서울남부지방법원 2025타경12275. 서울 구로구 항동 246-2 ‘에이스캠프지식산업센터’ 제5층 제530호, 기타 용도의 집합건물로 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 최한나 씨이고, 건물은 2021년 11월 29일 사용승인을 받았습니다. 등기상 2022년 1월 28일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 398,400,000원입니다.

이후 2025년 9월 23일 임의경매개시결정, 2026년 4월 13일 서울특별시 구로구의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 등기상 인수하는 권리는 없습니다. 다만 현황조사상 임차인 2명이 확인되므로, 권리상 인수와 별개로 명도 및 임차보증금의 배당관계는 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2022년 1월 28일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 신탁등기는 2021년 12월 20일 설정됐지만 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 소유권이 최한나에게 이전됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 구로구 압류는 모두 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원

현황조사·문건접수·매각물건명세서 등을 통해 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 2022년 1월 28일의 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 항목은 없습니다.

두 임차인의 전입신고가 모두 말소기준권리 이후이므로 보증금 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 점유자가 있는 만큼 실제 인도 과정은 별도로 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,096,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,545,344원을 제외한 192,550,656원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 398,400,000원 중 205,849,344원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당표에 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 항동 소재 ‘서울항동초등학교’ 서측 인근으로, 지식산업센터와 각종 근린생활시설, 아파트단지·공원·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 북동측·남동측으로 광대로, 북서측·남서측으로 중로에 접합니다.
• 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하3층 지상10층 건물의 제5층 제530호입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·소방·승강기·주차장 설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 토지면적 12,233.8㎡, 공시지가 3,659,000원/㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격. 최저가 196,096,000원은 감정가 383,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 단순 할인율보다 실제 임대수요와 매각 가능 가격을 확인한 뒤 상한가를 정하세요.
• 회차 시나리오. 4회 유찰 시 156,876,800원, 5회 유찰 시 125,501,440원입니다. 추가 유찰 가능성을 염두에 두고 현재 회차 응찰 여부를 판단하세요.
• 임차인·명도. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 점유는 존재합니다. 낙찰 후 실제 인도 과정과 보증금 정산 관계를 확인하고 명도 협의를 준비하세요.
• 우선변제. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 확정되지 않습니다. 류춘수는 2025.12.23 배당요구가 확인되므로 배당표와 배당요구 종기를 함께 확인하세요.
• 규제 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항을 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 직접 대조하세요. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동 낙찰 메리트”

권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2022년 1월 28일 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 구로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력 없음으로 판단되므로 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건의 핵심은 3회 유찰된 지식산업센터라는 점입니다. 현재 최저가 196,096,000원은 감정가의 51.2%로 내려왔지만, 그 숫자만으로 수익성을 판단하기에는 부족합니다. 실제 임차인 2명의 점유·배당관계, 지식산업센터의 임대수요와 재매각 가능성, 그리고 추가 유찰 시 가격 변화를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 확인이 필요한 물건입니다.