울산지방법원 2023타경11011. 울산광역시 북구 산하중앙1로 131 소재 집합건물 근린시설입니다. 등기상 소유자는 신미라이며, 2018년 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 중울산농업협동조합 명의의 채권최고액 176,800,000원 근저당권이 설정되었고, 이후 가압류와 압류가 이어지면서 임의경매에 이르렀습니다.

권리의 출발점은 비교적 명확합니다. 2018.10.02 설정된 중울산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류 3건과 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 실질적인 난도는 등기상의 채권관계보다 다른 호실과 통합된 이용상태 및 불확실한 점유관계에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기권리는 소멸

말소기준권리는 2018.10.02 설정된 중울산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 176,800,000원이며, 그 후 발생한 중앙농업협동조합·울산신용보증재단·중울산농업협동조합의 가압류 및 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 채권액이 크더라도 그 미배당액을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 미확인 위험

확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 현장에서는 401·402·403호를 하나의 유소년축구클럽 및 실내풋살장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 영업시설의 운영자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 사용권원을 가진 점유자인지는 확인이 필요합니다.

실제 임차인으로 확인된 사람은 0명입니다. 다만 실제 사용·점유가 확인되는 영업장의 임대차 여부는 아직 판단되지 않았으므로, 임차인 없음과 임대차 권리 없음은 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 시세 대비 할인은 미확인

최저매각가는 69,286,000원으로 감정가 202,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 감정가보다 크게 낮아졌지만, 근린시설은 동일 건물 내 층별 상가, 영업환경, 점유·임대조건, 독립적인 사용 가능성에 따라 매매가격과 환금성이 달라질 수 있습니다.

특히 이 물건은 세 개 호실이 경계벽 없이 통합 사용되는 구조입니다. 402호만 단독 취득하더라도 기존 영업장의 공간을 분리하고 독립적으로 사용하는 과정에서 협의나 공사, 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 감정인이 경계 복원을 용이하다고 판단했다는 사실이 경계 복원에 비용이 들지 않거나 즉시 독립 사용이 가능하다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,647,148원을 제외한 67,638,852원이 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 기준으로도 배당이 부족하며, 후순위 가압류 채권자는 예상배당을 받지 못합니다. 채권자 전체의 계산상 미배당 합계는 187,598,848원입니다.

다만 이 미배당액이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 말소되는 채권의 미배당과 매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 별개의 문제입니다. 또한 국가 압류가 존재하므로 당해세 등 조세채권의 우선순위와 실제 배당요구 내역에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 산하동 해오름공원 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 주상용 건물, 단독주택 및 근린공원 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소화전 및 주차타워 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 정방형의 상업용 건부지이며, 도시지역·준주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역 및 도시개발구역에 해당합니다. 소로2류 및 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이는 인접 호실과의 통합 사용이나 독립적인 점유·운영 문제까지 해결되었다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 실내 축구·풋살장으로 사용 중인 근린시설로, 일반적인 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 인접 호실과 분리한 후에도 독립적 사용과 임대가 가능한지에 따라 매수자 확보 및 재매각 조건이 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확정. 사건 소재지 402호와 감정요항표의 403호 표시 차이를 먼저 해결해야 합니다. 매각물건명세서, 감정평가서, 집합건축물대장과 현황도를 대조하여 취득하는 전유부분의 위치·범위를 확인하세요.
• 영업장 점유권원 확인. 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내풋살장 운영 주체와 소유자의 관계를 확인하고, 실제 임차 여부·임대차계약·보증금·사업자등록·점유 개시일을 조사해야 합니다.
• 대항력 및 보증금 조사. 상가 임대차가 존재한다면 말소기준일인 2018.10.02 전후의 대항요건 취득 시점, 확정일자, 배당요구와 배당 가능액을 확인해야 합니다. 미배당 보증금 인수 여부는 이 조사 결과에 따라 판단해야 합니다.
• 경계 복원 및 영업장 분리. 401·402·403호가 경계벽 없이 통합 사용 중이므로 현황도와 실제 구조를 비교하고, 단독 출입·소방설비·공용설비·시설 철거 및 경계 복원에 필요한 비용과 협의 가능성을 점검하세요.
• 명도와 시설물 귀속. 풋살장 바닥·시설물·집기류의 소유관계, 영업장 폐쇄 또는 분리 시 협의 사항, 인도명령 가능 여부와 명도절차를 확인해야 합니다.
• 국가 압류 및 조세. 동울산세무서장 관련 압류가 존재합니다. 실제 조세채권액과 법정기일, 당해세 및 배당순위에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 적정성. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요. 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 거래, 독립적인 임대 가능성과 예상 공실·복원 비용을 함께 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 사실조회회신을 다시 확인하세요. 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성도 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 202,000,000원에서 3회 유찰되어 69,286,000원까지 내려왔고, 등기상 근저당과 후순위 채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 인수권리액도 0원입니다.

하지만 402호와 403호의 표시 차이, 401·402·403호 통합 영업장, 미확인 임대관계라는 실질적인 위험이 겹쳐 있습니다. 특히 영업장의 점유권원이 확인되지 않은 상태에서는 명도·공간 분리·보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 이력과 근린시설 특유의 환금성 부담도 무시하기 어렵습니다.

더욱이 실제 비교 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 얼마나 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인폭을 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급(조건부 검토·고위험)입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 통합 점유와 임대관계, 독립적인 사용 및 환금성에 관한 불확실성이 큽니다. 호실 특정과 점유권리 확인이 선행되지 않는다면 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 낙찰가가 아니라, 실제로 무엇을 인도받아 얼마의 추가 부담으로 활용할 수 있는가에 있습니다.