대전지방법원 2025타경674. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 9층 949호입니다. 감정평가상 이용상태는 복층형 공장(지원시설-기숙사)입니다. 감정가 166,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,938,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2023.03.23. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이고, 이 권리는 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 2025.06.26. 주식회사 알토란의 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2025.08.21. 국민은행의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경674 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층 949호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 복층형 공장(지원시설-기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제949호 |
| 소유자 | 변연수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 152,251,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2023.03.23. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 매각으로 소멸합니다. 2025.06.26. 설정된 주식회사 알토란의 가압류 93,849,000원은 2025.12.23. 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.08.21. 국민은행의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 56,938,000원으로 감정가 166,000,000원의 34.3%입니다. 절대적인 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 40,486,884원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 57,260,819원 |
| 5회 유찰 시 | 27,899,620원 | 26,997,427원 | 69,002,573원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 55,513,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
56,938,000원 매각 가정 시 국민은행 근저당은 40,486,884원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재, 탕정온샘도서관 북서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층형 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지로 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중이며, 단지 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며, 중로1류에 접합니다. 온천공보호구역·택지개발지구 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,190,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 사용자를 확인해 명도와 사용관계를 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지원시설-기숙사) 이용입니다. 실제 사용상태와 해당 용도의 거래·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 166,000,000원이나 현재 최저가 56,938,000원만으로 적정가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태입니다. 가격 외에 공실·점유·관리·환금성 등 개별 사유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.03.23. 국민은행 근저당을 말소기준으로 보고, 2025.08.21. 경매개시결정과 가압류 말소 여부를 최신 등기부와 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 싸다고 단정할 자료는 없다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사 알토란 가압류는 이미 말소됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 166,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 56,938,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자가 시장가보다 싼지는 확인되지 않습니다. 더구나 감정평가상 용도는 복층형 공장(지원시설-기숙사)이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·점유·환금성 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
