창원지방법원 2026타경10172. 김해 부원동 ‘부원역푸르지오’ 102동 23층 2304호, 전용 139.206㎡ 아파트입니다. 소유자 이정희는 2017년 8월 11일 거래가 710,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 816,000,000원입니다. 그 이후 근저당권·압류·가압류와 경매개시결정은 제공된 등기 판단상 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없어 매수인이 승계하는 임차보증금도 0원입니다.
가격은 권리보다 더 흥미롭습니다. 감정가 865,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 605,500,000원입니다. 과거 전체 7건 평균 893,285,714원만 보면 할인폭이 더 커 보이지만, 2021년 10억 원대 고가 거래가 포함되어 있어 이를 가격 판단의 중심으로 쓰기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 835,000,000원, 최신 거래는 805,000,000원이며 최근 가격 수준은 이전 구간보다 10.9% 낮아진 흐름입니다. 따라서 현재 가격의 메리트는 인정하되, 하락장을 전제로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오 102동 23층 2304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 139.206㎡ |
| 소유자 | 이정희 (2017.08.11. 거래가 710,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 605,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 1,495,822,393원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 부원역푸르지오 · 915세대 · 2014.08.14 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없고 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 2015년 이수현 전세권 350,000,000원은 2017년 7월 이미 말소됐고, 2017~2021년에 설정됐던 기존 근저당권들도 현재 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 10월 28일 부경양돈협동조합 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
같은 단지 ‘부원역푸르지오’ 전용 139.21㎡의 확인된 실거래입니다. 현재 최저가를 평가할 때는 2021년 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 139.21㎡ | 7 | 805,000,000원 |
| 2024.11 | 139.21㎡ | 24 | 850,000,000원 |
| 2024.11 | 139.21㎡ | 24 | 850,000,000원 |
| 2023.05 | 139.21㎡ | 12 | 850,000,000원 |
| 2023.03 | 139.21㎡ | 28 | 830,000,000원 |
| 2021.11 | 139.21㎡ | 31 | 1,063,000,000원 |
| 2021.09 | 139.21㎡ | 8 | 1,005,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 139.21㎡ | 3건 | 835,000,000원 |
현재 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 605,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 835,000,000원의 72.5%로, 금액 차이는 229,500,000원입니다. 최신 거래 805,000,000원과 비교해도 199,500,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,455,000원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 (을구 13) | 816,000,000원 | 597,045,000원 |
| 3. 근저당 · 부경양돈협동조합 (을구 14) | 57,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 7,883,670원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 5,713,029원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 | 51,022,028원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산은행 | 50,737,597원 | 0원 |
| 8. 가압류 · NH농협캐피탈 | 14,945,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 8,455,000원을 제외한 597,045,000원이 말소기준 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 대비 미배당은 406,856,687원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 605,500,000원 | 597,045,000원 | 406,856,687원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 423,850,000원 | 417,211,500원 | 586,690,187원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 296,695,000원 | 291,741,270원 | 712,160,417원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 임차인이나 인수권리가 없으므로 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 손실과 매수인의 승계부담은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (사건·토지·감정자료 기준)
- 용도. 사건 정보와 대지권 이용상태는 아파트·공동주택 부지로 확인됩니다. 단지 규모는 915세대이며 2014.08.14 준공입니다.
- 교통·도로. 대지권 토지는 광로2류·중로1류·중로2류·소로1류에 접하고 철도·역전광장과도 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 역사문화환경보존지역·하수도·중점경관관리구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 감정자료 대조. 감정요항표 일부 문구에는 ‘삼방동’, ‘제2종근린생활시설(일반음식점)’ 등 본건 주소·아파트 용도와 상충하는 표현이 포함되어 있으므로 해당 문구를 본건 2304호의 이용상태로 그대로 적용하지 말고 원본을 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 과거 전체 평균 893,285,714원보다 최근 12개월 평균 835,000,000원과 최신 거래 805,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래 구간보다 10.9% 낮습니다. 현재 72.5% 수준의 할인은 장점이지만 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다. 이는 후순위 채권자의 배당 문제이지 현재 자료상 매수인 임차보증금 인수 문제는 아닙니다.
- 파산선고 관계 확인. 2025.09.29 부산회생법원 파산선고 등기가 존재합니다. 매각 진행 및 재산관계에 미치는 영향은 사건기록 원문을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 매각 전 현황조사·현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비와 당해세 여부, 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인 구간, 시장은 하락 중”
이 물건의 핵심은 인수 위험과 가격 위험을 분리해서 보는 것입니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이고 말소기준 이후 권리는 제공된 자료상 매각으로 소멸하므로 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 가격도 현재 605,500,000원으로 최근 12개월 평균 835,000,000원의 72.5%, 최신 거래 805,000,000원보다 낮아 할인 구간에 들어와 있습니다.
다만 시세가 최근 10.9% 하락한 만큼 과거 10억 원대 거래나 전체 평균을 회복가치처럼 사용하는 것은 위험합니다. 여기에 세금 압류와 파산선고 등기의 절차적 확인사항도 남아 있습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세를 반영해 보수적으로 응찰가를 정할 물건”입니다.
