대전지방법원 2025타경674. 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 9층 985호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고, 해당 호실의 이용상태는 복층형 공장(지원시설-기숙사)로 기재되어 있습니다. 권리의 기준점은 2023.03.23. 설정된 주식회사 국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.08.21. 접수됐고, 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 54,194,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 낮은 가격이라는 사실은 분명하지만, 동일 용도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경674 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층985호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 복층형 공장(지원시설-기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 변연수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청 채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구액 | 152,251,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
등기 흐름은 2023.01.13. 주식회사하나자산신탁 명의 신탁에서 시작해, 2023.03.23. 신탁등기가 말소되며 변연수에게 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사국민은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2023.03.23. 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.06.26. 주식회사 알토란의 93,849,000원 가압류는 2025.12.24. 말소됐고, 2025.08.21. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 54,194,000원이지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 54,194,000원입니다. 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰된 현재 회차로, 제공된 회차 정보에는 감정가 34%로 표시되어 있습니다. 그러나 동일 용도의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세는 확인되지 않습니다.
감정평가상 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있으며, 대상 부지는 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다. 이용상태 역시 공장(지원시설-기숙사)이므로 가격 검토 시 해당 용도와 유사한 거래 사례를 직접 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 52,818,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 96,000,000원 중 52,818,508원이 배당되고 43,181,492원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 경매 신청 청구액은 152,251,473원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 아산시 탕정면 용두리, 탕정온샘도서관 북서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 복층형의 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중이고, 단지 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음으로 기재돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차별 자금·배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 43,181,492원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 59,147,044원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 26,555,060원 | 25,677,069원 | 70,322,931원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금이 줄면서 국민은행 근저당권의 미배당액은 43,181,492원 → 59,147,044원 → 70,322,931원으로 늘어납니다. 하지만 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 미배당 채권 증가와 매수인 승계 여부는 별개의 문제입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가는 54,194,000원이지만 동일 용도의 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 공장(지원시설-기숙사) 거래 사례를 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰된 사실 자체를 가격·수요 검토의 핵심 신호로 보고 해당 호실과 동일 건물의 거래·임대 수요를 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 사건 용도는 기타이고 감정평가 이용상태는 공장(지원시설-기숙사)입니다. 실제 사용계획과 이용상태가 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항을 원문과 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 사건의 강점은 말소기준권리가 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 반면 가격 쪽에서는 이미 3회 유찰됐고, 최저가가 감정가의 34% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이용상태가 복층형 공장(지원시설-기숙사)이고 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없으므로, 54,194,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리는 검토하기 쉬우나, 가격과 점유·환금성은 현장 및 거래 사례 확인이 필요한 물건입니다.
