대전지방법원 2025타경687. 아산시 탕정면 용두리 ‘유니콘101’ 제1동 제2층 제243호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 조서우 명의의 소유권이전등기와 같은 날인 2023.06.02. 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 기입된 2025.08.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 77,175,000원으로 감정가 225,000,000원의 34.3%이며 이미 3회 유찰됐습니다. 이 할인율은 커 보이지만, 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상이었습니다. 따라서 실제 점유관계, 내부 상태와 현재 이용상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제2층 제243호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하 2층, 지상 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조서우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 77,175,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 295,807,460원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 214,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
등기부상 최초 하나자산신탁 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 2023.06.02. 조서우 앞으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 77,175,000원으로 감정가 225,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 현재까지의 가격대와 물건 조건에 대해 응찰자들이 보수적으로 판단했다는 신호로 읽어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 77,175,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,815,750원 | 16.81% | 0원 |
유찰이 진행돼도 배당 부족액은 커지지만, 그 부족액은 국민은행 채권의 미회수분이며 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 77,175,000원과 동일합니다. 다만 실질취득액이 시세보다 싼지는 별도의 거래·임대수익·관리비·부가세 조건을 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,789,150원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 214,800,000원 | 75,385,850원 |
| 미배당 · 주식회사국민은행 | - | 139,414,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐습니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 기준으로 일부만 배당되고 139,414,150원이 미배당되지만, 이 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 제2층 제243호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 위치. 아산시 배방읍 구령리 1012 소재 아산현충사 I.C. 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·단독주택 혼합지입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류소가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.12.29.입니다.
- 설비. 위생 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로인 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 토지이며 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·아산탕정 택지개발사업지구에 해당하며, 온천공보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 한계. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비와 이용상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계 미상으로 평가됐으므로 현장 방문과 집행기록을 통해 점유자·사용자를 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 설비, 마감, 누수, 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태 대조. 공부상 호실과 현장 경계, 실제 공장 사용 여부 및 다른 호실과의 통합 사용 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 동일 건물·인근 지식산업센터 거래가격과 임대조건을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액은 현재 회차 139,414,150원이지만, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당 변동 가능성을 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 현장 확인이 먼저”
이 물건의 등기 권리는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 77,175,000원까지 내려왔지만, 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했고 비교 가능한 거래가격도 별도로 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보류. 감정가 대비 할인율보다 실제 점유·내부 상태·거래 및 임대조건을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
