대구지방법원 2025타경8594. 대구 북구 동천동 영남네오빌아트 106동 803호, 전용 84.8526㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사신우엠알오이고, 2013.01.23 매매를 원인으로 257,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.06.30 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2,520,000,000원이며, 이후 윤승한 근저당권 360,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 말소구조는 분명합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 윤여진은 2013.03.18, 유창식은 2020.06.02 전입했고 둘 다 말소기준일 2023.06.30보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 낙찰자의 실제 인수액 역시 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8594 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동천동 913 영남네오빌아트 106동 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8526㎡ · 제106동 20층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사신우엠알오 · 2013.01.23 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,169,608,408원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
현재 경매의 말소기준은 2023.06.30 주식회사대구은행 근저당권입니다. 뒤이어 2023.12.28 윤승한 근저당권, 2025.04.07 국의 압류, 2025.07.10 임의경매개시결정이 등기됐고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 윤여진·유창식의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 지워진다는 사실과 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성은 서로 다른 문제입니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤여진 | 미상 | 2013.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유창식 | 3평방미터 | 2020.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 가격 자체는 낮아졌지만 ‘인수 미반영’
영남네오빌아트 동일면적 84.85㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 347,416,666원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 이 평균의 70.5%입니다. 최신 거래는 2026.08월 335,000,000원입니다. 가격표만 놓고 보면 감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 상당히 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.85㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 7 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 13 | 349,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 16 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 8 | 366,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 2 | 314,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 18 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 347,416,666원 |
최근 거래 범위는 310,000,000원~398,000,000원이고, 2026.08 최신 거래는 335,000,000원입니다. 따라서 보증금 인수액이 없다는 전제가 확인된다면 245,000,000원의 최저가는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 그러나 현재는 실질취득가가 확정되지 않았으므로 “시세보다 확실히 싸다”는 결론까지는 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,520,000,000원 | 240,770,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 윤승한 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,880,000,000원 중 예상배당은 240,770,000원이고, 미배당액은 2,639,230,000원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 점유자 2명의 보증금이 미상이므로 낙찰자의 최종 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도3호선 팔거역 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측·동측 왕복 4차선 도로와 접하고, 남측으로 보행자 전용도로와 접합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지) 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,582,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 영남네오빌아트 813세대, 2004.10.02 사용승인. 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤여진 보증금 확인. 2013.03.18 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 유창식 점유관계 확인. 2020.06.02 전입, 점유부분 3평방미터로 조사됐습니다. 실제 임대차 범위와 보증금을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 최근 12개월 평균 347,416,666원 및 최신 거래 335,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금을 반영한 확정값이 아닙니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 마감·수선 상태를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70.5% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
감정가 350,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 245,000,000원까지 내려온 것은 분명 눈에 띕니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균 347,416,666원과 비교하면 70.5% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2013.03.18·2020.06.02 전입한 두 점유자입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
등기부상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 점유관계가 해소된다는 뜻은 아닙니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 매력적으로 내려왔지만 실질취득가는 아직 미정”입니다. 두 사람의 임대차 원본과 보증금·배당관계를 확인해 인수액이 0원임이 확인되면 가격 경쟁력이 살아날 수 있지만, 확인 전에는 최저가만 근거로 싸다고 단정하는 접근을 피해야 합니다.
