대전지방법원 2026타경128. 세종 한솔동 첫마을아파트 상가동 1층 111호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고, 감정가 685,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 479,500,000원입니다. 등기 구조의 중심은 2012.09.26. 설정된 주식회사전북은행 근저당 채권최고액 780,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2015.03.20. 추가 설정된 전북은행 근저당 및 2026.03.03. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 바깥입니다. 111호에 윤미현·정기순이 배당요구를 했고, 별도로 ‘점포’라는 점유·임차 기재도 존재합니다. 세 항목 모두 전입신고일이 확인되지 않았고, 윤미현·정기순은 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 ‘임차인 인수 0원’으로 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 미상 임차관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경128 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 947 첫마을아파트 상가동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김상원 |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 479,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,117,138,358원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미상
말소기준권리는 2012.09.26. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 2015.03.20. 설정된 두 번째 전북은행 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 2026.03.03. 임의경매개시결정도 소멸합니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원이고, 두 번째 근저당권 역시 780,000,000원입니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력 판단을 보류해야 한다
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤미현 | 111호 | 2026.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정기순 | 111호 | 2026.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
윤미현과 정기순은 각각 2026.04.02., 2026.04.01. 배당요구가 접수됐습니다. 두 사람 모두 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 선순위 대항력 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 계산할 수 없습니다. ‘점포’ 항목도 전입일이 확인되지 않아 동일하게 대항력 판정을 보류해야 합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮아졌지만 주거 실거래와 직접 비교하면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 70%인 479,500,000원입니다. 제공된 최근 12개월 거래 12건의 평균은 704,000,000원이고 최신 거래는 2026.06.의 355,000,000원입니다. 다만 이 거래자료는 ‘첫마을3단지(퍼스트프라임)’의 59.83㎡부터 119.98㎡까지 서로 다른 면적 거래이며, 대상 면적과 매칭되지 않습니다. 더구나 본건은 상가동 근린시설이므로, 이 아파트 거래평균을 근거로 본건이 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.89㎡ | 1 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 119.98㎡ | 16 | 1,230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 10 | 570,000,000원 |
| 2026.04 | 102.78㎡ | 14 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 4 | 455,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 17 | 630,000,000원 |
| 2026.02 | 102.78㎡ | 10 | 750,000,000원 |
| 2026.02 | 119.59㎡ | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2026.02 | 119.59㎡ | 8 | 985,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 84.81㎡ | 6 | 573,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 704,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 479,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,195,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 780,000,000원 | 472,305,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,560,000,000원 중 472,305,000원이 배당되고 1,087,695,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인의 대항력·보증금이 미상인 만큼 실제 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 임차관계를 풀어야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 479,500,000원 | 472,305,000원 | 1,087,695,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 335,650,000원 | 330,150,900원 | 1,229,849,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 234,954,999원 | 230,865,629원 | 1,329,134,371원 | 0원 |
최저가가 335,650,000원, 234,954,999원으로 더 내려가더라도 임차인의 보증금과 대항력이 확인되지 않은 상태에서는 단순히 “싸졌다”고 결론 내리면 안 됩니다. 선순위 대항력이 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 이 사건은 유찰률보다 점유관계 확인이 선행돼야 하는 구조입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 내부구조. 가변 벽체로 구분하여 실질적으로 2개의 호수로 이용 중입니다.
- 입지. 한솔뜰 근린공원 동측 인근으로 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설·공공기관이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 내외 진입도로가 개설돼 있고 동측으로 폭 12미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,441,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상1층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 윤미현·정기순의 전입일, 보증금, 확정일자와 실제 점유 시작일을 확인해야 합니다.
- ‘점포’ 기재 확인. 매각물건명세서상 ‘점포’로 기재된 항목의 실제 점유자와 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 2개 호수 이용상태. 가변벽체·출입구·각 공간의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 0원 인수 맹신 금지. 현재 배당 계산은 미상 임차인의 선순위 대항력을 확정한 결과가 아닙니다.
- 가격 비교 주의. 제공된 실거래는 면적이 매칭되지 않고 본건과 용도가 달라 상가 시세의 직접 근거로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 내부 이용현황도를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰 = 30% 할인”으로 보면 안 된다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2012.09.26. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 경매에서 진짜 비용을 결정하는 것은 등기부만이 아닙니다. 이 111호에는 윤미현·정기순 및 별도의 점유 기재가 있고, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 내부도 가변벽체로 나눠 실질적으로 2개 호수로 사용 중입니다.
또한 479,500,000원이 최근 거래평균 704,000,000원의 68.1%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 거래자료는 대상 근린시설과 면적·용도가 매칭되지 않습니다. 따라서 이 물건의 우선순위는 가격 계산보다 임차관계와 실제 이용상태 확인입니다. 현재 단계의 결론은 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 인수위험은 미확정입니다.
