대전지방법원 2025타경687. 아산시 탕정면 용두리 ‘유니콘101’ 1동 8층 806호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지원시설-기숙사)입니다. 소유자 조서우 명의로 이전된 같은 날인 2023년 6월 2일, 국민은행이 채권최고액 133,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 소귀분의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 구조만 보면 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 173,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 59,339,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교 자료가 없어 낮은 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공장 내 지원시설·기숙사로 평가된 집합건물이므로 실제 이용 가능성, 수요층과 재매각 난도를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 제8층 제806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 공장(지원시설-기숙사) · 지하 2층, 지상 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 조서우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 59,339,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 295,807,460원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 133,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2023년 1월 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 6월 2일 조서우 앞으로 소유권이전과 신탁등기말소가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 소귀분 가압류 53,732,600원과 2025년 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기권리 기준 매수인이 승계할 금액은 없습니다.
② 가격 검증 — 감정가 34.3%라도 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 59,339,000원으로 감정가 173,000,000원의 34.3%입니다. 금액만 놓고 보면 큰 폭으로 하락했지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격과의 비교가 아닙니다. 확인 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 없어, 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 59,339,000원 | 34.3% | 129,061,702원 |
| 4회 유찰 시 | 41,537,300원 | 24.01% | 146,542,971원 |
| 5회 유찰 시 | 29,076,110원 | 16.81% | 158,779,860원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 매각대금이 낮아질수록 국민은행과 후순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐입니다. 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 떠안는 금액이 아니지만, 반복 유찰 자체는 시장이 가격·용도·수요를 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,468,102원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 133,200,000원 | 57,870,898원 |
| 2. 가압류 · 소귀분 | 53,732,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용을 제외한 57,870,898원이 국민은행에 배당되고, 총 채권액 186,932,600원 중 129,061,702원이 미배당되는 추정입니다. 가압류권자와 소유자에게 배당될 금액은 없으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 유니콘101 1동 8층 806호는 공장 중 지원시설-기숙사로 평가됐습니다. 주거용 아파트가 아니므로 실제 사용 가능 범위와 관련 규정 확인이 필요합니다.
- 입지. 아산현충사 I.C. 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설· 단독주택이 혼재한 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류소가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2022.12.29.입니다. 위생 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형의 공장 부지로 이용 중이고 북측 중로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·온천공보호구역 등에 포함되며, 중로1류와 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장 지원시설·기숙사는 일반 공동주택보다 매수층과 금융·임대수요가 제한될 수 있습니다. 세 차례 유찰 이력까지 감안해 동일 건물·인근 지식산업센터의 매매와 임대사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 전입세대·사업자등록·현황조사·매각물건명세서를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 용도 적법성. 공장 지원시설·기숙사로서 실제 숙박·주거 사용이 가능한 범위, 관리규약, 건축물대장상 용도와 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰가를 정하지 말고 유니콘101과 인근 지식산업센터의 동일 용도 실거래·임대료·공실률을 확인해야 합니다.
- 대출·세금 확인. 비아파트·공장 관련 집합건물은 담보평가와 취득·보유 관련 비용이 주거용과 다를 수 있으므로 자금조달 조건을 입찰 전에 확정해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액, 주차·시설 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 표준적인 설비와 이용상태를 기준으로 평가됐습니다. 실제 마감·누수·설비·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 변경된 매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만 가격은 검증형”
이 물건의 장점은 권리 구조가 단순하다는 점입니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교가 없고, 공장 지원시설·기숙사라는 제한된 용도와 세 차례 유찰, 내부·임대관계 미확인이 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 재검증입니다. 응찰가는 감정가 할인율이 아니라 동일 용도의 실제 매매·임대수요와 향후 처분 가능성을 기준으로 정해야 합니다.
