대전지방법원 2025타경687. 아산시 탕정면 용두리 ‘유니콘101’ 1동 2층 243호입니다. 감정평가상 이 호실의 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트 구조, 사용승인일은 2022.12.29입니다. 권리의 중심은 2023.06.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권 214,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.08.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부상 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2023.06.02 조서우 명의로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 별도 인수권리나 확인된 임차인 신고는 없으므로 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 이해관계인 부재로 내부 확인도 곤란했다고 적혀 있어, 실제 점유관계와 내부 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층243호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 제2층 제243호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 · 사용승인 2022.12.29 |
| 소유자 | 조서우 · 2023.06.02 소유권이전등기 (매매 원인 2021.03.17) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 54,023,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 295,807,460원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 214,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2023.06.02 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 214,800,000원이며, 2025.08.27 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인된 등기권리와 배당자료만 놓고 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 54,023,000원으로 감정가 225,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 직접 비교할 실거래 가격은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 현재 가격을 볼 때 감정가 할인폭뿐 아니라 물건의 실제 이용상태·점유·시장 수요를 함께 점검해야 한다는 신호로 읽는 것이 적절합니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 54,023,000원 | 162,149,414원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 37,816,100원 | 178,064,590원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 26,471,270원 | 189,205,213원 |
현재 회차에서 최저가 기준 실질취득금액은 인수액이 없으므로 54,023,000원입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 37,816,100원, 6회 유찰 시는 26,471,270원이지만, 이것은 어디까지나 회차별 매각가 시나리오입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 어느 구간을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,414원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 214,800,000원 | 52,650,586원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,023,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 214,800,000원 중 52,650,586원이 배당되고 162,149,414원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
사건의 청구액은 295,807,460원이지만, 등기된 국민은행 근저당의 채권최고액은 214,800,000원입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으며, 매각대금에서 집행비용을 제외한 전액이 국민은행 배당으로 소진됩니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산현충사 I.C. 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2층 제243호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물에는 위생 급배수·난방·승강기·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 중로인 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 사다리형이며 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)이며 택지개발지구·온천공보호구역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부는 현장조사 당시 확인하지 못했습니다.
- 환금성 점검. 직접 비교할 실거래 가격 없이 4회 유찰된 상태이므로, 현재 최저가만으로 환금성과 가격 우위를 판단하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실제 거래 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 확인하고 인도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비·이용상태를 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태를 재확인하세요.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 최저가 54,023,000원은 감정가의 24.01%지만, 직접 비교할 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 결론내리지 마세요.
- 권리 기준점 확인. 2023.06.02 국민은행 근저당 214,800,000원이 말소기준권리이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 시나리오 구분. 현재 54,023,000원, 5회 유찰 시 37,816,100원, 6회 유찰 시 26,471,270원으로 계산돼 있으나 실제 응찰가는 별도로 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 현장을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 공장(지식산업센터)이고 이미 4회 유찰됐으며, 감정평가상 임대관계와 내부 상태도 현장에서 확인되지 않았습니다.
현재 최저가는 54,023,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 기준 없이 이 할인율만 보고 가격 매력을 확정하는 것은 피해야 합니다. 이 물건은 권리 인수보다는 실제 점유, 내부 상태, 그리고 현재 시장에서의 거래 가능 가격을 확인하는 과정이 입찰 판단의 핵심입니다.
