최저가는 감정가 대비 크게 하락했으나 대항력 있는 임차인 보증금 1천만원 인수와 근린생활시설 환금성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 박삼복의 보증금 1,000만원은 매수인 인수 대상입니다. 권리는 복잡하지 않으나 근린생활시설 특성상 환금성과 임차인 승계 여부를 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
574,000,000원
평가금액
최저가
196,882,000원
3회 유찰
매수인 인수
10,000,000원
대항력 임차인
핵심지표
B 58점
가격↓·인수 부담
수원지방법원 2025타경731. 시흥시 신천동 우명프라자 2층 206호 근린생활시설입니다. 감정가는 5억7,400만원이지만 3회 유찰 후 현재 최저가는 1억9,688만원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 206호 임차인 박삼복은 2008년 전입으로 말소기준권리 이전 대항력을 갖춰, 낙찰자는 보증금 1,000만원을 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경731 (임의경매)
소재지
경기도 시흥시 신천동 774 우명프라자 2층206호
용도 / 현황
대지 · 집합건물 제1종근린생활시설(소매점) 현황 사무실 등
소유자
주식회사에어팍스
감정가 / 최저가
574,000,000원 / 196,882,000원
신청채권자 / 청구
주식회사부산은행 / 495,870,431원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.11.14 설정된 주식회사부산은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박삼복은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 박삼복 보증금 인수 가능성
임차인
점유
보증금
대항력
승계
박삼복
206호
10,000,000원
有
매수인 인수 가능
홍정화
201호
15,000,000원
없음
해당 없음
⚠️ 핵심 리스크 박삼복 임차인은 전입일 2008.04.01로 말소기준권리 2017.11.14보다 앞섭니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보호되지 않는 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,882,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,556,348원
임차인 박삼복 인수
10,000,000원
0원
부산은행 근저당
360,000,000원
193,325,652원
후순위 권리
1,554,266,210원
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 후순위 가압류가 많지만 낙찰자가 직접 부담하는 구조는 아닙니다.
⛔ 주의 관점 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌지만, 대항력 임차인 보증금 1,000만원 인수 부담이 있습니다. 단순 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 시흥시 신천역 남동측 인근으로 근린생활시설·아파트·주상용건물이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장 및 신천역이 위치합니다.
시설. 철근콘크리트라멘조 8층 건물 내 2층 206호이며 공용 위생·승강기·소화전·지하주차장 시설이 있습니다.
환금성. 우명프라자는 19세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있어 매각 후 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 승계 확인. 박삼복 보증금 1,000만원 인수 여부를 반드시 확인하세요.
점유 관계. 낙찰 후 임차인과의 협의 및 승계 조건 확인이 필요합니다.
상가 환금성. 주거용 아파트와 달리 실제 수요층과 임대수요 확인이 중요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인 뒤에도 인수권리는 남는다”
이 물건은 3회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인 보증금이라는 변수가 남아 있습니다. 권리 자체는 후순위 권리가 소멸하는 구조지만, 낙찰가는 곧 실질 취득비용이 아닙니다. 최저가 1억9,688만원 + 임차인 인수 가능성 1천만원을 기준으로 판단해야 하며, 근린생활시설 특성상 임대수요와 환금성까지 함께 검토하는 접근이 필요합니다.
