서울중앙지방법원 2025타경311. 서초구 서초동, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 있는 서초동베스트원주건축물의 지하2층 비201호입니다. 물건의 용도는 근린시설이고, 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 호실에 해당합니다. 감정가 13억원에서 3차례 유찰돼 최저가가 665,600,000원으로 낮아졌습니다.
등기부상 핵심은 2022년 10월 7일 설정된 장흥군수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,364,000,000원이며, 2026년 2월 11일 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었을 뿐 기존 근저당의 설정일과 순위는 유지됩니다. 이후 설정된 저축은행 공동 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 가격표 뒤에 있습니다. 3회 유찰이라는 숫자는 반드시 저평가를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 지하층 근린시설이고, 해당 호실과 면적·용도가 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않았습니다. 더구나 전입 사실이 확인되는 사람 2명의 보증금과 계약 내용이 미상이라 현장 점유 및 명도비용을 별도로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 지하2층 비201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 지하2층 비201호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 (단독소유) |
| 감정가 | 1,300,000,000원 |
| 최저매각가 | 665,600,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 장흥군수산업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,012,168,764원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07 장흥군수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,364,000,000원) |
| 권리이전 | 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 매각 소멸
말소기준은 2022.10.07 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 원래 근저당권자는 장흥군수산업협동조합이며, 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 권리가 이전됐습니다. 이는 기존 근저당의 이전으로 별도의 새로운 선순위 근저당이 추가된 것이 아닙니다.
2022.11.21 조영구 명의로 설정됐던 채권최고액 600,000,000원의 근저당은 2023.09.01 이미 말소됐습니다. 이후 2023.12.29 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 저축은행 공동 근저당은 말소기준보다 후순위여서 정상적인 매각절차에서 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 전입자 2명, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입 관련 인원은 이헌도·하현정 2명입니다. 모두 말소기준일인 2022.10.07보다 늦게 전입신고했습니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 실제 임대차계약의 존재, 점유 개시·지속 여부, 보증금과 확정일자는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이헌도 | 2024.06.27 | 미상 | 기준일 후 · 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 하현정 | 2023.09.23 | 미상 | 기준일 후 · 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 확정일자·배당요구·보증금·점유 개시일이 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 두 사람은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니며, 실제 임대차관계와 점유 인원은 별도 검증 대상입니다.
③ 가격 분석 — 51.2% 할인, 그런데 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 665,600,000원으로 감정가 1,300,000,000원의 51.2%입니다. 감정가 기준으로는 큰 폭의 가격 조정입니다. 그러나 이 비율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,300,000,000원 | 가격 기준점 |
| 현재 최저가 | 665,600,000원 | 감정가의 51.2% |
| 실질취득 추정 | 665,600,000원 | 배당모형 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 동일 호실 조건 실거래 | 확인 불가 | 시세 대비 할인율 산정 불가 |
연계된 서초동BESTONE 거래·단지 정보에는 전용면적 46.36㎡가 표시되지만, 본 경매 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 수치를 비201호의 직접적인 시세 근거로 사용할 수 없습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확인되지 않아 하락·상승 추세를 판단할 근거가 없습니다.
별도로 연결된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 다만 해당 통계의 면적 일치가 검증되지 않아 이를 비201호의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가격에 직접 적용하기는 어렵습니다. 현재 물건 자체가 3회 유찰됐다는 사실에 더 무게를 두고 수요와 환금성을 조사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 665,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,056,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장흥군수산업협동조합 설정 / 수협엔피엘대부 양수 | 2,364,000,000원 | 656,544,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 저축은행 공동 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 실제 확정채권액과 배당순위, 집행비용, 조세채권 및 임차인 최우선변제 등을 반영하면 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 저축은행 공동 근저당의 채권최고액 2,000,000,000원은 하나의 설정금액으로 계산했으며 공동 권리자별로 중복 합산하지 않았습니다.
