대전지방법원 2026타경128. 세종특별자치시 한솔동 첫마을아파트 상가동 1층 111호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 최저매각가는 감정가의 49%인 335,650,000원입니다. 최초 근저당권자인 전북은행이 경매를 신청했고 청구액은 1,117,138,358원입니다.

등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 근저당권 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 실명으로 확인되는 윤미현·정기순은 배당요구를 했지만 전입신고일, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 감정평가서에는 한 개의 상가가 실질적으로 2개 호수로 이용되고 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 권리만 보고 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 검토

말소기준권리는 2012.09.26. 접수된 을구 1번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 경매로 매각되면 해당 근저당권은 소멸할 예정입니다. 2015.03.20. 접수된 을구 2번 전북은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2026.03.03. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

임차인 권리는 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 윤미현·정기순의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 성립 여부와 보증금 인수 여부를 판단할 수 없습니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 인수액 0원을 보장할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 인수 위험이 핵심

실명으로 확인되는 점유자는 윤미현·정기순 2명입니다. 두 사람 모두 배당요구 내역이 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 별도로 기재된 점포의 주거 이용 내역은 특정인의 추가 임대차로 확정할 수 없으며, 실제 점유 관계와 중복 여부를 확인해야 합니다.

점포 이용현황은 실명이 확인된 별도의 임차인으로 중복 산정하지 않았습니다. 보증금 및 대항력은 확정되지 않았으며, 점포 이용현황에 기재된 0원만으로 임대차보증금이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 아파트 거래가를 상가 시세로 쓰면 안 된다

주변 거래자료에는 첫마을3단지(퍼스트프라임)의 아파트 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 702,916,666원, 최근 12개월 평균도 702,916,666원입니다. 그러나 거래 면적이 서로 다르고, 이번 경매 대상인 상가 111호의 동일 용도 거래가 아닙니다. 대상 면적과 거래 면적의 일치 여부도 확인되지 않았습니다.

감정가 대비 최저가가 49%라는 사실은 확인되지만, 상가 실거래 시세가 확인되지 않았고 임차인 인수액도 미상입니다. 현재 금액은 확정된 취득원가가 아니라 입찰 최저가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 335,650,000원 가정)

다음은 집행비용을 먼저 공제하고 전북은행 근저당권에 배당하는 가정 계산입니다. 실제 채권액과 공동담보 관계, 조세 및 임차인 우선변제 여부가 확인되기 전의 확정 배당표가 아닙니다.

집행비용 5,499,100원 공제 후 근저당권에 330,150,900원을 배당하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다. 두 근저당권의 공동담보 관계 때문에 채권최고액 합계는 실제 채무액으로 해석할 수 없습니다. 계산상 매수인 인수액 0원은 임차인 권리가 확인되지 않은 상태의 가정값일 뿐, 실제 인수액 0원이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개

회차별 채권 부족액은 근저당권 채권최고액 합산 방식에 따른 계산값으로, 실제 피담보채권 부족액과 다를 수 있습니다. 후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각 일정이 아닙니다.

최저매각가는 유찰 시 낮아질 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 확인되고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 인수보증금이 늘어 실질취득액이 줄어들지 않을 수도 있습니다. 따라서 각 회차의 가격을 비교하기 전에 임차인 권리부터 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한솔뜰 근린공원 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 공공기관 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 내외 진입도로가 개설돼 있으며, 동측으로 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 1층 건물이며, 외벽 화강석 붙임, 내벽 페인팅 및 석조타일 마감, 전면 강화유리 창호가 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
• 용도·규제. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 제2종일반주거지역에 해당합니다. 토지이용계획에 따른 개별 제한사항은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공간 구조. 가변 벽체로 구분돼 실질적으로 2개의 호수로 이용 중입니다. 현황과 공부의 차이 및 구획별 이용상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트단지 내 근린시설로 주변 배후 수요가 존재할 수 있지만, 본건 상가의 실제 매매 사례, 임대료 및 공실 자료가 확인되지 않아 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 현재 2회 유찰된 사실도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 윤미현·정기순의 임대차계약, 점유 개시 시점, 전입신고일 또는 사업자등록 관련 자료와 실제 이용형태를 확인합니다.
• 보증금과 배당. 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인하고 실제 배당 가능액과 미배당 인수 가능성을 검토합니다.
• 실제 점유자 수. 실명 확인 점유자 2명과 점포 주거 이용 기재의 관계를 대조해 동일 점유의 중복인지 별도 점유인지 확인합니다.
• 공간분할. 가변 벽체로 나뉜 각 공간의 점유 범위와 출입 구조를 감정평가서 건물 내부 이용현황도 및 현장과 대조합니다.
• 실질취득액. 입찰금액에 인수보증금과 필요한 부대비용을 반영해 취득원가를 다시 산정합니다.
• 상가 시세. 주변 아파트 가격이 아닌 동일 용도의 근린시설 실거래가와 임대료·공실 현황을 확인합니다.
• 공동담보. 전북은행 을구 1번·2번의 공동담보 관계 및 실제 피담보채권 잔액을 확인해 채권액 중복계상을 방지합니다.
• 관리비·조세. 체납 관리비와 조세 관련 자료를 확인하고 매수인 부담 가능 항목을 별도로 점검합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 내부 이용현황도를 입찰 전 다시 확인합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 미확정 인수액”

이 사건은 감정가 685,000,000원의 근린시설이 2회 유찰돼 최저가 335,650,000원으로 내려온 물건입니다. 전북은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 실명 확인 점유자 2명의 대항력과 보증금이 미상이어서 낙찰자의 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

특히 111호가 가변 벽체로 분할돼 실질적으로 2개 호수로 이용 중이고, 근린시설이라는 감정상 용도와 별도로 주거 이용 기재도 존재합니다. 실제 점유 및 임대차 구조에 대한 확인이 필수입니다. 주변 아파트 평균 거래가를 본건 상가의 시세로 사용할 수도 없습니다.

결론은 가격 판단 보류입니다. 49%라는 감정가 대비 비율만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 임차인 인수 여부, 실제 공간 이용과 동일 용도 상가 시세를 확인하기 전에는 입찰가격과 취득원가를 합리적으로 확정하기 어렵습니다. 현재 확인된 위험을 반영한 종합 등급은 D입니다.