서울서부지방법원 2025타경1593. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 4층 412호로, 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 최경희가 2017년 9월 6일 거래가 500,000,000원에 취득했고, 2024년 5월 17일 경주농업협동조합에 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 김동현·조규성 2명입니다. 김동현의 전입일은 2024년 6월 20일, 조규성의 전입일은 2025년 8월 6일로 모두 말소기준일인 2024년 5월 17일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인의 임대차보증금은 낙찰자에게 승계되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김동현의 보증금은 확인되지 않아 계약관계와 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 제4층 제412호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층 건물 내 4층 412호 |
| 소유자 | 최경희 (2017.09.06. 거래가 500,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 990,000,000원 / 633,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 978,264,217원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 없다
말소기준은 2024년 5월 17일 설정된 경주농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 김효진 명의의 주택임차권등기 180,000,000원이 있었지만 2021년 12월 20일 이미 말소돼 현재 낙찰자가 승계할 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 412호 | 2024.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규성 | 주거 | 2025.08.06 | 55,000,000원 | 2025.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 64%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 633,600,000원으로 감정가 990,000,000원의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 633,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 633,600,000원 | 624,864,000원 | 95,136,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 506,880,000원 | 499,411,200원 | 220,588,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 405,504,000원 | 399,048,960원 | 320,951,040원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 경주농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 후순위 임차보증금이 낙찰자에게 승계되지 않기 때문입니다. 다만 노인복지시설 용도와 실제 운영 상태를 고려하면 일반 주택과 동일한 방식으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,736,000원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 720,000,000원 | 624,864,000원 |
| 미배당 · 경주농업협동조합 | - | 95,136,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 624,864,000원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 95,136,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트, 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 노유자시설, 관공서, 학교, 근린공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 일반 공동주택으로 단정해서는 안 됩니다.
- 부대시설. 집합건축물대장 공용부분에는 미용실, 세탁소, 사우나, 헬스실, 식당 등이 등재돼 있으나 조사 당시 미운영 상태였습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 6미터, 남서측 약 2~3미터 포장도로에 접하고, 토지는 교육연구 및 복지시설·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 노인복지시설로 이용 중인 집합건물이므로 건축물대장상 용도, 입주·이용 자격, 용도변경 가능 여부를 관할 행정기관과 관리주체에 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 64%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 노유자시설의 실제 거래, 임대수익과 매도 소요기간을 별도로 조사하세요.
- 임차인 명도. 실제 임차인 2명의 계약서, 점유 범위, 보증금, 퇴거 의사를 확인하세요. 김동현의 보증금과 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 운영상태 확인. 미용실·세탁소·사우나·헬스실·식당 등 부대시설이 미운영 상태로 조사됐으므로 관리비와 시설 이용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 원본 대조. 2026년 국세 압류가 등기돼 있어 법정기일과 당해세 여부를 확인하고, 배당표에서 빠질 수 있는 세금·최우선변제 항목을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 과거 김효진의 180,000,000원 주택임차권도 이미 말소됐습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 990,000,000원에서 2회 유찰돼 633,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 말할 수는 없습니다. 실거래 비교 기준이 없고, 일반 아파트가 아닌 노인복지시설 이용 물건이며 부대시설도 미운영 상태로 조사됐습니다. 결론은 권리 인수는 통과, 용도·시세·명도는 재검증입니다. 이 세 가지 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다.
