대전지방법원 2026타경128. 세종특별자치시 한솔동 첫마을아파트 상가동 1층103호 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2014.01.16 설정된 주식회사전북은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2015.03.20 추가로 설정된 전북은행 근저당과 2026.03.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신한은행 근저당 520,000,000원은 2014.01.16 이미 말소됐습니다.

등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 이 사건의 핵심 위험은 점유·임차관계입니다. 윤미현·정기순이 각각 배당요구를 했고 두 신고 모두 표기 부분이 111호로 되어 있습니다. 반면 경매 대상 주소는 1층103호이며, 감정평가서에는 가변 벽체로 구분해 실질적으로 2개의 호수로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 신고인과 경매 대상 공간의 실제 관계를 현장 및 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2014.01.16 전북은행 근저당 600,000,000원입니다. 이후 2015.03.20 설정된 전북은행의 추가 근저당 600,000,000원과 2026.03.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 나타난 후순위 담보권 자체가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다.

두 신고 모두 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 65.2%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다

가격 자료에는 첫마을1단지(퍼스트프라임) 아파트 최근 12건의 실거래가가 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 549,166,666원, 최신 거래는 2026.09의 550,000,000원이며, 현재 최저가 358,190,000원은 이 평균의 65.2%로 계산됩니다.

하지만 이 수치를 경매 대상 근린시설의 시세로 바로 적용하면 안 됩니다. 경매 대상은 근린시설이고, 비교 표본은 아파트 거래이며 면적도 서로 일치하지 않습니다. 따라서 65.2%는 참고 숫자일 뿐, “시세보다 34.8% 싸다”는 식의 가격 가점 근거로 사용할 수 없습니다. 근린시설은 상가 자체의 임대료·공실·점포 위치·전용면적·수익률을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 358,190,000원 가정)

현재 회차에서는 전북은행 관련 채권 1,200,000,000원 중 352,375,340원이 배당되고, 847,624,660원의 미배당이 남는 계산입니다. 신청채권 1,117,138,358원도 전액 충족되지 않습니다.

이 예상배당은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 특히 신고인 2명의 보증금·전입일이 확인되지 않았으므로 배당표상의 매수인 인수 0원을 최종 확정치로 보아서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한솔뜰 근린공원 동측 인근이며, 주위에는 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설·공공기관이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
• 도로. 단지 내외 진입도로가 개설돼 있고 동측으로 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
• 내부구획. 가변 벽체로 구분하여 실질적으로 2개의 호수로 이용 중이므로 실제 점유·출입·임대 구획을 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정 당시 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 윤미현·정기순의 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 103호·111호 관계 확인. 경매 대상 표시는 103호인데 신고인은 111호로 기재돼 있습니다. 가변 벽체로 나뉜 내부 이용현황과 실제 호수 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
• 인수 0원 확정 금지. 배당계산에는 매수인 인수 0원이 잡혀 있지만, 보증금·전입일이 미상인 신고인이 있어 법률상 최종 인수액을 별도로 검토해야 합니다.
• 아파트 시세와 분리. 최근 12개월 평균 549,166,666원과 65.2% 수치는 아파트 거래에서 나온 참고값입니다. 근린시설의 응찰가 상한은 별도의 상가 가치평가가 필요합니다.
• 유찰 자체를 가격 근거로 삼지 않기. 현재 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 점유·임차 및 상가 시세가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 위험 없음”은 같은 말이 아니다

이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 경매 실무에서 더 중요한 변수는 누가 어느 공간을 어떤 조건으로 점유하고 있는가입니다. 신고인 2명의 전입일과 보증금이 확인되지 않고, 신고된 부분은 111호인 반면 대상은 103호이며, 내부는 가변 벽체로 실질적으로 2개의 호수로 사용 중입니다.

또 현재 최저가 358,190,000원은 감정가 731,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 가격자료가 아파트 실거래이므로 이를 근린시설 시세와 직접 비교해 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 이 사건의 우선순위는 최저가보다 임차관계·실제 구획·상가 자체 가치의 확인입니다.