창원지방법원 2026타경10172. 김해시 삼방동 29-25 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 감정요항상 공부 용도는 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 건물은 일반철골구조 슬라브지붕 단층이고, 매각 조건에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 현재 최저가는 612,469,000원으로 감정가 874,956,320원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다.
권리의 기준점은 2022년 1월 19일 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 806,000,000원이고 같은 삼방동 29-25 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤의 국 압류, 토스뱅크와 엔에이치농협캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 2025년 9월 29일 파산선고가 2025년 10월 2일 등기돼 있어 파산절차와 매각절차의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 29-25 · 경상남도 김해시 삼안로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 토지 | 346.4㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 공시지가 844,500원/㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 슬라브지붕 단층 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 이정희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 874,956,320원 / 612,469,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 1,495,822,393원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 파산선고는 확인
말소기준은 을구 1번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 국 압류, 토스뱅크 가압류 51,022,028원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 14,945,363원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 예상배당에서 채권 전액을 받지 못하는 금액이 발생하지만, 그 미배당액은 채무자에게 남는 채무 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격과 회차 — 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 612,469,000원입니다. 그러나 비교할 실거래 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 일반음식점으로 이용되는 근린시설은 토지·건물 상태, 영업 가능성, 점유관계와 제시외 건물의 현황이 실제 가격에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 612,469,000원 | 603,944,310원 | 268,023,081원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 428,728,300원 | 422,041,017원 | 449,926,374원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 300,109,810원 | 295,108,273원 | 576,859,118원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 428,728,300원, 300,109,810원으로 내려가지만 채권자 미배당액은 449,926,374원, 576,859,118원으로 증가합니다. 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낮아진 최저가는 시세 확인을 대신하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,524,690원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 806,000,000원 | 603,944,310원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 51,022,028원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 14,945,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 871,967,391원 중 603,944,310원이 배당되고 268,023,081원이 미배당되는 추정입니다. 국 압류 금액, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 및 토지 정보 기준)
- 입지. 신어초등학교 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설, 주상용건물과 중·소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점이며 기본적인 전기·위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 346.4㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·세로장방·중로한면으로 기재돼 있습니다. 감정요항에는 부정형 평지 및 공동주택 부지라는 표현도 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이며 중로1류에 접합니다.
- 현황. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 매각 조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 612,469,000원은 감정가의 70%이지만 시세 비교 근거가 없습니다. 인근 근린시설과 토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 면적, 구조 및 실제 매각 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 확인하세요.
- 점유·임대차. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 일반음식점 영업자, 사업자등록 및 임대차계약을 확인하세요.
- 파산절차. 부산회생법원 파산선고 등기의 현재 상태와 파산관재인, 임의경매 진행 관계를 확인하세요.
- 공동담보. 부경양돈협동조합 근저당에 삼방동 29-25 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 배당 범위를 대조하세요.
- 세금·배당. 국 압류의 금액과 법정기일, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다르다
이 물건은 등기상 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 소멸만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용되고 있고 임대관계는 미상이며, 일괄매각·제시외 건물 포함과 파산선고 등기까지 확인해야 합니다. 더욱이 실거래 비교 근거가 없으므로 현재 최저가 612,469,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현황과 가격은 확인 후 판단입니다.
