165,130,000원
수원지방법원 2025타경731. 시흥시 신천동 우명프라자 물건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 2층 201호는 집합건축물대장상 근린생활시설-세탁실, 2층 206호는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 근린생활시설 사무실 등 상태로 탐문됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2018.08.10 농협은행주식회사 근저당 90,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 홍정화는 2023.04.06 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 15,000,000원에 월 500,000원, 2025.09.15 배당요구를 했습니다. 반면 박삼복은 2008.04.01 전입으로 말소기준권리보다 앞서며 보증금 10,000,000원, 월 500,000원으로 조사됐습니다. 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경731 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 774 우명프라자 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 201호 근린생활시설-세탁실 · 206호 제1종근린생활시설(소매점), 현황 근린생활시설(사무실 등) |
| 소유자 | 박삼복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 495,870,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2018.08.10 농협은행주식회사 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 55,000,000원, 경남은행 110,000,000원, 부산은행 110,000,000원의 근저당과 인천신용보증재단·신용보증기금·현대캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단·국·안성시의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차관계 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍정화 | 201호 · 주거 | 2023.04.06 | 15,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확정일자 확인 없음 · 2025.09.15 배당요구 | 해당 없음 |
| 박삼복 | 206호 | 2008.04.01 | 10,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 확정일자 확인 없음 | 10,000,000원 인수 |
홍정화는 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 박삼복은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 인수되는 계산입니다. 특히 박삼복은 등기부상 소유자이자 채무자와 동일한 이름이어서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 이 부분은 입찰 전 임대차의 실체와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 미배당을 본다
우명프라자는 19세대, 2000.02.22 준공으로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 116.76㎡지만 본건과 면적이 일치하지 않아 실거래 비교값을 가격 메리트 판단에 사용하지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 28.57%입니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 이 물건은 대항력 임차보증금 인수와 재매각 조건이 있고, 실제 낙찰자가 준비해야 할 보증금도 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 임차인 박삼복 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 주식회사부산은행 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 주식회사경남은행 근저당 | 110,000,000원 | 17,018,180원 |
| 주식회사부산은행 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인천신용보증재단 가압류 | 24,735,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 23,200,000원 | 0원 |
| 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 27,381,536원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 440,316,536원 중 예상배당은 162,018,180원이며, 미배당은 278,298,356원입니다. 박삼복 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 신천동 소재 신천역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·주상용건물 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신천역이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 8층 건물의 2층 201호·206호이며 공용 위생설비, 승강기, 소화전, 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 3,305.8㎡, 공시지가는 2,356,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 건물 주위 약 6미터, 8미터, 10미터 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 우명프라자는 19세대, 2000.02.22 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 2.5회, 매각률 28.57%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 165,130,000원이 아니라 인수 보증금을 더한 175,130,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 박삼복 임대차 실체 확인. 2008.04.01 전입, 보증금 10,000,000원으로 조사됐으나 소유자·채무자와 동일 이름이므로 계약서·점유관계·실제 임대차 여부를 대조해야 합니다.
- 홍정화 점유 확인. 201호 주거 사용, 보증금 15,000,000원·월 500,000원, 2023.04.06 전입 및 2025.09.15 배당요구 내용과 현황을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·안성시·국의 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 수준으로 착각하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 201호는 근린생활시설-세탁실, 206호는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 근린생활시설 사무실 등으로 조사됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.01 기준 권리관계와 매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 봐야 할 10,000,000원
이 물건은 감정가 337,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 165,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 실질취득액은 박삼복 보증금 인수 10,000,000원을 포함한 175,130,000원입니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금 인수 문제는 남고, 소유자·채무자와 동일 이름의 임차관계, 세금 압류, 재매각·보증금 20% 조건까지 확인해야 합니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 현재 자료만 기준으로는 실거래 시세와 직접 비교할 적정 표본도 확보되지 않았으므로, 감정가 대비 49%라는 할인율에 가격 가점을 주기보다 인수액·점유 실체·세금·환금성을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
