서울서부지방법원 2025타경1623. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 3층 304호로 표시된 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 감정가는 806,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 515,840,000원으로 감정가의 64%입니다.
권리구조의 기준점은 2024.11.21. 설정된 남인천농업협동조합의 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 2025.04.24. 전입한 현승철은 현황조사상 점유부분이 104호로 기재됐고, 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다고 곧바로 안전한 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 등기부상 대상은 304호로 표시되지만 감정요항표의 건물 구조에는 1층 104호와 3층 304호가 함께 기재돼 있고, 현황조사 점유자 역시 104호로 조사됐습니다. 따라서 실제 매각대상과 감정대상, 점유부분이 어떻게 연결되는지는 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1623 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지상 12층·지하 4층 · 사용승인일 2006.01.20. |
| 감정대상 표기 | 감정요항표상 1층 104호, 3층 304호 기재 |
| 소유자 | 김기종 (2018.05.03. 거래가 450,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 515,840,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 1,043,392,444원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.05.03. 김기종이 거래가 450,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024.11.21. 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현승철 | 104호 | 2025.04.24. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 조사된 점유자는 현승철 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2025.04.24.은 말소기준권리인 2024.11.21. 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리 순서상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로는 부족하다
현재 최저가는 515,840,000원으로 감정가 806,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 외형상 할인 폭은 커졌지만, 동일 또는 유사한 노인복지시설의 실거래 비교자료가 없어 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 공동주택과 달리 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트 실거래를 그대로 대입해서는 안 되며, 노인복지시설로서의 이용 가능성, 전용 또는 용도변경 가능성, 관리규약과 운영 조건, 실제 수익성과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,558,400원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 600,000,000원 | 508,281,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 91,718,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 등기상 근저당 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 합니다. 사건 청구액은 1,043,392,444원으로 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층·지하 4층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 5~6m, 남서측 약 2~3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,555㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 아파트와 다른 노인복지시설 용도이므로 매수층과 활용방안이 제한될 수 있고, 두 차례 유찰 이력도 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 경매 주소는 304호이나 감정요항표에는 104호와 304호가 함께 기재돼 있습니다. 감정평가서·매각물건명세서·현황조사서의 대상 목록을 대조하세요.
- 점유부분. 현승철의 점유부분은 104호로 조사됐습니다. 304호의 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. 현승철의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구 여부와 최우선변제 가능성은 최종 명세서로 확인하세요.
- 용도 확인. 노인복지시설의 운영·입주 자격, 관리규약, 용도변경 가능성, 실제 주거 또는 임대 활용 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 수치만 보지 말고 같은 건물 또는 유사 노인복지시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 91,718,400원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비. 공용 관리비 체납, 시설 운영비, 장기수선 관련 부담과 관리주체를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 점유자만 조사됐고 매수인 인수액도 0원이어서, 순수한 권리분석 난도는 높지 않습니다. 현재 최저가에서 발생하는 근저당 미배당 91,718,400원 역시 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 일반 아파트가 아닌 노인복지시설로 이용 중이고, 304호 사건에 104호 점유자가 조사됐으며 감정요항표에도 두 호수가 함께 나타납니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 64%라는 할인율만으로는 적정 가격을 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 매각대상과 용도 확인은 필수입니다.
