서울서부지방법원 2025타경1623. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 1층 104호로, 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 806,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 330,138,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지 별도 확인이 필요합니다.
권리 구조의 중심은 2024.11.25 설정된 남인천농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025.08.20 개시된 임의경매는 매각으로 소멸합니다. 현 점유자 현승철의 전입일은 2025.04.24로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 1층 104호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상12층·지하4층 건물 내 1층 104호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 김기종 · 2018.03.30 매매 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 330,138,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,043,392,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 점유자
현재 소유자는 김기종이며, 말소기준은 2024.11.25 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원입니다. 그 이전에 존재했던 종로서부새마을금고 근저당, 한상진 근저당·전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현승철 | 104호 | 주거 | 2025.04.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 330,138,000원으로 감정가 806,000,000원의 40.96%입니다. 할인 폭만 보면 매우 크게 보이지만, 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실도 시장이 감정가에서 반복적으로 응찰하지 않았다는 결과입니다.
특히 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 59.04% 하락만 근거로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 입찰 전에는 동일 건물 또는 동일 용도 시설의 실제 매매 사례와 용도 제약을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,421,932원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 600,000,000원 | 324,716,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 330,138,000원 가정 시 근저당권 배당 부족액은 275,283,932원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 5~6m, 남서측 약 2~3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,080,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 2,555㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 현승철의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 현재 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 실제 사용 가능 범위와 변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 실제 거래 사례를 별도로 조사하세요.
- 명도. 대항력은 없지만 현 점유자가 있으므로 인도명령과 실제 명도 협의 가능성을 고려하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 용도’가 핵심
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.11.25 남인천농업협동조합 근저당이고, 점유자 현승철의 2025.04.24 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 806,000,000원에서 4회 유찰돼 330,138,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 이용상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이고 이미 다회 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 할인 폭보다 실제 거래가격·용도 적합성·환금성 검증이 먼저입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
