대구지방법원 2025타경784. 대구광역시 북구 태전동 961-7의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 박호인이고, 말소기준권리는 2021.03.29. 설정된 이천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 주식회사씨지리테일입니다. 이후 2021.12.21. 아디다스코리아유한책임회사 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2024.02.07. 국의 압류와 2025.04.25. 이천새마을금고의 현재 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 234,899,000원으로, 감정가 479,386,600원의 49% 회차입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 매각물건명세서 비고에는 목록4가 공부상 단독주택이나 현황은 사무소라고 기재되어 있습니다. 가격 할인율보다 현황 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경784 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 961-7 · 대구광역시 북구 칠곡중앙대로75길 6-12 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 · 208.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박호인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 479,386,600원 / 234,899,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 569,750,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.29. 이천새마을금고 근저당권입니다. 2021.12.21. 아디다스코리아유한책임회사 근저당권, 2024.02.07. 국의 압류, 2025.04.25. 이천새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.01.11. 국의 압류는 2023.02.15. 이미 말소됐고, 2024.02.23. 아디다스코리아유한책임회사가 신청한 임의경매도 2025.04.10. 취하되어 2025.04.14. 말소됐습니다.
② 임대·현황 — 임차인 등재 없음, 임대관계는 미상
특정 임차인으로 등재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인 등재가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 점유자가 확인될 경우 전입·사업자등록·점유시기·보증금·확정일자 등을 별도로 확인해야 하며, 확인 전에는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,088,586원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이천새마을금고 | 600,000,000원 | 230,810,414원 |
| 을구 2번 근저당권 · 아디다스코리아유한책임회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,088,586원을 제외한 230,810,414원이 이천새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 800,000,000원이고, 예상 미배당액은 569,189,586원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 234,899,000원 | 230,810,414원 | 569,189,586원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,429,300원 | 161,327,290원 | 638,672,710원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 115,100,510원 | 112,689,103원 | 687,310,897원 |
현재 회차의 신청채권자 청구액은 569,750,510원이고, 예상 배당은 230,810,414원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자의 예상 배당은 각각 161,327,290원, 112,689,103원으로 감소합니다. 낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 산정상 그 미배당이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 북구 태전동 태전초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 208.9㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 택지개발지구기타, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,027,000원/㎡입니다.
- 건물. 기호2는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층, 기호4는 강파이프조 판넬지붕 2층으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·수전설비·급배수설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용자를 확인하고, 점유자가 있다면 전입·사업자등록·점유시기·보증금·확정일자를 대조해야 합니다.
- 목록4 용도 대조. 공부상 단독주택과 현황 사무소의 차이를 현장에서 확인하고, 실제 사용과 관련한 행정상 문제도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록4 및 토지·건물의 일괄매각 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 이천새마을금고 근저당권에는 태전동 961-6 토지·건물과 태전동 961-7 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 배당은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격은 별도 검증
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2021.03.29. 이천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임대관계는 미상이고, 목록4는 공부상 단독주택과 현황 사무소가 다르게 기재돼 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 현황과 가격은 보수적으로 확인. 이 사건의 핵심입니다.
