울산지방법원 2024타경8791. 울산 남구 신정동 시티파라다이스오피스텔주건축물 제1동 11층 1116호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부의 현재 소유자는 김기동이며, 2018.01.03 부산은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2024.10.22 부산은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 임차인은 확인되지 않으며 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

가격은 감정가 122,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 59,780,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 만큼 낙찰가 자체보다 실제 거래 가능한 시세와 환금성 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음

임차인은 확인되지 않습니다. 등기상 핵심 권리는 2018.01.03 설정된 부산은행 근저당권 120,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2024.10.22 부산은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 가격 판단 — 49%지만 시세 자료가 없다

현재 최저매각가는 59,780,000원으로 감정가 122,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 41,846,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 29,292,200원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내리면 안 됩니다. 감정평가상 실제 이용상태가 오피스텔이고 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이므로, 입찰가 판단은 동일 또는 유사 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

현재 회차에서는 부산은행 근저당 채권최고액 120,000,000원 중 58,303,960원이 배당되고 61,696,040원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 “태화로타리” 서측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 17층 건물이며 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 8미터, 남측 약 6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 2,938.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형이며 준주거지역에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,229,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 최저가 59,780,000원은 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
• 용도·현황 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장·현황·실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 집행정지 상태 확인. 2026.03.16 집행정지통지서 발송, 2026.03.19 도달 기록과 2026.08.19 매각기일 기재가 함께 있으므로 최신 사건 진행상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 등기·제공 임차인 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 부산은행 미배당은 61,696,040원이지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 유찰 시나리오. 현재 59,780,000원, 3회 유찰 시 41,846,000원, 4회 유찰 시 29,292,200원으로 제시되어 있으나 가격 판단은 반드시 실제 시세와 함께 해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 시세와 절차

이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2018.01.03 부산은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 없이 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 122,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 59,780,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없어 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 여기에 2026.03.16 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로, 이 물건은 “권리 정리는 단순하지만 시세와 현재 절차 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.