402,560,000원
서울남부지방법원 2025타경12275. 구로구 항동 에이스캠프지식산업센터 제9층 제908호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 최한나이고, 권리분석의 기준점은 2022.01.28 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 662,400,000원의 근저당권입니다. 이후 2025.09.23 유케이제십일차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고, 청구액은 926,567,165원입니다.
점유관계에서는 택화로지스틱스코리아 주식회사와 류춘수 두 임차인이 확인됩니다. 각각 2022.10.05, 2024.06.03 전입으로 모두 말소기준인 2022.01.28보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 402,560,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 항동 246-2 에이스캠프지식산업센터 제9층 제908호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하3층 지상10층 중 제9층 |
| 소유자 | 최한나 · 2022.01.28 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 402,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 말소기준권리 | 2022.01.28 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 662,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 / 926,567,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 인수는 0원
등기부에는 2021.12.20 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소되어 있습니다. 2022.01.28 최한나 앞으로 소유권이전이 이루어졌고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 2025.09.23의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 택화로지스틱스코리아 주식회사 | 전부 | 2022.10.05 | 26,000,000원 | 2,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류춘수 | 전부 | 2024.06.03 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없고, 매수인 승계도 없습니다. 류춘수는 2025.12.23 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 두 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
② 가격 검증 — 감정가 64%와 ‘시세 할인’은 다른 말
이 물건은 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 402,560,000원, 감정가 629,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 322,048,000원, 4회 유찰 시 257,638,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 402,560,000원 | 64% | 266,265,600원 |
| 3회 유찰 시 | 322,048,000원 | 51.2% | 345,660,672원 |
| 4회 유찰 시 | 257,638,400원 | 40.96% | 409,168,538원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 현재 402,560,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 사건 정보만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,425,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 662,400,000원 | 396,134,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 402,560,000원 가정 시 국민은행 근저당의 미배당은 266,265,600원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 항동 소재 서울항동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층·지상10층이며 사용승인일은 2021.11.29입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측으로 광대로에 접하고, 북서측·남서측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 업무용이며 평지의 가로장방형입니다. 토지면적은 12,233.8㎡, 공시지가는 3,659,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가 기재상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 402,560,000원은 감정가의 64%지만, 최근 실거래 가격과의 비교가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다.
- 임차인 2명의 실제 점유관계 확인. 택화로지스틱스코리아 주식회사와 류춘수 모두 점유 부분이 “전부”로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 인도 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력과 인수는 구분. 두 임차인의 보증금은 각각 26,000,000원과 12,000,000원이지만, 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
- 배당 부족을 인수액으로 오해하지 않기. 현재 회차 국민은행 근저당 미배당 266,265,600원은 배당 부족액이며, 매수인 인수로 계산된 금액은 아닙니다.
- 공장(지식산업센터) 용도 확인. 대장상·감정평가상 용도가 공장(지식산업센터)이므로 응찰 전 해당 용도의 거래가격과 실제 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 2026.09.16 매각기일 전 현재 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 검증 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 최저가 402,560,000원은 물론 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단정할 수 없습니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와의 직접 비교 근거가 확인되지 않기 때문입니다. 특히 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격 메리트는 별도 검증입니다. 402,560,000원이라는 숫자를 ‘감정가 대비 할인’이 아니라 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰 여부를 정하는 것이 핵심입니다.