채권최고액 기준 채권총액은 4,364,000,000원이고 현재 매각가에서 채권자에게 배당되는 금액은 656,544,000원입니다. 따라서 모형상 미배당액은 3,707,456,000원에 이릅니다.
여기서 중요한 점은 미배당액 3,707,456,000원을 낙찰자가 부담한다는 뜻이 아니라는 것입니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 배당 부족분은 원칙적으로 매수인이 승계하지 않습니다. 다만 해당 금액은 채권최고액을 이용해 산출한 모형상 부족액이며 실제 채무 잔액과 같다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 불확실성은 남는다
| 시나리오 | 최저가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 665,600,000원 | 3,707,456,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 532,480,000원 | 3,839,244,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 (32.77%) | 425,984,000원 | 3,944,675,840원 | 0원 |
위 시나리오는 동일한 권리·배당 가정을 적용한 가격 변화입니다. 회차별 실제 매각 진행 여부나 낙찰가격을 확정적으로 예측한 것이 아닙니다. 각 시나리오의 인수 0원 역시 확인된 담보권과 전입일을 토대로 한 배당모형상 결과입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근입니다. 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 주상지대로, 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 본 경매 호실은 지하2층 비201호 근린시설입니다. 감정평가에는 별도 일련번호의 다세대주택 이용상태도 함께 기재돼 있으므로 비201호와 제202호를 혼동하지 말고 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 건물이며 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등이 기재돼 있습니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지이용. 제1종전용주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 표시돼 있으며 토지거래계약허가구역 관련 지정도 확인됩니다. 실제 호실의 허가 용도와 경매 취득에 대한 규제 적용 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 7,142,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 집합건물 호실의 매매 시세를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 지하2층 근린시설이라는 특성상 실제 진입 동선, 내부 상태, 적법한 영업·사용 가능성, 임대수요 및 매각 수요가 중요합니다. 현재 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 서초동 지하층 근린시설 중 면적·용도·층·접근 조건이 유사한 실제 거래와 임대 사례를 조사하세요. 감정가의 51.2%라는 비율을 시세 할인율로 사용하면 안 됩니다.
- 매각 범위 확인. 비201호의 정확한 전유면적, 대지권, 공부상 용도 및 공동담보로 표시된 제202호와의 관계를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 전입자·점유 확인. 이헌도·하현정의 실제 점유 장소, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 임차관계와 무관한 전입인지도 조사해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 을구 1번 근저당권과 2023.12.29 공동 근저당의 최신 등기상태를 대조하세요.
- 사용승인·용도 확인. 지하 근린시설의 건축물대장상 세부 용도, 소방시설, 영업허가 가능 여부와 현재 이용상태를 확인하세요.
- 명도비용 확인. 실제 점유자가 있을 경우 인도명령 적용 가능성, 명도 협의, 잔존 시설 및 원상복구 비용을 검토하세요.
- 체납금·추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득 관련 세금, 법률비용과 명도비용을 별도로 산정하세요. 배당모형 인수 0원이 총 추가비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 매각 일정 재확인. 2026.10.28 매각기일과 입찰조건, 진행·변경·취하 여부를 법원 공고 및 최신 사건기록으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 팔 수 있는 가격
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.07 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 2명도 전입일만 놓고 보면 선순위 대항력에 해당하지 않습니다. 따라서 확인된 담보권에서 거액의 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 감정가 13억원이 665,600,000원까지 내려온 사실만으로 시세 차익을 예상할 수 없습니다. 지하2층 근린시설의 실제 수요, 임대 가능성, 전입자와 점유관계, 향후 매도 가능 가격이 검증되지 않았기 때문입니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 검증 전 입찰 보류입니다. 배당모형상 인수액 0원과 감정가 대비 51.2%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 사용 가능한 상태와 검증된 시장가격입니다. 이 두 가지가 확보되지 않으면 유찰이 더 진행되더라도 투자 메리트가 입증됐다고 볼 수 없습니다.
