서울중앙지방법원 2025타경311. 서초구 서초동 서초동BESTONE 제2층 202호의 다세대 물건입니다. 감정가는 1,420,000,000원, 현재 최저매각가는 1,136,000,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.10.07 설정된 장흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,364,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
후순위에는 2023.12.29 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 근저당과 2026.04.15 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 반면 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 채권자 미배당은 각 회차에서 계속 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경311 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 2층202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 물건종류 | 다세대 · 서초동BESTONE |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 1,136,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,012,168,764원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 | 2022.09.01 |
| 세대수 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2022.11.21 조영구 명의로 설정됐던 채권최고액 600,000,000원의 근저당은 2023.08.23 해지를 원인으로 2023.09.01 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서는 2022.10.07 말소기준 근저당과 그 이전등기, 그리고 그보다 후순위에 설정된 권리들의 순서를 구분하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하현정 | 2023.09.23 | 2025.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이헌도 | 2024.06.27 | 2025.04.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.10.07보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구는 하현정이 2025.03.20, 이헌도가 2025.04.23 각각 접수했습니다.
③ 가격 — 80%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,136,000,000원으로 감정가 1,420,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰이라는 사실은 분명하지만, 이 사건에서 가격 판단의 기준이 될 동일 물건군의 최근 실거래 수준을 직접 비교할 수 있는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
단지 정보상 서초동BESTONE은 6세대, 준공일은 2022.09.01이며 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰 상태이므로 감정가 대비 할인폭과 별개로 실제 매수수요와 환금성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,760,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 장흥군수산업협동조합 | 2,364,000,000원 | 1,122,240,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 4,364,000,000원, 채권자 예상배당은 1,122,240,000원, 미배당은 3,241,760,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,136,000,000원 | 1,122,240,000원 | 3,241,760,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 908,800,000원 | 897,312,000원 | 3,466,688,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 727,040,000원 | 717,369,600원 | 3,646,630,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근입니다. 주택과 근린생활시설이 분포하는 주상지대로 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용되는 부동산입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물이며 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 390.9㎡, 공시지가는 7,142,000원/㎡이며 평지·정방형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 서초동BESTONE은 6세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 가격 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.10.07 을구 1번 장흥군수산업협동조합 근저당이 기준이며, 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름까지 원문과 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 하현정·이헌도 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당 및 명도 판단을 위해 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 1,136,000,000원은 감정가의 80%지만, 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고 별도의 거래가격 검증 후 응찰가를 정하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 제지2층 제비201호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 후순위 채권. 현재 회차 예상배당에서는 을구 4번 근저당권의 예상배당이 0원이고 전체 미배당이 3,241,760,000원입니다. 배당관계와 별개로 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.07 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 보면 부담이 제한적입니다.
하지만 현재 최저가 1,136,000,000원이 감정가 1,420,000,000원의 80%라는 사실은 곧바로 시세 대비 20% 할인이라는 뜻이 아닙니다. 특히 6세대 규모와 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%를 함께 보면, 가격과 환금성 검증을 건너뛰고 ‘한 번 유찰됐으니 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로입니다.
