서울중앙지방법원 2025타경311. 서울 서초구 서초동 소재 서초동베스트원주건축물 제1동 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가 14억 2,000만원에서 최저매각가 7억 2,704만원까지 내려왔지만, 낮은 최저가 자체가 시세상 이익을 의미하지는 않습니다. 확인 가능한 거래가격과 면적이 일치하는 비교 사례가 부족해 적정 매입가격을 확정하기 어렵기 때문입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.10.07 설정된 장흥군수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리는 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다. 후순위 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 확인되는 실제 임차인 2명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 등기상 소멸 구조와 실제 명도·임차인 부담은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 2층 202호 도로명주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택). 감정평가상 건물 내 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있으며, 대상 202호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 727,040,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 장흥군수산업협동조합 / 2,012,168,764원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,364,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별도
말소기준권리는 2022.10.07 설정된 근저당권입니다. 이후 설정된 신한저축은행 등 공동담보 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 것으로 보는 구조입니다. 2022.11.21 설정된 조영구의 근저당권은 2023.09.01 말소된 것으로 기재되어 있어 현재 인수 대상 권리로 보지 않습니다.
② 임차인 현황 — 보증금 미상 2명, 인수액 확정 금물
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이헌도 | 2024.06.27 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계신고 없음 |
| 하현정 | 2023.09.23 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계신고 없음 |
두 사람의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2022.10.07 이후입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 확인되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 미상이므로, 매각물건명세서와 전입세대 확인 자료를 대조하기 전에는 인수 부담을 최종 확정하지 마세요.
③ 시세 비교 — 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 727,040,000원으로 감정가 1,420,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 최근 거래가격과 대상물건의 면적·조건이 일치하는 비교 사례를 확인할 수 없어, 현재 가격이 시세보다 저렴한지 판단할 기준이 부족합니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,420,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 727,040,000원 | 감정가의 51.2% |
| 최근 실거래 | 확인 곤란 | 시세 대비 할인 여부 판단 불가 |
| 건물 규모 | 6세대 | 거래 유동성 확인 필요 |
| 건물 평균 유찰 | 3.6회 | 가격뿐 아니라 환금성도 보수적으로 평가 |
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 727,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,670,400원 |
| 1. 근저당권 · 장흥군수산업협동조합(이후 권리이전) | 2,364,000,000원 | 717,369,600원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한저축은행 등 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정한 금액입니다. 위 배당은 현재 최저매각가 기준의 추정치이며, 임차인 보증금·최우선변제 및 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 금액 중 717,369,600원이 말소기준 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 합계는 4,364,000,000원이며, 추정 채권자 배당액은 717,369,600원, 미배당액은 3,646,630,400원입니다. 미배당은 채권자의 회수 부족을 의미하며, 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 임차인 관련 부담은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재이며, 지하철역 3호선 남부터미널역 북동측 인근입니다. 주택과 근린생활시설이 분포하는 주상지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려해 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물입니다. 위생·급배수시설, 소화설비, 승강기설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 근린생활시설과 다세대주택이 함께 있습니다. 본건 202호는 다세대주택으로 기재되어 있으므로 물건 종류와 실제 이용상태를 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지. 토지면적 390.9㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종전용주거지역, 도시지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이 기재되어 있고 토지이용계획상 토지거래계약허가구역에도 포함됩니다. 실제 허가 대상 여부와 적용요건은 관할청에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 별도 기재되어 있지 않습니다. 실제 현황과 공부 일치 여부는 원본으로 확인하세요.
- 환금성. 건물은 6세대 규모이고 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 최근 거래가격과 직접 비교 가능한 사례가 확인되지 않아 매입 후 매도 가능 가격과 기간을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이헌도·하현정의 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용, 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인하세요. 확인 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 말소기준권리 확인. 2022.10.07 설정된 근저당권과 2026.02.11 권리이전 내역을 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 공동담보 범위. 공동담보 목록에 기재된 지하2층 제비201호와 본건 2층 202호의 담보·매각 범위를 확인하세요.
- 실거래 및 매도 가능성. 동일한 이용상태와 면적, 층·건물 조건을 갖춘 거래사례를 확보하기 전에는 시세 할인율이나 예상 매도차익을 확정하지 마세요.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 지정 여부를 확인하고 실제 거래·취득에 적용되는 허가 요건을 관할청에 문의하세요.
- 명도 및 체납 비용. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 관리비 체납 등 취득 후 추가 부담이 있는지 관리 주체에 문의하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 임대차 관련 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 감정가 1,420,000,000원에서 최저매각가 727,040,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 등기상 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최근 거래가격을 통한 시세 비교가 어려워 현재 가격이 시장가보다 유리하다고 단정할 수 없습니다.
특히 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 배당표의 추정 인수액 0원만으로 해소되지 않습니다. 여기에 유찰 3회, 건물 평균 유찰 3.6회, 6세대 규모와 낮은 매각률이 겹쳐 환금성에 대한 보수적 판단이 필요합니다. 권리순위만 보고 입찰하기보다 임차인 부담·공동담보·실거래·토지거래허가 적용 여부를 확인한 뒤 가격을 결정하는 편이 합리적입니다.
