울산지방법원 2023타경11011. 울산 북구 산하동, 통칭 ‘서진타워’ 4층 403호 근린시설입니다. 소유자 신미라는 2018년 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 중울산농업협동조합에 채권최고액 193,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 중앙농업협동조합· 울산신용보증재단·중울산농업협동조합의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 물건의 실제 난도는 등기부보다 현황에 있습니다. 감정평가상 401호·402호·403호가 오픈식으로 연결되어 전체를 유소년축구클럽 및 실내 풋살장으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 경계벽체 없이 함께 이용 중이라고 적혀 있습니다. 다만 건축물대장 및 건축물 현황도로 위치·경계 확인이 가능하고, 경계 복원이 용이한 것으로 판단된다는 감정인의 사실조회회신이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경11011 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하중앙1로 131, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 401호·402호·403호를 오픈식으로 함께 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 중 4층 403호 |
| 소유자 | 신미라 · 2018.10.02. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 153,682,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2018.10.02. 을구 1번 중울산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년의 가압류 3건, 임의경매개시결정, 2024년·2025년 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·현황 — 권리보다 중요한 확인 지점
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이며, 본건 403호는 인접 401호·402호와 경계벽체 없이 연결해 전체를 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장으로 이용 중입니다. 따라서 현재 사용 주체의 점유 근거와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중울산농업협동조합 | 193,700,000원 | 131,097,220원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중앙농업협동조합 | 7,746,784원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중울산농업협동조합 | 50,690,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,770,000원 가정 시 채권자 총 청구액 272,137,700원 중 예상배당은 131,097,220원, 미배당은 141,040,480원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 133,770,000원 | 131,097,220원 | 141,040,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 93,639,000원 | 91,553,498원 | 180,584,202원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 65,547,299원 | 63,967,448원 | 208,170,252원 | 0원 |
유찰이 계속되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 채권 미회수 규모와 매수인 인수 위험을 혼동할 필요는 없습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 산하동 소재 해오름공원 남측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·주상용·단독주택·근린공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 401호·402호·403호를 오픈식으로 전체 사용해 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장으로 이용 중입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)이며 소로2류·중로1류에 접합합니다.
- 도시개발. 도시개발구역(강동산하지구)에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 주체 확인. 현재 유소년축구클럽·실내풋살장으로 이용 중이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 401호·402호·403호가 경계벽체 없이 함께 사용 중입니다. 건축물대장·현황도상 위치와 경계 확인 및 복원은 용이하다고 판단됐지만 실제 분리 상태를 확인해야 합니다.
- 403호 단독 이용 가능성. 매각 대상은 403호이므로 인접 호실과 통합된 현재 이용상태에서 403호를 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 권리 인수. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린시설의 실제 시장가와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현재 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황은 직접 풀어야 한다”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2018.10.02. 중울산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
반면 현황은 단순하지 않습니다. 매각 대상 403호가 인접 401호·402호와 경계벽체 없이 통합돼 하나의 체육시설로 사용 중이고 임대관계는 미상입니다. 경계 복원이 용이하다는 회신은 긍정적이지만, 실제 점유자·인도·분리 사용 가능성은 등기상 소멸 여부와 별개의 문제입니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 2회 유찰·감정가 49%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황 확인과 가격 검증이 필요한 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
