📉 5회 유찰 💰 103,699,000원 🧾 인수 0원 📊 최근12개월 61.8% ↘ 추세 -0.9%
대전지방법원 2025타경497. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차아파트 1층 107호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 온담상조로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2018.08.29 설정된 아산축산업협동조합 근저당권 442,000,000원입니다. 이후의 농협은행주식회사 가압류, 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 107호에는 송규태가 2025.04.11 전입했고 보증금은 6,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 그 미회수액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경497 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 현황 온담상조 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 103,699,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산축산업협동조합 / 892,899,991원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.08.29 설정된 아산축산업협동조합 근저당권 442,000,000원입니다. 2022.12.02의 종전 임의경매개시결정은 2023.09.08 취하에 따라 2023.09.12 말소됐고, 2022.12.23 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원, 2025.05.01 현 경매개시결정, 2025.06.20 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 107호 임차인은 대항력 없음
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송규태 | 107호 · 주거 | 2025.04.11 | 보증금 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허승환 | 106호 | 2025.04.29 | 보증금 미상 · 차임 666,667원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
본건 주소는 107호이므로 직접 확인되는 본건 임차인은 송규태입니다. 허승환 기록은 106호에 관한 조사 내용입니다. 두 전입일 모두 2018.08.29 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교대상이 다르다
프라지움10차아파트의 면적대 실거래 12건은 160,000,000원부터 177,000,000원 사이이며, 전체 평균은 168,208,333원입니다. 최근 12개월 8건 평균은 167,687,500원, 최신 거래는 2025.12의 170,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.9%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 60.0㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.0㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.06 | 60.0㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.04 | 60.0㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2025.02 | 60.0㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 167,687,500원 |
현재 최저매각가 103,699,000원은 이 최근 12개월 평균의 61.8%입니다. 하지만 이 수치만 보고 “시세보다 38% 싸다”는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 본건은 1층 제2종 근린생활시설이고 현황도 온담상조인 반면, 위 실거래 표본은 프라지움10차아파트의 면적대 거래입니다. 따라서 이는 보조 참고치일 뿐, 본건 상가의 직접 시세 비교 자료로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,251,786원 |
| 1. 근저당 · 아산축산업협동조합 | 442,000,000원 | 101,447,214원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 1,797,777,643원이고, 신청채권자도 전액 변제되지 않습니다. 다만 이는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정 배당이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 103,699,000원 | 101,447,214원 | 1,797,777,643원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 72,589,300원 | 70,882,693원 | 1,828,342,164원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 50,812,510원 | 49,497,885원 | 1,849,726,972원 | 0원 |
⑥ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 107호 온담상조로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다.
- 주위환경. 롯데마트 동측 인근이며, 대로변 상가와 후면 숙박시설·소규모 상가·오피스텔·아파트 단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소와 1호선 두정역이 있습니다.
- 도로. 부지 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선, 북측 소규모 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층이며, 사용승인일은 2018.08.24입니다.
- 구조적 독립성. 1층 106호·107호는 경계벽이 설치되는 등 개별 구분점포로서 구조적 독립성이 인정된다고 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 확인. 최근12개월 평균 167,687,500원은 프라지움10차아파트의 면적대 거래입니다. 본건 1층 근린시설의 직접 비교가격으로 사용하지 마세요.
- 현황 이용상태 확인. 공부상 일반음식점이나 현황은 온담상조입니다. 실제 인도 시점의 점유·영업 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 107호 임차관계 확인. 송규태의 보증금은 6,000,000원이고 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 106호 기록과 구분. 허승환은 106호 조사기록입니다. 본건 107호와 혼동하지 말고 각 호실 점유관계를 분리해 확인하세요.
- 배당 변동요인 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 유찰 원인 점검. 본건은 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균은 6.3회입니다. 할인폭보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 상가 기준으로 다시”
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2018.08.29 아산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 107호 임차인 송규태의 전입은 2025.04.11로 훨씬 늦습니다. 농협은행주식회사 가압류와 국민건강보험공단 압류 등 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 617,000,000원에서 5회 유찰돼 103,699,000원까지 내려왔고, 이 금액은 프라지움10차아파트 최근12개월 평균 167,687,500원의 61.8%입니다. 그러나 본건은 1층 근린시설이고 비교 실거래는 동일 용도 상가 자료가 아니므로, 이 차이를 그대로 할인율이나 안전마진으로 볼 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -0.9%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다. 권리는 통과, 가격은 동일 용도 상가 시세를 확인한 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 줄입니다.
