서울남부지방법원 2025타경12275. 구로구 항동 에이스캠프지식산업센터 5층 530호입니다. 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 최한나이며, 2022.01.28 소유권이전 등기가 접수됐고 그 원인은 2021.03.24 매매입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 398,400,000원으로, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.09.23 유케이제십일차유동화전문 유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2026.04.13 서울특별시구로구 압류가 뒤따랐습니다. 이 두 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 핵심은 등기 자체보다 점유 중인 임차인 2명의 지위와 지식산업센터라는 물건 성격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 항동 246-2 에이스캠프지식산업센터 제5층 제530호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 부광로 96-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하3층 지상10층 건물 내 제5층 제530호 |
| 사용승인일 | 2021.11.29 |
| 소유자 | 최한나 · 소유권이전 등기 2022.01.28 (매매 원인 2021.03.24) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 245,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 926,567,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.28 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 398,400,000원이며 채무자는 최한나입니다. 이후 2025.09.23 임의경매개시결정과 2026.04.13 서울특별시구로구 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2021.12.20 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 택화로지스틱스코리아 주식회사 | 전부 | 26,000,000원 | 2,600,000원 | 2022.10.05 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 류춘수 | 전부 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.06.03 | 2025.12.23 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 택화로지스틱스코리아 주식회사는 2022.10.05, 류춘수는 2024.06.03 전입했고, 두 날짜 모두 말소기준인 2022.01.28보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 두 임차인 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 류춘수는 2025.12.23 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 245,120,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 직접 근거가 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율처럼 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 383,000,000원 → 최저가 245,120,000원이라는 하락 자체보다 실제 매매 가능 가격과 향후 환금성을 별도로 검증하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,231,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 398,400,000원 | 240,888,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 398,400,000원 중 240,888,320원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 157,511,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 157,511,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 196,096,000원 | 192,550,656원 | 205,849,344원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 156,876,800원 | 153,880,525원 | 244,519,475원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대장상 및 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울항동초등학교 서측 인근으로, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지·공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 토지는 북동측·남동측 광대로, 북서측·남서측 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하3층·지상10층이며 사용승인일은 2021.11.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지, 업무용, 평지의 가로장방형이며 토지면적은 12,233.8㎡, 공시지가는 3,659,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·대공방어협조구역·과밀억제권역에 포함됩니다.
- 환금성. 이미 2회 유찰된 공장(지식산업센터) 물건인 만큼 감정가 할인율보다 실제 매수 수요와 임대·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 택화로지스틱스코리아 주식회사와 류춘수가 모두 ‘전부’를 점유한 것으로 조사돼 실제 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력은 없음. 두 임차인의 전입일은 2022.10.05와 2024.06.03으로 말소기준 2022.01.28 이후입니다.
- 우선변제 범위 확인. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당표를 확정치로 보지 말고 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 최우선변제·당해세 확인. 현재 예상배당은 해당 항목을 반영하지 않았으므로 실제 국민은행 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 245,120,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 숫자와 시장가를 구분해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 가능성. 대장상 용도와 실제 사용계획의 적합성, 임대수요, 공실 가능성, 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 압류는 소멸 대상입니다. 임차인도 실제 2명이 확인되지만 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 383,000,000원에서 두 번 유찰돼 245,120,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 최근 실거래 근거가 없습니다. 여기에 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 임차인 2명이 전부를 점유하는 것으로 조사된 만큼, 권리보다 가격·점유·환금성 검증이 더 중요한 사건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 검증. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장의 매수 가능 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다.
