서울동부지방법원 2025타경51813. 서울특별시 광진구 구의동 힐하우스 2층 206호의 경매입니다. 감정평가상 공부 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 지하 1층·지상 7층 건물에 위치합니다. 2015.01.29 사용승인된 건물로, 지하철 2호선 강변역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

현재 최저매각가격은 111,360,000원입니다. 감정가 174,000,000원에서 2회 유찰되어 64% 수준까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 본건은 등기된 전세권과 경매신청채권자의 관계를 확인해야 하며, 임대관계도 아직 확정적으로 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 전세권이 핵심이다

핵심은 2016.03.18 설정된 을구 1번 전세권입니다. 최초 전세금은 130,000,000원이었고, 이후 변경등기를 거쳐 2022.03.10 전세금 145,000,000원으로 변경되었습니다. 이 변경등기의 존속기간은 2022.03.18부터 2024.03.17까지로 기재되어 있습니다. 존속기간 종료일이 지났다는 사정만으로 전세금 반환채권이나 전세권등기가 자동으로 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.

130,000,000원과 145,000,000원은 서로 독립된 전세권 원금이 아닙니다. 을구 1-3번은 을구 1번 전세권의 변경등기이므로, 두 금액을 합산해 별도의 전세금 채권이 존재한다고 판단하면 안 됩니다. 실제 배당과 인수 판단에서도 변경 전후 금액의 중복 계산을 경계해야 합니다.

경매개시결정은 2025.07.23 등기되었으며, 이 사건의 말소기준 표시는 해당 경매개시결정으로 되어 있습니다. 다만 전세권은 그보다 먼저 설정되어 있으므로, 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 전세권자의 경매신청 관계를 함께 대조해야 최종적인 소멸 여부를 판단할 수 있습니다.

② 가격·입찰자금 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 111,360,000원입니다. 감정가 174,000,000원에 비하면 낮지만, 입찰가격의 매력은 실제 거래가격과 매수인이 떠안을 금액을 함께 비교해야 판단할 수 있습니다. 현재 확인된 가격 구조만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.

또한 이 사건은 재매각입니다. 매각물건명세서 비고에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 현재 최저가 기준 22,272,000원을 준비해야 합니다. 일반적인 보증금 비율을 적용해 자금을 부족하게 준비하지 않도록 주의해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정)

집행비용 2,359,040원은 추정치입니다. 위 표는 계산상 배당배분을 나타내며, 확정배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등의 영향으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오와 배당구조

회차가 진행되면서 매각대금이 낮아지면 계산상 미배당액은 증가합니다. 다만 위 계산에는 전세권 원금 변경이 독립채권처럼 중복 반영된 문제가 있으므로, 미배당액 증가를 매수인의 인수액 증가로 연결해서는 안 됩니다. 각 시나리오의 금액은 계산상 비교용이며, 실제 배당은 전세권의 법적 처리와 채권신고 내용에 따라 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 강변역 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 버스터미널, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 강변역과 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 일반 아파트와 달리 원룸형 주거시설의 수요와 거래 특성을 고려해야 합니다. 환금성은 실제 거래사례와 임대수요를 확인하여 판단해야 합니다.
• 건물 상태. 벽식구조 경사슬래브(징크)지붕의 건물로, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 등의 마감입니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 강변역 인근 입지는 접근성 측면에서 검토할 요소입니다. 다만 도시형생활주택(원룸형)은 아파트 시세를 그대로 적용하기 어렵고, 개별 호수의 거래가격과 매수 수요를 확인해야 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권의 소멸 여부. 2016.03.18 설정된 을구 1번 전세권 및 2022.03.10 변경등기의 현재 상태를 확인하세요. 전세권자의 경매신청·배당요구에 따른 소멸 처리와 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 대조해야 합니다.
• 전세금 중복계산 방지. 최초 전세금 130,000,000원과 변경 전세금 145,000,000원은 같은 전세권의 변경 전후 금액입니다. 실제 배당채권을 별도로 확인해야 합니다.
• 경매신청 청구금액. 청구금액 290,000,000원과 등기된 전세금 145,000,000원의 차이가 발생한 사유 및 인정 배당채권 범위를 확인하세요.
• 재매각 조건. 현재 매각은 재매각이고 매수신청보증금이 최저가의 20%입니다. 현재 최저가 기준 22,272,000원이며, 재매각 사유와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 점유자 및 명도. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 내역, 임대차계약, 명도 가능성 및 필요한 절차를 확인하세요.
• 적정 시세 확인. 감정가의 64%라는 사실만으로 할인 매물이라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 유사한 도시형생활주택의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분 관리비, 당해세 및 배당순위 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 최종 대조. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 경매신청 관련 자료 및 매각조건을 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 전세권 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 174,000,000원의 도시형생활주택이 2회 유찰되어 최저가 111,360,000원에 진행되는 재매각 물건입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 없음으로 기재되어 있어, 그 판단이 최종적으로 확인된다면 낙찰자가 별도의 전세권 금액을 부담하지 않는 구조가 됩니다.

그러나 등기에는 2016년 설정된 전세권과 145,000,000원으로 변경된 전세금이 남아 있습니다. 전세권자와 경매신청채권자가 동일하다는 점을 고려하여, 전세권이 매각으로 소멸하는지, 실제 배당은 어떻게 처리되는지를 먼저 확인해야 합니다. 배당 계산에서 변경 전후 전세금을 중복 합산한 문제 역시 실제 채권액 검증이 필요한 이유입니다.

더구나 임대관계가 명확히 확인되지 않았고, 재매각으로 20%의 입찰보증금이 요구됩니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 및 시세 확인 전 입찰 보류입니다. 전세권 소멸, 실제 점유관계, 적정 시세가 확인된 뒤에야 매수인 실질취득액과 입찰가 상한을 판단할 수 있습니다.