서울남부지방법원 2025타경12275. 서울 구로구 항동 에이스캠프지식산업센터 9층 908호가 경매에 나왔습니다. 대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 공장(지식산업센터)입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아니라 업무·산업시설 성격의 집합건물이라는 점부터 구분해야 합니다.

이 물건의 말소기준권리는 2022.01.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 662,400,000원이며, 이후 2025.09.23 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 하나자산신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.

다만 실질적인 위험 점검은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 확인되는 임차인은 택화로지스틱스코리아 주식회사와 류춘수입니다. 두 사람 모두 근저당 설정 이후 신고한 것으로 나타나 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 점유자가 있다는 사실 자체는 낙찰 후 인도·명도 절차와 관련됩니다. 권리 소멸 가능성과 실제로 건물을 인도받는 문제를 구분해서 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 후순위 임차인 2명

권리관계의 기준점은 2022.01.28 국민은행 근저당권입니다. 해당 권리보다 뒤에 성립한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 신탁 관련 소유권보존 등기는 이미 말소되었고, 소유권은 최한나에게 이전되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 합계와 매수인 인수액은 다르다

현황조사와 매각 관련 문서에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 둘 다 기준 근저당권 설정일 이후 신고되어 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 보증금의 단순 합계를 낙찰자가 떠안는 금액으로 계산해서는 안 됩니다.

임차인별 신고 시점을 보면 택화로지스틱스코리아 주식회사는 2022.10.05, 류춘수는 2024.06.03으로 모두 말소기준권리인 2022.01.28보다 늦습니다. 현 권리분석상 두 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 금액으로 계산되지 않습니다.

보증금 합계 38,000,000원은 기존 임대차 관계상 보증금 총액이며, 매수인의 인수액이 아닙니다. 두 임차인의 배당 가능성과 최우선변제 해당 여부는 원본 문서 및 관련 요건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 절반이어도 시세 검증은 별개

이 사건은 세 차례 유찰되어 감정가 629,000,000원에서 현재 최저매각가 322,048,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%입니다.

하지만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래가격을 기준으로 계산한 할인율이 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 최저가 기준 실질취득액은 322,048,000원입니다. 여기에 실제 취득 과정의 세금·등기비용·명도비용 등이 발생할 수 있지만, 개별 비용을 확정할 수는 없습니다. 투자 판단에서는 이러한 비용까지 별도로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 322,048,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 제외한 금액이 근저당권 배당에 투입되는 구조입니다. 채권최고액을 계산 기준으로 사용하는 추정 배당에서는 미배당액이 크게 발생합니다. 다만 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정액이며 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 피담보채무액·채권양도 관계·당해세·임차인의 최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다. 예상배당표는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수액은 0원

추가 유찰을 가정한 계산에서는 매각대금이 감소하면서 근저당권의 미배당액이 늘어납니다. 그러나 이는 채권자의 회수 부족분을 나타내는 것으로, 현재 확인된 후순위 권리의 매수인 인수액이 늘어난다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 구로구 항동 소재 서울항동초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 및 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물입니다. 2021.11.29 사용승인되었으며, 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 광대로에 접하고, 북서측 및 남서측으로 중로에 접합니다.
• 토지. 인접지와 높이가 비슷한 평탄한 장방형 토지로 공장 및 지원시설 부지로 이용되고 있습니다. 용도지역은 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역 및 공공주택지구 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,659,000원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가로 개별 908호의 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 공장(지식산업센터)입니다.
• 환금성. 지식산업센터의 거래·임대 수요는 실제 허용 용도와 입주 가능한 업종, 시설 활용성에 따라 달라질 수 있습니다. 후속 매수자와 임차인 수요를 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세 구분. 현재 최저가는 322,048,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 실제 가격 메리트는 인근 지식산업센터의 최근 거래와 비교해 판단해야 합니다.
• 용도·입주 제한 확인. 대장상 공장(지식산업센터)으로, 원하는 업종이나 임대 방식이 가능한지 관련 규정과 관리단에 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 택화로지스틱스코리아 주식회사와 류춘수의 실제 점유 범위, 임대차 관계, 사업장 사용 상태 및 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
• 대항력·배당요구 재확인. 현재 두 임차인 모두 후순위로 분류되지만, 임대차계약서와 대항요건·확정일자·배당요구 등 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 채권자 관계 확인. 등기상 근저당권자는 주식회사국민은행, 경매신청 채권자는 유케이제십일차유동화전문 유한회사입니다. 채권양도·승계 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 기존 임차인의 보증금·월세 금액만으로 향후 임대수익이 그대로 유지된다고 가정하지 않아야 합니다. 실제 임대차 존속 가능성과 공실 위험을 구분해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 문제, 취득 관련 세금, 시설 유지비, 명도비용 등을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 가정가격 257,638,400원과 206,110,720원도 비교하되, 가격이 더 낮아졌다는 이유만으로 수익성이 확보된다고 단정하지 않아야 합니다.
• 원본 문서 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 유찰 ≠ 반값 매수 기회”

이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 629,000,000원 대비 최저매각가 322,048,000원, 즉 51.2%라는 점입니다. 여기에 확인된 임차인 2명 모두 후순위이고, 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 사실은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.

그러나 3회 유찰된 공장(지식산업센터)이라는 사실을 가볍게 볼 수는 없습니다. 실제로 시장에서 얼마에 거래되고, 어떤 업종이 입주할 수 있으며, 공실 발생 시 다시 임대하거나 매도하기 쉬운지가 핵심입니다. 두 임차인의 점유와 채권자 승계 관계도 확인이 필요합니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격·환금성 판단은 보류입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 입찰을 서두르기보다, 실제 거래가격과 지식산업센터의 이용·임대 조건을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 322,048,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지에 있습니다.