59,290,000원
울산지방법원 2024타경8791. 울산 남구 신정동 시티파라다이스오피스텔주건축물 제1동 10층 1010호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김기동이며, 2018.01.03 소유권을 이전받은 같은 날 부산은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.10.22 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.04.01 박유빈 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 다만 박유빈의 전입일과 확정일자는 모두 2020.02.26으로, 2018.01.03 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 예상 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 남산로 386, 1동 10층1010호 (신정동,시티파라다이스오피스텔주건축물) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 중 10층 1010호 |
| 소유자 | 김기동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 204,755,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기부 발행 | 2026.08.10 · 울산지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2017.12.04 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2017.12.20 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.01.03 부산은행 근저당권 120,000,000원입니다. 경매개시결정과 박유빈의 임차권등기는 모두 그 이후에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박유빈 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.26 / 2020.02.26 | 20,000,000원 | 2025.04.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박유빈은 2020.02.26 전입신고와 확정일자를 갖췄지만 말소기준인 2018.01.03보다 늦습니다. 따라서 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 2025.04.01 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이뤄졌고 같은 날 배당요구도 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
감정가는 121,000,000원이고 현재 최저매각가는 59,290,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49%로 표시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 59,290,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 데이터만으로 판단할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 62,177,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 79,644,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 91,870,838원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지고 부산은행 근저당의 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 미회수액 증가가 곧바로 매수인의 인수부담 증가로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,467,220원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 57,822,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,290,000원을 전제로 한 추정입니다. 부산은행 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 57,822,780원이 배당되고 62,177,220원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 소재 태화로타리 서측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 17층 건물의 10층 1010호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 토지면적 2,938.1㎡ · 공시지가 3,229,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 집행정지 상태 확인. 2026.03.16 집행정지통지서 발송, 2026.03.19 도달 이력이 있으므로 2026.08.19 매각기일의 실제 진행 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 박유빈의 임차보증금 20,000,000원, 전입·확정일자 2020.02.26, 임차권등기 2025.04.01 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 121,000,000원의 49%인 59,290,000원이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 이용·법적 용도·관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 절차 확인이 먼저”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2018.01.03 부산은행 근저당이 말소기준이고, 박유빈의 전입·확정일자는 2020.02.26으로 후순위라 대항력이 없습니다. 임차권등기도 2025.04.01로 말소기준 이후이며, 제공된 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격과 절차는 별개입니다. 감정가 121,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 59,290,000원, 감정가 49%까지 낮아졌지만 비교 실거래가가 없어 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 2026.03.16 집행정지통지서 발송·2026.03.19 도달 이력입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도, 매각절차 진행 여부 확인이 우선인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
