울산지방법원 2023타경11011. 울산 북구 산하동 해오름공원 남측 인근에 자리한 근린시설, 통칭 '서진타워' 4층 403호입니다. 이 물건을 처음 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 93,639,000원입니다. 소유자 신미라가 2018년 거래가액 260,000,000원으로 취득한 호실이 세 차례 유찰되며 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔기 때문입니다.

등기 구조도 복잡한 편은 아닙니다. 2018년 10월 2일 설정된 중울산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 가압류 3건과 국세 관련 압류 2건, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 문제는 다른 곳에 있습니다. 매각 대상인 403호가 인접 401호·402호와 물리적으로 구분되지 않은 상태로 사용되고 있다는 점입니다.

감정인은 건축물대장과 건축물 현황도에 따라 각 호실의 위치·경계를 확인할 수 있고 경계 복원도 용이하다고 판단했습니다. 그러나 이것이 곧바로 낙찰자가 403호만 독립적으로 인도받아 사용할 수 있다는 보장은 아닙니다. 통합 영업시설의 점유관계와 구획 복원 문제를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준은 을구 1번 중울산농업협동조합 근저당권입니다. 소유자 신미라 명의로 2018년 10월 2일 설정됐으며 채권최고액은 193,700,000원입니다. 이후의 중앙농업협동조합, 울산신용보증재단, 중울산농업협동조합 가압류와 국세 압류 등은 매각으로 소멸합니다.

② 3개 호실 통합 이용 — 이 물건의 핵심

매각물건명세서에 따르면 402호·403호와 인접 401호는 경계벽 없이 전체를 하나의 시설로 이용하고 있습니다. 감정평가서에서도 401호, 402호, 403호를 오픈식으로 사용 중이라고 확인했습니다. 현재 이용시설은 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장입니다.

여기서 중요한 구별이 있습니다. 감정인의 경계 복원이 용이하다는 의견은 구조적으로 위치를 확인하고 구획을 회복할 수 있다는 의미이지, 실제 공사비·영업시설 분리 비용·점유자와의 협의·인도 소요까지 해결됐다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세는 아니다

감정가 273,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 93,639,000원입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격 대비 저평가 여부는 서로 다른 문제입니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각조건이나 매각기일이 아닙니다.

현재 최저매각가가 감정가의 약 34.3%라는 사실은 명확합니다. 그러나 동일 건물 내 유사 근린시설의 최근 거래가격이나 임대수익 자료로 확인한 시세가 없기 때문에 현 최저가가 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

더구나 이 호실은 3개 호실이 통합된 실내 스포츠시설의 일부입니다. 독립 구획 복원 여부와 새로운 임차 수요, 현재 점유자의 인도 가능성이 실질 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 일반적인 독립 근린시설과 같은 방식으로 감정가 대비 할인율만 비교해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,639,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 대부분의 매각대금이 말소기준 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.

근저당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권잔액·배당순위·당해세·임차인 관련 우선변제 등은 확정된 배당표와 다를 수 있습니다. 국세 압류의 실제 조세채권액과 우선순위에 따라서도 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 채권은 사라진다

현재 시나리오에서는 신청채권자인 중울산농업협동조합의 경매 청구액 153,682,760원에도 배당이 미치지 못합니다. 추가 유찰 시에는 채권자 배당액이 더 줄어드는 것으로 추정됩니다.

다만 말소 대상 근저당권과 후순위 권리는 원칙적으로 배당 부족 여부와 관계없이 소멸합니다. 따라서 채권자 미배당액 180,584,202원이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 최종적으로는 매각조건, 배당절차, 실제 임차권 및 조세 관련 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·이용환경과 환금성

• 입지. 울산광역시 북구 산하동 해오름공원 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택 및 근린공원 등으로 구성됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 4층입니다. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 주차타워 설비 등이 있습니다.
• 토지. 정방형 상업용 건부지이며, 2021년 3월 23일 구획정리 완료에 따라 토지 표시가 산하동 971-6, 546.9㎡로 변경됐습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 해당하며 소로2류·중로1류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 통합 이용 상태와 독립 구획 복원 여부는 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 업종 수요, 임대수익, 전용공간의 독립성에 따라 매각 난도가 달라집니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 인접 호실과 통합 사용 중이므로 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각범위. 403호만 매각 대상인 점을 전제로 건축물 현황도와 현장을 대조하고, 401호·402호와의 실제 구분 위치를 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임대차. 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내풋살장의 운영주체, 임대차계약 당사자, 계약 범위, 보증금, 사업자등록, 점유 개시일 및 대항력 유무를 조사해야 합니다.
• 경계 복원. 감정인의 경계 복원 용이 의견을 확인하되, 실제 벽체 설치와 출입·설비 분리의 필요성 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 인도 가능성. 통합 영업시설을 사용 중인 점유자와 403호의 점유 해제 범위, 인도명령 적용 가능성, 명도 협의 및 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 권리 최종 확인. 2018년 근저당권과 후순위 가압류·압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
• 조세 및 관리비. 국세 압류 관련 배당순위, 당해세, 공용부분 미납 관리비 및 기타 승계 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 실제 시세. 서진타워와 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례, 임대차 조건, 공실 현황을 확인하여 감정가가 아닌 현재 시장가치로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 주차·설비. 주차타워 이용조건, 승강기·소방설비, 실내체육시설 관련 설비가 403호 단독 이용에 어떤 영향을 주는지 점검해야 합니다.
• 매각기일. 2026.10.21 매각기일과 실제 최저매각가, 매각조건, 기일 변경 여부를 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 것은 최저가, 확인할 것은 독립성”

이 물건은 권리와 이용상태를 구분해서 평가해야 합니다. 중울산농업협동조합의 2018년 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 여기까지는 비교적 단순합니다.

하지만 실제 거래의 성패를 좌우할 요소는 403호를 독립된 근린시설로 인도받아 사용하거나 임대할 수 있느냐입니다. 401호·402호·403호가 하나의 실내축구·풋살장으로 이용 중이고 임대관계도 확정되지 않았으므로, 권리상 말소만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

감정가 273,000,000원 대비 최저가 93,639,000원은 눈에 띄는 하락입니다. 그러나 3회 유찰, 통합 점유, 독립 구획 문제, 시세 미확인을 고려하면 단순한 저가매수 기회로 분류하기 어렵습니다.

결론은 조건부 관망 및 현장·점유 우선 검증입니다. 경계 복원과 독립 사용이 가능하고 임차·점유 문제를 통제할 수 있다는 것이 확인된 뒤에야 가격 경쟁력을 논할 수 있습니다. 등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 입찰할 물건은 아닙니다.