대전지방법원 2026타경128. 세종 한솔동 첫마을아파트 상가동 1층 103호의 근린생활시설입니다. 현재 감정가 731,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 511,700,000원입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2012년 신한은행 근저당은 2014년 말소됐고, 2014년 1월 16일 설정된 전북은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당이 현재 말소기준입니다. 2015년 같은 전북은행 명의로 채권최고액 600,000,000원의 추가 근저당이 설정됐고 2026년 전북은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건의 실질적인 핵심은 등기보다 점유·임대차입니다. 현황조사 및 문건접수에는 윤미현, 정기순 두 사람이 모두 111호로 기재돼 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 감정평가서에는 대상이 가변 벽체로 나뉘어 실질적으로 2개의 호수로 이용 중이라고 적혀 있어, 등기상 103호와 조사상 111호의 실제 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 중요하다

말소기준은 2014.01.16 전북은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 이후 2015년 전북은행 추가 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 후순위 담보권 인수 문제는 없습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부 순위와 별개의 문제이므로 아래 두 사람의 전입시점과 점유범위, 보증금이 확인되기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 대항력 ‘가능·미상’

③ 가격 비교 — 아파트 실거래는 직접 시세로 쓰기 어렵다

제공된 실거래 자료는 첫마을1단지(퍼스트프라임) 아파트 거래입니다. 최근 12개월 평균은 567,916,666원, 최신 거래는 2026년 7월 515,000,000원이며 현재 최저가 511,700,000원은 최근 12개월 평균의 90.1%입니다. 그러나 이 경매물건은 근린생활시설 상가이고, 실거래 자료의 대상 면적도 본건과 일치하지 않아 이 수치만으로 “상가 시세보다 10% 싸다”고 판단할 수 없습니다.

숫자상 현재 최저가는 최근 아파트 거래 평균보다 낮고 최신 거래 515,000,000원과 비슷하지만, 용도가 다른 상가와 아파트를 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 본건은 실질 2개 호수로 이용되는 근린생활시설이므로 상가 자체의 임대수익·점포별 면적·점유현황을 확인해야 가격 판단이 가능합니다. 따라서 이번 사건에는 아파트 실거래 대비 할인율을 가격 가점으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 511,700,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 7,517,000원을 제외한 504,183,000원이 선순위 전북은행 근저당에 배당되고, 총 채권최고액 1,200,000,000원 대비 695,817,000원의 미배당이 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 임차인 2명의 보증금·전입일이 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 인수 가능성까지 0원이라고 확정하는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 별개

* 위 인수액은 제공된 배당 시나리오의 산정값입니다. 윤미현·정기순의 보증금과 전입일이 미상인 이상, 대항력 있는 임차보증금이 존재하는지 별도 확인해야 합니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 인수위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린생활시설로 이용 중인 상가입니다. 아파트 주거용 물건으로 보아서는 안 됩니다.
• 입지. 세종특별자치시 한솔동 한솔뜰 근린공원 동측 인근으로, 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설·공공기관이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상1층 건물이며 외벽은 화강석 붙임 등, 전면은 강화유리 마감 등이 적용돼 있습니다.
• 도로. 단지 내외 진입도로가 개설돼 있고 동측으로 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
• 이용상 유의. 가변 벽체로 구분해 실질적으로 2개의 호수로 이용 중이며, 임대관계는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입시점 확인. 윤미현·정기순의 전입신고일을 말소기준일 2014.01.16과 대조해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
• 보증금 확인. 두 사람의 보증금이 미상입니다. 대항력이 인정되고 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 있다면 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
• 점유범위 현장 확인. 경매 대상은 103호인데 조사상 임차인은 111호로 기재됐습니다. 가변 벽체로 실질 2호 이용 중이라는 감정평가 내용과 실제 출입구·점포 경계를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 비교 분리. 제공된 실거래는 첫마을1단지 아파트 자료로 본건 상가와 용도가 다릅니다. 최근 평균 대비 90.1%라는 수치만으로 할인 매물이라고 판단하지 마세요.
• 상가 수익성 확인. 현재 임대관계가 확인되지 않았으므로 임대료·보증금·공실 여부를 파악한 뒤 수익가치 기준의 입찰가를 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 이용현황도와 임차인 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70%”보다 먼저 확인해야 할 것이 있다

이 물건은 감정가 731,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 511,700,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준과 후순위 권리의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 그러나 경매에서 실제 손익을 바꾸는 변수는 윤미현·정기순 두 사람의 임차관계입니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 대상은 103호인데 조사상 111호가 등장하며 가변 벽체로 실질 2개의 호수를 이용하고 있습니다.

또한 제공된 최근 거래는 아파트 거래여서 본건 근린생활시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 구조는 단순하지만, 점유·임차와 가격 검증은 미완성”입니다. 최저가 70%라는 숫자 자체는 입찰 근거가 되기 부족합니다. 임차인의 전입시점·보증금·점유범위를 먼저 확인하고, 상가 자체의 수익가치와 시세를 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.