서울서부지방법원 2025타경1623. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 104호입니다. 등기상 소유자는 김기종으로, 2018년 3월 30일 매매를 원인으로 2018년 5월 3일 소유권을 이전받았고 거래가액은 450,000,000원이었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 11월 25일 설정된 남인천농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다.
그보다 앞서 설정됐던 종로서부새마을금고 근저당권, 한상진의 근저당권과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 다만 현승철의 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당표의 세부 순위는 원본 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 104호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하 4층, 지상 12층 건물 내 1층 104호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 김기종 (2018.05.03 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 515,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,043,392,444원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.11.25 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 2025.08.20 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다. 현승철은 2025.04.24 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 조건 확인 필요
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 현승철 1명입니다. 감정평가상 물건의 이용상태는 노인복지시설이나, 현황조사상 104호를 주거로 사용하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현승철 | 104호 / 주거 | 2025.04.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 515,840,000원으로 감정가 806,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰됐지만, 이 물건은 일반 공동주택이 아니라 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 여기에 현 점유자의 주거 사용이 함께 확인되므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 515,840,000원입니다. 다만 용도에 따른 매수층, 실제 사용 가능 범위, 주거 사용의 적정성, 향후 처분 가능성을 확인한 뒤 이 금액이 합리적인지 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 515,840,000원 | 508,281,600원 | 91,718,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 412,672,000원 | 406,145,280원 | 193,854,720원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 330,137,600원 | 324,715,674원 | 275,284,326원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 515,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,558,400원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 600,000,000원 | 508,281,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 91,718,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 남인천농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 91,718,400원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원과 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 4층·지상 12층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 5~6m, 남서측 약 2~3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡이며 토지면적은 2,555㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 노인복지시설 용도의 집합건물로 일반 주거용 부동산보다 매수자와 활용 방식이 제한될 수 있어 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 건축물대장·집합건축물대장·사용승인 관련 서류에서 104호의 정확한 용도와 사용 조건을 확인하세요.
- 주거 사용 적정성. 노인복지시설로 평가된 공간을 현승철이 주거로 사용하고 있으므로 현장 상태와 관할 행정기관의 용도 관련 사항을 확인하세요.
- 임차조건 확인. 현승철의 보증금, 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 채권계산서 확인. 청구금액 1,043,392,444원과 근저당 채권최고액 600,000,000원의 관계를 원본 채권계산서로 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 시설 운영 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용계획 재확인. 토지거래계약 허가구역 등 적용 범위와 입찰자별 영향을 관할 기관의 최신 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 64%라는 숫자보다 실제 이용 가능성, 시설 수요, 임대·매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 남인천농업협동조합 근저당이고, 현 임차인의 전입은 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부가 아니라 용도와 점유 상태입니다.
감정평가상 노인복지시설인데 현황조사상 주거로 사용되고 있고, 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부도 확인해야 합니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔더라도 일반 아파트처럼 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 판단은 용도·임차·환금성 확인 후. 이 세 가지를 해소한 뒤에야 515,840,000원의 적정성을 평가할 수 있습니다.
