서울서부지방법원 2025타경1593. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 508호입니다. 감정평가상 본건의 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층 구조입니다. 현재 소유자는 최경희이고, 2017.07.24. 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 320,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리관계의 기준점은 2024.05.17. 설정된 경주농업협동조합 근저당 444,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권·근저당·신탁 관련 등기들은 이미 말소된 이력이므로 현재 인수권리로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1593 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층 508호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층 / 지상12층 · 본건 5층 508호 |
| 소유자 | 최경희 · 2017.07.24. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 240,435,000원 (4회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 978,264,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.05.17. 경주농업협동조합 근저당 444,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.08.25. 경매개시결정과 2026.03.23. 국 압류는 그보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
점유·임차 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 412호 | 2024.06.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조규성 | 미상 | 2025.08.06 | 미상 | 2025.11.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.05.17.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 측면의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 특히 김동현의 점유부분은 412호로 기재돼 있어, 본건 508호와의 실제 점유 관계를 현황조사 원문과 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 41%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 240,435,000원으로 감정가 587,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
또한 감정평가상 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 확인됩니다. 공용부분에는 미용실·세탁소·사우나·헬스실·식당 등의 부대시설이 등재돼 있으나, 기준시점 탐문조사상 미운영 상태로 조사됐습니다. 일반 주거용 아파트와 같은 방식으로 시세와 환금성을 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,166,090원 |
| 2. 근저당 · 경주농업협동조합 | 444,000,000원 | 236,268,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 경주농업협동조합의 미배당은 207,731,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 경주농업협동조합 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 240,435,000원 | 236,268,910원 | 207,731,090원 |
| 5회 유찰 시 | 192,348,000원 | 188,855,128원 | 255,144,872원 |
| 6회 유찰 시 | 153,878,400원 | 150,924,102원 | 293,075,898원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·노유자시설·관공서·학교·근린공원 등이 혼재하는 주거지역이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 녹번역(지하철3호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장·방송·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6미터 내외, 남서측 약 2~3미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·도로·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 관한 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 부대시설. 공용부분에 미용실·세탁소·사우나·헬스실·식당 등이 등재돼 있으나 탐문조사상 미운영 상태로 조사돼 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 본건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 이용 물건입니다. 실제 사용 가능 범위와 처분 가능성을 일반 공동주택과 구분해 확인해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 김동현은 412호로, 조규성은 점유부분 미상으로 조사돼 있으므로 본건 508호의 실제 점유관계를 현황조사·매각물건명세서·현장에서 대조하세요.
- 보증금 확인. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등 배당 관련 사항을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 부대시설 운영 여부. 미용실·세탁소·사우나·헬스실·식당 등이 탐문상 미운영 상태로 조사된 만큼 실제 운영 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 제시 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 41%”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2024.05.17. 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 두 명도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 240,435,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 비교가 없고, 실제 이용도 교육연구 및 복지시설 (노인복지시설)입니다. 따라서 감정가의 40.96%라는 할인율 자체를 시세 할인으로 해석하지 않는 것, 그리고 508호의 실제 점유관계·보증금·시설 운영 상태를 원본과 현장에서 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
