서울동부지방법원 2025타경51813. 서울 광진구 구의동 힐하우스 4층 413호에 대한 경매입니다. 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 지하철 2호선 강변역 서측 인근에 자리합니다.
이 사건의 핵심은 단순히 얼마나 유찰되었는가가 아닙니다. 등기부에는 2016년 설정된 재단법인우체국물류지원단의 전세권이 존재하고, 전세금은 변경등기를 거쳐 145,000,000원으로 표시되어 있습니다. 경매신청채권자 역시 같은 재단법인입니다. 따라서 전세권의 배당 및 소멸 구조를 확인하는 일이 가격 분석보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51813 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 596-1 힐하우스 4층 413호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 뚝섬로66길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 지하 1층 / 지상 7층 · 사용승인일 2015.01.29 |
| 소유자 | 주식회사태맨피엠 |
| 감정가 | 174,000,000원 |
| 최저매각가 | 111,360,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청채권자 | 재단법인 우체국물류지원단 |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저가의 20% |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 2016년 전세권이 핵심
등기 흐름상 먼저 확인할 권리는 2016.03.18 설정된 재단법인우체국물류지원단 전세권입니다. 최초 전세금은 130,000,000원이었고, 2020년 140,000,000원, 2022년 145,000,000원으로 변경되었습니다. 이 변경등기는 동일한 전세권의 변동으로 읽어야 하며 각각을 별도의 전세금 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 전세권자인 재단법인우체국물류지원단이 직접 경매를 신청했습니다. 선순위 전세권이라도 전세권자의 배당요구 등에 따라 매각으로 소멸할 수 있으므로, 이 사건에서는 경매신청의 근거 권리와 배당요구·소멸 관계를 확인해야 합니다.
최종 인수액이 0원이라는 결론은 원본 확인 전까지 조건부입니다. 명세서 기재와 전세권의 등기상 인수 판정이 서로 다른 이유를 반드시 해소한 후 입찰해야 합니다.
임차인으로 별도 조사된 사람은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없거나 점유자가 소유자라고 단정하기 어렵습니다. 등기된 전세권과 실제 점유·임대차 관계를 구분해 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 64%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저가는 111,360,000원으로 감정가 174,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 낮은 가격에서 경매가 진행되는 것은 사실입니다.
| 감정가 | 174,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 111,360,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 64% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 실질취득금액 | 인수 0원 확정 시 111,360,000원(부대비용 제외) |
| 매수신청보증금 | 22,272,000원 (20%) |
다만 같은 건물이나 주변 유사 도시형생활주택의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 현재 시세보다 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 사실과 실거래 시세 대비 저렴하다는 판단은 전혀 다릅니다.
그러나 전세권이 인수되는 것으로 최종 확인될 경우에는 미배당 전세금 등 인수 부담을 포함해 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다. 현재의 145,000,000원 전세금이 어떠한 범위에서 소멸하는지 확정하지 않고 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,360,000원 가정 · 시뮬레이션)
현재 최저가를 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 다만 동일 전세권의 설정금액과 변경금액이 별도 채권으로 반영된 것으로 보여, 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,359,040원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 우체국물류지원단 | 130,000,000원 | 109,000,960원 |
| 2. 을구 1-3번 전세권 변경 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 계산상 채권 미배당 합계 | 275,000,000원 | 165,999,040원 |
집행비용은 추정치입니다. 위 채권총액 275,000,000원과 미배당 합계 165,999,040원은 전세권 원설정액과 변경액이 각각 반영된 계산 결과입니다. 실제 독립채권 합계나 실제 미회수액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
따라서 위 시뮬레이션의 채권총액과 미배당 금액은 과대 계산되었을 가능성이 있습니다. 특히 배당 부족액이 곧 매수인 인수액을 의미하지도 않습니다. 배당채권의 실제 범위, 신청채권의 근거, 전세권 소멸 여부를 법원 서류와 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 검증은 그대로
| 회차 | 예상 최저가 | 계산상 배당액 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 165,999,040원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 89,088,000원 | 87,084,416원 | 187,915,584원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 71,270,400원 | 69,587,533원 | 205,412,467원 |
추가 유찰 시나리오에서는 최저매각가격이 89,088,000원, 71,270,400원으로 내려갑니다. 그러나 계산상 미배당액은 반대로 커집니다. 이 수치는 동일 전세권 금액의 중복 반영 가능성이 있으므로 실제 채권 회수 부족액을 뜻한다고 확정할 수 없습니다.
