대전지방법원 2025타경497. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차아파트 1층 106호로 표시된 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정평가 현황에서는 106호가 ‘일등부동산’, 107호가 ‘온담상조’로 이용 중이라고 확인됐습니다. 권리의 기준점은 2018.08.29. 설정된 아산축산업협동조합 근저당 442,000,000원입니다. 이후 농협은행 가압류, 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 실제 임차인 2명입니다. 허승환은 106호에 2025.04.29. 전입, 송규태는 107호에 2025.04.11. 전입했습니다. 둘 다 2018.08.29. 말소기준보다 훨씬 뒤여서 대항력은 없습니다. 허승환의 보증금은 확인되지 않았고 차임은 666,667원, 송규태의 보증금은 6,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 이 두 사람을 그대로 실제 임차인 2명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경497 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층106호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 106호 일등부동산, 107호 온담상조 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 103,699,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 892,899,991원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2018.08.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 핵심
2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2022.12.02. 같은 채권자의 임의경매가 한 차례 개시됐으나 2023.09.08. 취하돼 2023.09.12. 말소됐습니다. 이후 2025.05.01. 현재 사건인 2025타경497 임의경매가 다시 개시됐고, 국민건강보험공단 압류도 그 뒤입니다. 매각으로 소멸되는 구조이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허승환 | 106호 · 주거 | 2025.04.29. | 보증금 미상 차임 666,667원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송규태 | 107호 | 2025.04.11. | 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 61.8% 숫자만 보고 ‘저가’로 단정 금지
같은 프라지움10차아파트의 면적대가 비슷한 최근 거래는 12건이고 전체 평균은 168,208,333원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 167,687,500원, 최신 거래 170,000,000원, 최근과 과거의 추세 -0.9%를 우선해서 봐야 합니다. 최근 흐름은 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.0㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.0㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2025.02 | 60.0㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2024.12 | 60.0㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2024.11 | 58.0㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 2024.08 | 60.0㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2024.06 | 60.0㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 167,687,500원 |
현재 최저가 103,699,000원은 최근 12개월 평균의 61.8%이고 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 놓으면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 본건의 감정 이용상태는 1층 근린생활시설이고, 거래표본은 프라지움10차아파트의 58.0㎡·60.0㎡ 거래입니다. 따라서 이 비율을 그대로 본건 상가의 적정가치나 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,251,786원 |
| 을구 1번 근저당권 · 아산축산업협동조합 | 442,000,000원 | 101,447,214원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,899,224,857원, 채권자 예상배당은 101,447,214원, 미배당은 1,797,777,643원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 103,699,000원 | 101,447,214원 | 1,797,777,643원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 72,589,300원 | 70,882,693원 | 1,828,342,164원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 50,812,510원 | 49,497,885원 | 1,849,726,972원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 1486 소재 롯데마트 동측 인근. 대로변 상가와 후면 숙박시설, 소규모 상가, 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재한 지역으로 상업적 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소와 1호선 두정역이 있어 대중교통 사정도 양호합니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 106호·107호 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 106호 일등부동산, 107호 온담상조입니다.
- 도로. 부지 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선, 북측 소규모 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이며 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 1층 점포이며 사용승인일은 2018.08.24.입니다.
- 구분점포. 감정평가상 106호와 107호는 경계벽이 설치되는 등 구조적 독립성이 인정되는 개별 집합건물로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 주소 표기는 106호이지만 감정평가에는 106호·107호가 함께 등장합니다. 매각목록과 감정평가서 원문에서 대상 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 실제 임차인은 허승환·송규태 2명이며 대항력은 없지만, 허승환 보증금과 두 임차인의 우선변제 관련 사항은 원문 확인이 필요합니다.
- 상가 가치 별도 산정. 최근 12개월 거래평균 167,687,500원은 같은 단지 거래지표일 뿐 본건 근린시설의 직접 비교가격으로 단정하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -0.9%인 흐름도 입찰가 검토에 반영해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 16.81%이고 같은 단지 경매 평균 유찰은 6.3회입니다. 현장 수요·임대수익·점포 접근성과 이용상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건은 권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 말소기준은 2018.08.29. 아산축산업협동조합 근저당이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 말소기준 뒤 전입이어서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 5회 유찰로 617,000,000원 감정가가 103,699,000원까지 내려와 최근 12개월 거래평균의 61.8%로 보이지만, 본건은 1층 근린시설이고 거래지표는 프라지움10차아파트의 58.0㎡·60.0㎡ 표본입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -0.9%로 하락했습니다. 따라서 할인율 자체보다 실제 상가 임대수익·현황 이용·매각범위·환금성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 현장 검증 전까지 보수적으로입니다.
