울산지방법원 2025타경854. 양산시 어곡동의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(가)가 제2종근린생활시설, 기호(나)가 제2종근린생활시설·기숙사입니다. 등기 확인 건물은 경상남도 양산시 어곡동 1172 제1동호, 도로명주소는 경상남도 양산시 어실로 361입니다. 현재 소유자는 조효선이며, 신청채권자 하북농업협동조합의 청구액은 2,902,716,053원입니다.
가격 숫자만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 4,030,416,550원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 1,974,904,000원, 즉 감정가 49%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 근저당입니다. 등기분석상 을구 18번과 19번은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있으므로, 이 두 금액을 빼고 최저가만 비교하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 1124-11 |
| 등기 확인 건물 | 경상남도 양산시 어곡동 1172 제1동호 · 경상남도 양산시 어실로 361 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 제2종근린생활시설·기숙사 |
| 건물 구조 | 기호(가) 철근콘크리트 및 경량철골구조 2층 · 기호(나) 철근콘크리트 및 경량철골구조 지하1층·지상4층 |
| 소유자 | 조효선 |
| 감정가 / 최저가 | 4,030,416,550원 / 1,974,904,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하북농업협동조합 / 2,902,716,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2건이 핵심
| 권리 | 일자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 18번 근저당 · 하북농업협동조합 | 2017.01.26 | 1,040,000,000원 | 말소기준 이전 · 매수인 인수 |
| 을구 19번 근저당 · 하북농업협동조합 | 2017.11.27 | 195,000,000원 | 말소기준 이전 · 매수인 인수 |
| 을구 20번 근저당 · 하북농업협동조합 | 2017.12.29 | 455,000,000원 | 말소기준 · 매각으로 소멸 |
| 갑구 32번 가압류 · 이동권 | 2024.06.20 | 150,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 33번 압류 · 양산시 | 2024.11.25 | - | 소멸 |
| 갑구 34번 임의경매개시결정 · 하북농업협동조합 | 2025.02.07 | - | 소멸 |
과거 등기에는 신탁, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 전세권 및 여러 근저당이 있었으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 입찰 판단에서 가장 중요한 것은 과거 권리의 숫자가 아니라 2017.12.29. 말소기준을 기준으로 앞뒤를 정확히 나누는 것입니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 1,974,904,000원은 감정가 4,030,416,550원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 입찰자가 실제로 판단해야 할 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 등기상 선순위 인수로 표시된 1,235,000,000원을 보수적으로 반영하면 실질취득 부담 3,209,904,000원입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,030,416,550원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 1,974,904,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 선순위 근저당 인수 반영 | 1,235,000,000원 | 을구 18·19번 |
| 실질취득 부담 | 3,209,904,000원 | 현재 최저가 + 선순위 인수 |
실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 근린생활시설·기숙사와 토지가 묶인 일괄매각이므로, 감정가 할인율과 실제 환금성을 동일하게 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,974,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 22,149,040원 |
| 을구 18번 근저당 · 하북농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 을구 19번 근저당 · 하북농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 을구 20번 근저당 · 하북농업협동조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 갑구 32번 가압류 · 이동권 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,754,960원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 1,840,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 112,754,960원이 계산됩니다. 다만 신청채권자 청구액 2,902,716,053원에 대해서는 현재 회차 배당 1,690,000,000원으로 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건특성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 이용상태. 기호(가)는 제2종근린생활시설, 기호(나)는 제2종근린생활시설·기숙사입니다.
- 입지. 경상남도 양산시 어곡동 소재 경남외국어고등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 공장·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 하천 또는 하천구역에 해당하거나 저촉됩니다.
- 토지. 확인되는 46㎡ 토지는 지목 도로·토지이용상황 도로등, 평지·부정형·중로한면입니다. 공시지가는 155,500원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 8-1~8-4 및 12-1을 포함해 일괄매각됩니다.
- 지분매각. 목록 3, 7 토지는 지분매각입니다.
- 토지 원상회복 가능성. 목록 2, 4, 5 토지는 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 다만 매수 시 농지취득자격증명은 필요하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 18·19번 최우선 확인. 1,040,000,000원과 195,000,000원 근저당은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시입니다. 공동담보 관계와 실제 매각 후 존속 여부를 등기부·매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재 최저가 1,974,904,000원만 보지 말고 선순위 인수 1,235,000,000원을 보수적으로 포함한 3,209,904,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자 점유, 보증금·전입 또는 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 목록 3·7 지분 범위 확인. 토지 지분매각이므로 낙찰 후 이용·처분 관계를 목록별로 확인해야 합니다.
- 목록 2·4·5 원상회복 위험 확인. 토지현황 변경에 따른 원상회복명령 가능성을 관할부서 사실조회 내용과 함께 다시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 8-1~8-4 및 12-1이 일괄매각에 포함되므로 현황과 목록을 현장에서 일치시키는 작업이 필요합니다.
- 배당 시나리오 재검증. 현재 배당표의 채권 전액배당 결과와 신청채권 2,902,716,053원의 미충족 결과, 선순위 근저당 인수 표시를 함께 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 인수다
이 사건은 감정가 4,030,416,550원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,974,904,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 49%라는 숫자가 가장 먼저 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 반대 순서여야 합니다. 을구 18번 1,040,000,000원과 을구 19번 195,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고 매수인 인수로 표시돼 있기 때문입니다.
두 선순위 근저당을 보수적으로 반영한 현재 실질취득 부담은 3,209,904,000원입니다. 여기에 임대관계 미상, 일괄매각, 제시외 건물, 지분토지, 토지 원상회복 가능성까지 겹칩니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮다”보다 “선순위 권리가 실제로 얼마나 남는가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리 원본 대조가 끝나기 전에는 감정가 49%라는 숫자만으로 입찰 판단을 앞세우기 어렵습니다.
