울산지방법원 2023타경11011. 울산광역시 북구 산하중앙1로 131, 4층402호의 근린시설입니다. 소유자 신미라는 2018.08.28. 매매를 원인으로 2018.10.02. 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 중울산농업협동조합 근저당권이 채권최고액 176,800,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 중앙농업협동조합·울산신용보증재단·중울산농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리의 순서만 보면 비교적 명확하지만, 이 사건은 현황 이용관계가 더 중요합니다. 감정평가상 401호·402호·403호를 오픈식으로 전체 이용하여 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장으로 사용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 402호·403호 및 인접 401호가 경계벽체 없이 같이 이용되고 있으나 건축물대장과 건축물 현황도로 위치·경계를 확인할 수 있고 경계 복원이 용이하다는 감정인의 사실조회회신이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경11011 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하중앙1로 131, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 401호·402호·403호를 오픈식으로 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장으로 이용 |
| 소유자 | 신미라 · 2018.08.28. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 153,682,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.10.02. 접수된 중울산농업협동조합 근저당권 176,800,000원입니다. 이후 중앙농업협동조합 가압류 7,746,784원, 울산신용보증재단 가압류 20,000,000원, 중울산농업협동조합 가압류 50,690,916원, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 임차관계는 별도로 봐야 합니다. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 실제로 유소년축구클럽·실내 풋살장으로 이용 중입니다. 따라서 현재 이용자의 점유 근거, 보증금, 사업자등록 및 대항력 여부는 미상이므로 현장과 관련 서류를 확인해야 합니다. 현재 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 98,980,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 69,286,000원, 4회 유찰 시 48,500,200원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 176,800,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 7,746,784원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중울산농업협동조합 | 50,690,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 255,237,700원 중 예상배당은 96,798,360원이고, 미배당은 158,439,340원입니다. 현재 회차에서 신청채권 153,682,760원도 전액 회수되지 않는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 해오름공원 남측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·주상용·단독주택·근린공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층·지상6층 건물이며 외벽은 치장석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샤시창입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)이며, 소로2류·중로1류에 접하고 가축사육제한구역·도시개발구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 퍼스트원FC유소년축구클럽 및 친환경 실내 풋살장의 실제 운영자, 점유 근거, 임대차계약, 보증금·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 401호·402호·403호가 경계벽 없이 사용 중입니다. 건축물대장·건축물 현황도와 현장을 대조해 402호의 독립된 위치와 경계 복원 범위를 확인해야 합니다.
- 호수 표기 대조. 소재지는 4층402호이나 감정요항표 건물 구조에는 4층403호 표기가 있으므로 매각목록·감정평가서·건축물대장 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 98,980,000원은 감정가 202,000,000원의 49% 회차이지만, 실거래 시세 자료가 없으므로 인근 근린시설 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 158,439,340원은 채권자의 회수 부족분이며, 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황을 보라”
이 사건의 등기 권리는 단순합니다. 2018.10.02. 중울산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 등기부가 깨끗한 것만으로 충분하지 않습니다. 현재 401호·402호·403호가 한 공간으로 사용되고, 임대관계는 미상이며, 소재지와 감정요항표의 호수 표기까지 대조가 필요합니다.
최저가는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 등기상 인수 0원은 장점, 점유·경계·실제 시세는 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 402호의 실제 독립성, 현재 이용자의 권원, 그리고 근린시설로서의 실제 시장가치를 확인하는 데 있습니다.
