서울중앙지방법원 2025타경311. 서초동베스트원주건축물 1동 지2층 B201호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사건원종합건설이고, 2022.10.07 소유권보존과 같은 날 장흥군수산업협동조합 명의의 채권최고액 2,364,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 1번 근저당권은 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
권리상 핵심은 점유자 두 명입니다. 하현정의 전입은 2023.09.23, 이헌도의 전입은 2024.06.27로 모두 말소기준일 2022.10.07보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고 두 사람 모두 배당요구를 했으므로, 우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 배당관계에서 별도 확인할 부분입니다. 이 미확정 배당요소와 별개로 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경311 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지2층 B201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 · 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,040,000,000원 (1회 유찰·80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 장흥군수산업협동조합 / 2,012,168,764원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.10.07의 을구 1번 장흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 조영구 근저당권은 2023.09.01 이미 등기부상 말소됐고, 2023.12.29 설정된 을구 4번 근저당권과 2025.02.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.11의 1번 근저당권 이전은 기존 1번 근저당권의 권리자 변경으로, 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 별개의 신설 근저당권으로 보지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하현정 | 2023.09.23 | 2025.03.20 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이헌도 | 2024.06.27 | 2025.04.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당요구는 각각 2025.03.20과 2025.04.23에 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,800,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 장흥군수산업협동조합 | 2,364,000,000원 | 1,027,200,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,040,000,000원 가정에서 집행비용 12,800,000원을 제외한 1,027,200,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 총 채권액 4,364,000,000원 중 3,336,800,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 1,040,000,000원 | 1,027,200,000원 | 3,336,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 832,000,000원 | 821,280,000원 | 3,542,720,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 665,600,000원 | 656,544,000원 | 3,707,456,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동, 지하철역 3호선 남부터미널역 북동측 인근입니다. 주변은 주택과 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 대상은 지2층 B201호입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 390.9㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 제3종일반주거지역에 접합니다.
- 환금성. 서초동BESTONE은 6세대, 2022.09.01 준공으로 집계돼 있으며 관련 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 근린시설·지2층이라는 특성과 함께 응찰가를 보수적으로 검토할 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 하현정·이헌도 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 매각물건명세서·배당관계 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 1번 근저당권은 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리자 변경과 실제 배당명의를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 현재 회차 미배당 3,336,800,000원은 채권자 미회수액이고, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 메리트 임의 부여 금지. 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 근린시설·지2층의 실제 매매 가능가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 제1종전용주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 실제 이용·취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 임차인 2명의 점유범위와 현재 이용상태를 현장에서 확인해 인도·명도 계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.10.07 근저당권이 말소기준이고, 하현정·이헌도 두 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 정리되며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 1,300,000,000원에서 1회 유찰돼 1,040,000,000원이 됐다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 이 물건은 근린시설·지2층이고 관련 경매 통계도 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성 검증이 먼저인 물건입니다. 현재 최저가를 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 실제 근린시설 거래 가능가격과 임차인 배당관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