전세권이 매각으로 소멸한다면 배당 부족액이 커진다는 이유만으로 매수인 부담이 늘어나는 것은 아닙니다. 반대로 인수되는 권리가 실제 남아 있다면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 같은 비율로 감소하지 않을 수 있습니다. 따라서 회차별 가격을 비교하기 전에 인수 여부부터 확정해야 합니다.
선순위 전세권, 임대관계 미상, 재매각에 따른 보증금 20%까지 감안하면 가격 할인율보다 권리 확인과 실제 취득비용 산정이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동, 지하철 2호선 강변역 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 버스터미널 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 동측 인근에 강변역이 위치합니다. 인근 노선버스 정류장도 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 및 이용. 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 지하 1층·지상 7층이며, 사용승인일은 2015.01.29입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·공장설립제한지역· 한강변 중점경관관리구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 감정 설명에 2층 206호 외 다른 호수에 관한 표현이 포함되어 있어, 분석 대상인 4층 413호와 감정평가 대상 범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 강변역 인근이라는 입지적 특성은 있으나, 원룸형 도시형생활주택의 실제 매매·임대 수요 및 가격 경쟁력은 인근 동일 용도·유사 규모 실거래를 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 확인. 2016.03.18 설정된 전세권과 2022년 전세금 변경등기가 매각으로 소멸하는지, 전세권자의 경매신청 및 배당요구 관계를 원본으로 확인하세요.
- 명세서와 등기 판정 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 표시되어 있지만, 선순위 전세권의 개별 판정은 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 차이가 발생한 이유를 확인해야 합니다.
- 중복 채권 계산 검증. 전세금 130,000,000원과 변경 후 145,000,000원을 별개의 채권으로 더한 배당 계산을 그대로 신뢰하면 안 됩니다. 실제 채권액과 배당 대상 금액을 확인하세요.
- 청구금액 근거 확인. 신청채권액 290,000,000원과 등기상 전세금 145,000,000원의 차이를 경매신청서·채권계산서 등을 통해 대조하세요.
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 22,272,000원을 준비해야 하며, 재매각 사유와 매각조건도 확인하세요.
- 점유 및 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·점유자 현황 등을 확인하고, 필요한 인도·명도 절차를 검토하세요.
- 실거래 검증. 구의동 일대 유사 도시형생활주택의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 감정 대상 호수 대조. 본건 4층 413호와 건물구조 설명에 나타나는 2층 206호 외 호수 표기의 관계를 감정평가서 원본과 매각목록으로 확인하세요.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 등기비용, 점유자 인도비용 등을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “64%라는 할인율보다 중요한 것은 인수 여부”
이 사건은 감정가 174,000,000원에서 최저가 111,360,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 강변역 인근에 위치한 도시형생활주택이라는 점도 눈에 들어옵니다. 그러나 낮아진 최저가만으로 투자 매력을 판단하기는 어렵습니다.
2016년부터 존재한 재단법인우체국물류지원단의 전세권은 현재 변경등기상 전세금이 145,000,000원입니다. 같은 전세권자가 경매를 신청했고 명세서에는 인수권리 없음으로 기재되어 있지만, 등기상 권리 판정과 배당 계산에서 추가 확인이 필요한 부분이 남아 있습니다.
또한 이 사건은 재매각으로 입찰보증금 20%가 적용되고, 실제 점유·임대관계 및 최근 실거래 시세도 확인해야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부와 실제 취득비용을 확정하고, 주변 동일 용도의 최근 시세를 비교한 이후에야 111,360,000원이라는 최저가의 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 지금은 할인율보다 권리 검증과 자금 조건이 우선인 물건입니다.
