대구지방법원 2025타경784. 대구 북구 태전동 961-7 소재 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 박호인이고, 현재 경매의 신청채권자는 이천새마을금고입니다. 등기상 핵심은 2021.03.29. 설정된 이천새마을금고 근저당권 600,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2021.12.21. 아디다스코리아유한책임회사 근저당권 200,000,000원, 2024.02.07. 국의 압류, 2025.04.25. 현 임의경매개시결정이 존재하지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부 후순위 권리보다 현황 확인에 있습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 목록4는 공부상 단독주택이나 현황은 사무소로 이용된다는 비고가 있습니다. 또한 1층 필로티 부분은 주차장 등으로 이용 중입니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·임대관계까지 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 961-7 · 대구광역시 북구 칠곡중앙대로75길 6-12 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기호2 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택 · 목록4 공부상 단독주택, 현황 사무소 |
| 토지 | 대 208.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,027,000원/㎡ |
| 소유자 | 박호인 (2012.02.03. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 479,386,600원 / 164,429,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천새마을금고 / 569,750,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.29. 이천새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 채무자는 주식회사씨지리테일입니다. 공동담보로 대구 북구 태전동 961-6 토지·건물과 961-7 토지가 기재돼 있습니다. 2021.12.21. 설정된 아디다스코리아유한책임회사 근저당권 200,000,000원과 2024.02.07. 국의 압류, 2025.04.25. 현 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 164,429,000원으로, 감정가 479,386,600원의 34% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 115,100,300원(감정가 24%), 5회 유찰 시 80,570,210원(감정가 17%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 164,429,000원 | 161,326,994원 | 638,673,006원 |
| 4회 유찰 시 | 115,100,300원 | 112,688,896원 | 687,311,104원 |
| 5회 유찰 시 | 80,570,210원 | 78,719,946원 | 721,280,054원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 이 사건은 아파트처럼 동일 평형의 직접 비교가 쉬운 물건이 아니라 토지와 소매점·단독주택·현황 사무소가 결합된 형태입니다. 따라서 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 결론내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,102,006원 |
| 1. 근저당 · 이천새마을금고 | 600,000,000원 | 161,326,994원 |
| 2. 근저당 · 아디다스코리아유한책임회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 164,429,000원 가정 시 채권자 전체 800,000,000원 중 161,326,994원이 배당되고, 638,673,006원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 현황 이용. 기호2는 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택입니다. 기호4는 감정요항상 1층 계단실·2층 단독주택이며, 매각물건명세서 비고에는 목록4가 공부상 단독주택이나 현황 사무소이고 1층 필로티는 주차장 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 대 208.9㎡, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면이며 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 기타에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 감정요항의 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 토지와 용도가 다른 건물이 결합된 일괄매각 물건으로, 감정가 대비 유찰률만으로 일반 아파트처럼 가격 적정성을 단순 비교하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경매 진행 여부. 2026.09.29. 신청취하통지서 발송 기록과 2026.10.14. 매각기일이 함께 존재하므로 기일 전 실제 진행 상태를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약, 보증금·확정일자 여부를 확인해야 대항력 위험을 판단할 수 있습니다.
- 목록4 현황 용도. 공부상 단독주택과 현황 사무소 이용이 함께 기재돼 있으므로 실제 이용 상태와 관련 행정사항을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고, 1층 필로티 주차장 이용도 감정평가에 반영돼 있습니다. 현황 경계와 포함 범위를 원본으로 대조하세요.
- 공동담보. 이천새마을금고 근저당에는 태전동 961-6 토지·건물과 961-7 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 물건의 진행·배당 관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 164,429,000원은 감정가의 34%이지만, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 토지·건물 현황과 용도별 가치를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 2021.03.29. 이천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 아디다스코리아유한책임회사 근저당·국의 압류·현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 물건은 기타 + 토지의 일괄매각이고 소매점·단독주택·현황 사무소가 섞여 있으며 임대관계는 미상입니다. 여기에 2026.09.29. 신청취하통지서 발송 기록까지 있어, 2026.10.14. 매각의 실제 진행 여부와 현장 점유·용도 확인이 선행돼야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 현황을 단순화해서 보면 안 되는 유형입니다.
