울산지방법원 2026타경174. 울산 울주군 청량읍 삼정리 쌍용하나빌리지 상가24동 1층 106호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 최원석이고, 1999.09.03 소유권이전 뒤 1999.09.11 온산농업협동조합이 채권최고액 270,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026년 인천신용보증재단 가압류와 온산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다. 권리순위만 보면 구조가 단순하지만, 현황조사에서 따로 확인해야 할 문제가 있습니다. 등기에는 공동주택으로 적혀 있는 반면 실제 건물과 건축물대장은 생활편익시설로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 상가24동 1층106호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현황 및 집합건축물대장상 지상2층 생활편익시설 |
| 소유자 | 최원석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 온산농업협동조합 / 186,499,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준권리 | 1999.09.11 온산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 270,000,000원 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 1999.09.11 접수된 온산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2026.02.04 인천신용보증재단 가압류 275,880,000원과 2026.03.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
② 가장 중요한 확인사항 — 등기와 현황이 다르다
매각물건명세서 비고와 감정평가 내용은 같은 지점을 명확히 지적합니다. 등기사항증명서상 건물은 “15층 공동주택(아파트)”로 등재돼 있으나, 집합건축물대장과 현황은 “지상2층 생활편익시설”입니다. 감정평가 이용상태에는 기호(1)가 생활편익시설 “카페가뿐”, 기호(2)가 생활편익시설 “오징어의 하루”로 기재돼 있습니다.
③ 가격 참고 — 아파트 거래를 상가 시세로 보면 안 된다
쌍용하나빌리지의 최근 거래 자료는 12건, 평균 116,166,666원, 최신 거래는 2026.09 90,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 59.94㎡·59.97㎡·84.76㎡이고, 본건 비교 대상 면적은 38.64㎡이며 면적 일치도도 불일치로 표시돼 있습니다. 더 중요한 점은 본건이 근린시설인 반면 거래 자료는 쌍용하나빌리지 주거 거래군이라는 것입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.97㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 84.76㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 116,166,666원 |
수치만 보면 최저가 48,000,000원은 위 거래군 평균의 41.3%입니다. 하지만 이를 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다. 본건은 근린시설이고 거래군은 면적도 일치하지 않기 때문입니다. 가격 판단에는 동일 상가동·유사 면적·유사 용도의 실제 상가 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 1. 근저당 · 온산농업협동조합 | 270,000,000원 | 46,736,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 275,880,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 545,880,000원 중 예상 배당액은 46,736,000원이며, 미배당액은 499,144,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 499,144,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 508,571,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 516,112,960원 | 0원 |
신건에서 온산농업협동조합 예상 배당은 46,736,000원이고, 1회 유찰 시 37,308,800원, 2회 유찰 시 29,767,040원으로 줄어듭니다. 신청채권 186,499,345원은 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 삼정초등학교 북동측에 위치하며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)·기호(2)는 생활편익시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕이며, 현황 및 집합건축물대장상 지상2층 건물입니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 건부지이며, 용도지역은 자연녹지지역, 공시지가는 373,400원/㎡입니다.
- 규제. 개발제한구역·보전산지·임업용산지·공익용산지·도로구역 등에 접하거나, 공장설립승인지역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·붕괴위험지구·도시지역·자연녹지지역·농림지역·자연취락지구 등에 포함 또는 저촉된 것으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부 대조. 등기사항증명서의 “15층 공동주택” 기재와 현황·집합건축물대장의 “지상2층 생활편익시설” 차이를 직접 확인하세요.
- 대상 호수 확인. 상가24동 1층106호의 실제 위치·경계·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 상가 시세 별도 확인. 59.94㎡·59.97㎡·84.76㎡ 주거 거래를 38.64㎡ 근린시설의 직접 비교시세로 사용하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 생활편익시설로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 정체성’ 확인이 먼저다
권리관계는 비교적 명료합니다. 1999년 온산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리만 깨끗하다고 곧바로 입찰 판단을 내릴 유형이 아닙니다. 등기상 공동주택 기재와 실제 생활편익시설 현황이 다르고, 제공된 최근 거래 역시 본건 근린시설과 면적·용도가 맞지 않아 감정가 48,000,000원의 시장가격 적정성을 직접 검증하지 못합니다. 권리는 단순, 가격 판단은 보류, 공부·현황 확인은 필수. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
