울산지방법원 2026타경174. 울산 울주군 청량읍 삼정리 쌍용하나빌리지 상가24동 1층 105호입니다. 소유자는 최원석이고, 1999.09.11. 설정된 온산농업협동조합 근저당권 270,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.02.04. 인천신용보증재단의 가압류 275,880,000원과 2026.03.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 단순하다”로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 내용상 등기사항증명서의 건물 표시와 실제 현황이 서로 다릅니다. 등기에는 15층 공동주택(아파트)로 기재돼 있는 반면, 현황과 집합건축물대장은 지상2층 생활편익시설입니다. 입찰 전 이 불일치가 목적물의 이용·대출·환금성에 어떤 영향을 주는지 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경174 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 상가24동 1층105호 |
| 용도 | 근린시설 · 현황 및 집합건축물대장상 생활편익시설 |
| 소유자 | 최원석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 186,499,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 대상면적 | 38.64㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 1999.09.11. 온산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 근저당의 공동담보에는 삼정리 755외5 제24(상가)동 105호·106호가 기재돼 있습니다.
② 공부와 현황의 차이 — 이 사건의 핵심 확인사항
감정평가 이용상태에는 생활편익시설로 기재돼 있고, 건물 구조 역시 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕의 현황 및 집합건축물대장상 지상2층 건물로 조사됐습니다. 따라서 헤더와 물건 개요 역시 아파트가 아니라 근린시설·생활편익시설로 판단하는 것이 제공 자료와 일치합니다.
③ 시세 비교 — 41.3%를 ‘할인율’로 해석하면 안 된다
쌍용하나빌리지 최근12개월 거래 12건 평균은 116,166,666원, 최신 거래는 2026.09. 90,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 48,000,000원은 최근12개월 평균의 41.3%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 84.76㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 116,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 근저당 · 온산농업협동조합 | 270,000,000원 | 46,736,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 275,880,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 545,880,000원 중 예상배당은 46,736,000원이며, 미배당액은 499,144,000원입니다. 배당 부족은 채권자 측 문제이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 499,144,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 508,571,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 516,112,960원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인의 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 실제 시세 대비 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 직접 비교 가능한 근린시설 거래가 확인되지 않았기 때문입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼정초등학교 북동측에 위치하며 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕이며 현황 및 집합건축물대장상 지상2층입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 건부지이며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 · 공시지가 373,400원/㎡입니다.
- 단지. 쌍용하나빌리지 · 1,800세대 · 1999.07.20. 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부·현황 불일치 확인. 등기상 15층 공동주택과 현황·건축물대장상 지상2층 생활편익시설의 차이를 반드시 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 직접 비교시세 확보. 38.64㎡ 근린시설과 직접 비교 가능한 매매·임대 사례를 별도로 확인하기 전에는 41.3% 수치를 할인율로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 점유·영업 상태 확인. 감정평가 이용상태에 생활편익시설 상호가 기재돼 있으므로 실제 점유자·영업자·인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보에 상가24동 105호와 106호가 함께 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원등기에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 개발제한구역·보전산지·임업용산지·공익용산지·도로구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·붕괴위험지구·붕괴위험지역·도시지역·자연녹지지역·농림지역·자연취락지구 관련 표시를 토지이용계획확인서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
권리관계만 보면 이 사건은 단순합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심 위험은 권리 바깥에 있습니다. 등기상 공동주택과 실제 생활편익시설 사이의 표시 차이가 명확하고, 제공된 최근 실거래도 대상면적 38.64㎡와 매칭되지 않습니다. 따라서 최저가 48,000,000원이 최근12개월 평균 116,166,666원의 41.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 물건 성격과 직접 비교시세는 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
