375,680,000원
서울서부지방법원 2025타경1593. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 508호입니다. 감정평가상 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 철근콘크리트조 평지붕 지하 4층·지상 12층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 최경희는 2017년 7월 18일 매매를 원인으로 거래가 320,000,000원에 취득했고, 2017년 7월 24일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024년 5월 17일 설정된 경주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이며, 이후 접수된 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 신탁등기·전세권·근저당권·질권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 508호 도로명주소: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하 4층 / 지상 12층 · 본건 5층 508호 |
| 소유자 | 최경희 (2017.07.18. 매매, 거래가 320,000,000원 · 2017.07.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 375,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 978,264,217원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.17. 경주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.17. 경주농업협동조합 근저당권입니다. 김동현의 전입일은 2024.06.20., 조규성의 전입일은 2025.08.06.으로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 후순위 점유관계이므로 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
② 임차인·점유 조사 — 인수는 없지만 현장 확인은 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 412호 | 2024.06.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조규성 | 미상 | 2025.08.06 | 미상 | 2025.11.03 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조규성은 2025.11.03. 배당요구를 했지만 전입일이 말소기준권리 이후이고 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 우선변제 여부는 미상이나, 제공된 권리판정과 배당가정에서는 매수인에게 인수되는 금액이 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%라도 시세가 없으면 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 587,000,000원이고 현재 최저매각가는 375,680,000원으로, 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 375,680,000원입니다.
다만 동일 용도·동일 시설의 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설인 노인복지시설로 이용 중이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 용도 적합성, 실제 이용 가능 범위, 금융기관 담보평가와 매수층을 별도로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,059,520원 |
| 1. 근저당 · 경주농업협동조합 | 444,000,000원 | 369,620,480원 |
| 근저당 미배당 | - | 74,379,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 369,620,480원이 경주농업협동조합 근저당에 배당되고 74,379,520원이 미배당됩니다. 미배당 채권은 증가하더라도 제공된 회차별 가정에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 375,680,000원 | 369,620,480원 | 74,379,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 300,544,000원 | 295,536,384원 | 148,463,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 240,435,200원 | 236,269,107원 | 207,730,893원 | 0원 |
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·노유자시설·관공서·학교·근린공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설인 노인복지시설로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 같은 용도·수요를 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·방송·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터, 남서측 약 2~3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역이 기재돼 있습니다.
- 시설 운영. 집합건축물대장 공용부분에는 미용실·세탁소·사우나·헬스실·식당 등이 등재돼 있으나 감정 기준시점의 탐문조사에서는 미운영 상태로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 낙찰 후 예정한 사용이 가능한지 건축물대장·관리규약·관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 시설·동일 용도의 실제 거래사례를 확보해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계. 김동현의 신고 호수는 412호로 본건 508호와 다릅니다. 조규성의 점유 부분도 확인되지 않아 현황조사서·매각물건명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 두 신고 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 미상입니다. 인수는 0원으로 분석되지만 배당관계와 명도 협의를 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령과 명도 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 부대시설. 미용실·세탁소·사우나·헬스실·식당 등 공용 부대시설이 미운영 상태로 조사됐으므로 실제 운영 여부와 관리비 구조를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 현황과 세금 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 용도와 가격
등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 두 임차인 신고도 전입일이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 노인복지시설이라는 특수한 이용상태, 실거래 시세 부재, 412호와 508호가 함께 나타나는 점유조사, 보증금 미상, 공용 부대시설 미운영을 확인하지 않고 감정가의 64%만 보고 접근하면 가격과 활용성에서 판단을 그르칠 수 있습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 현장·용도·시세 검증을 마친 뒤 응찰가를 정하는 보수적 접근이 맞습니다.
