4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 일반 주거 상품과 다른 노인복지시설 용도이며 최근 거래 비교가 없어 환금성 검토가 필요해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하는 구조로 인수 위험은 낮습니다. 다만 이 물건은 일반 주거 아파트가 아닌 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중인 기타 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 거래 비교 자료가 없어 가격 메리트보다 용도와 환금성 확인이 우선입니다.
감정가
990,000,000원
평가금액
최저가
405,504,000원
4회 유찰·감정가 41%
실질취득
405,504,000원
인수액 0원
핵심지표
용도 확인
기타 물건
서울서부지방법원 2025타경1593. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 412호입니다. 등기상 소유자는 최경희 씨이며, 2024년 5월 설정된 경주농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 감정평가상 이용상태는 일반 주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 따라서 아파트 실거래가 기준으로 단순 비교하기보다, 해당 용도 유지 가능 여부와 실제 수요층을 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
서울서부지방법원 2025타경1593 (임의경매)
소재지
서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층412호
물건종류 / 용도
기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)
소유자
최경희
감정가 / 최저가
990,000,000원 / 405,504,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구
경주농업협동조합 / 978,264,217원
매각기일
2026.09.29
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮음
말소기준권리는 을구 6번 경주농업협동조합 근저당권(2024.05.17)입니다. 해당 권리 이후 접수된 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 주택임차권 기록은 등기부상 존재했으나 현재 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
승계
김동현
412호 주거
미상
없음
해당 없음
없음
조규성
주거
55,000,000원
없음
해당 없음
없음
⚠️ 임차인 확인 김동현은 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 확인됩니다. 보증금은 미상입니다. 조규성은 보증금 55,000,000원이 있으나 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,504,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,455,040원
근저당권 · 경주농업협동조합
720,000,000원
399,048,960원
소유자 교부
-
0원
배당은 매각가 기준 예상치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 최저매각가
4회 유찰 후 현재 최저가는 감정가 대비 41% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인의 대항력도 인정되지 않아 매수인 인수 위험은 낮습니다.
⛔ 확인 관점 가격만 보고 접근하기보다 교육연구 및 복지시설 용도 유지 여부, 실제 매수 수요, 환금성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
입지. 서울특별시 은평구 녹번동 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대·다가구·근린생활시설·관공서 등이 혼재한 주거지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스 정류장과 녹번역(지하철3호선)이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
용도. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 일반 주거상품과 다른 수요 검토가 필요합니다.
시설. 위생·급배수·승강기·소방·난방·지하주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 일반 아파트가 아닌 복지시설 용도이므로 낙찰 후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
임차인 확인. 임차인 2명이 확인되나 대항력은 없어 인수 위험은 낮습니다.
환금성 검토. 동일 용도의 최근 거래 비교 자료가 없어 매각 가능성과 수요층 확인이 중요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 목적에 맞는 물건인가”
이 물건은 4회 유찰로 최저가격은 크게 낮아졌고 권리상 인수 부담도 크지 않습니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 기타 물건으로서의 용도와 환금성입니다. 일반 주택처럼 시세를 적용하기 어렵기 때문에 복지시설 운영 가능성, 수요층, 활용 계획을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
