서울서부지방법원 2025타경1623. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 3층 304호입니다. 감정가는 806,000,000원이고 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 330,138,000원입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 매각물건명세서 비고에도 같은 용도가 기재돼 있습니다. 일반 주거용 아파트를 전제로 접근할 물건이 아닙니다.
현재 등기상 핵심 권리는 2024.11.21. 설정된 남인천농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2025.08.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권·근저당권·신탁·경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1623 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 3층 304호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 소유자 | 김기종 |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 330,138,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.11.21. 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 청구액 | 1,043,392,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 등기에는 신탁, 전세권, 근저당권, 강제·임의경매개시결정, 가압류·압류가 다수 존재했지만 관련 권리들은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.21. 남인천농업협동조합 근저당권이고, 2025.08.20. 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 104호 전입 기록과 304호 대상 구분
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 확정일자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현승철 | 104호 | 2025.04.24 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
현황조사에는 104호 현승철의 전입 기록이 있습니다. 전입일 2025.04.24.은 말소기준권리 2024.11.21.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 경매 대상은 3층 304호이므로, 입찰 전 대상 호수의 실제 점유관계는 현장과 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 806,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 330,138,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 264,110,400원(감정가 33%), 6회 유찰 시 211,288,320원(감정가 26%)입니다.
그러나 이 물건은 일반 주거용이 아니라 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용되고 있고, 비교할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 반복 유찰은 오히려 시장의 가격 수용성이나 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,421,932원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 600,000,000원 | 324,716,068원 |
| 근저당 미배당 | 600,000,000원 | 275,283,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 같은 내용이 기재돼 있습니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상12층·지하4층 건물이며 사용승인일은 2006.01.20.입니다.
- 도로. 남동측 약 5~6m, 남서측 약 2~3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 주거용이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이므로 실제 이용·처분 가능 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사 전입 기록은 104호이고 경매 대상은 304호입니다. 대상 호실의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 41%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 권리 확인. 말소기준권리는 2024.11.21. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 현재 배당 계산상 인수액은 0원이나 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당 미배당 275,283,932원은 채권자 측 미회수액이며 현재 계산상 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰에는 가격뿐 아니라 용도·수요·환금성 요인이 작용할 수 있으므로 현장 수요를 별도로 검토하세요.
맺으며 — 권리보다 용도와 환금성을 더 봐야 한다
현재 권리 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2024.11.21. 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용되고 있습니다.
최저가 330,138,000원은 감정가 806,000,000원에 비하면 크게 낮지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이것만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 현황조사의 104호 전입 기록과 실제 경매 대상 304호를 구분해 점유관계를 확인하고, 노인복지시설이라는 이용상태가 향후 사용·매각에 어떤 영향을 주는지를 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
