울산지방법원 2025타경854. 경상남도 양산시 어곡동에 위치한 근린생활시설·기숙사 및 토지 관련 경매입니다. 감정가가 4,030,416,550원인 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가는 1,382,433,000원까지 내려왔습니다. 외형상 가격 할인 폭이 크지만, 등기부에는 하북농업협동조합을 근저당권자로 하는 여러 권리와 과거 신탁·경매 이력이 확인됩니다. 특히 현재 말소기준으로 제시된 2017년 12월 29일 근저당보다 앞선 두 근저당이 존재한다는 점이 중요합니다.
또한 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·일부 토지 지분매각이 기재되어 있습니다. 일부 토지는 허가 없이 현황이 변경되어 원상회복명령이 내려질 가능성까지 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 낙찰 후 완전한 권리 취득 가능성과 토지·건물의 실제 활용 가능성을 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 1124-11 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 양산시 어곡동 1172 제1동호 도로명주소: 경상남도 양산시 어실로 361 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 기숙사 |
| 소유자 | 조효선 (단독소유) |
| 감정가 | 4,030,416,550원 |
| 최저매각가 | 1,382,433,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 하북농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,902,716,053원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 토지 지분매각 |
| 임대관계 | 미상 (신고 임차인 없음) |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인이 최우선
말소기준으로 제시된 권리는 2017년 12월 29일 하북농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 455,000,000원입니다. 그 이후 등기된 이동권의 가압류, 양산시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 2017년 1월 26일 설정된 1,040,000,000원 근저당과 2017년 11월 27일 설정된 195,000,000원 근저당은 제시된 말소기준권리보다 먼저 등기되어 있습니다. 두 권리 모두 하북농업협동조합 명의이며, 권리내역에는 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
과거 신탁등기와 전세권, 가처분, 가등기 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 특히 2012년 3월 6일 설정된 400,000,000원 전세권은 2014년 3월 7일 말소되어 현재 존속하는 전세권으로 볼 수 없습니다. 과거 권리이력을 현재 매수인이 인수할 채무에 그대로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가 1,382,433,000원은 감정가 4,030,416,550원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가와 최저매각가 간 격차가 크게 벌어졌습니다. 그러나 감정가와의 차이는 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,030,416,550원 | 100% |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 1,382,433,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 967,703,099원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 677,392,169원 | 16.81% |
일반공업지역의 근린생활시설·기숙사 복합 물건은 토지 사용 가능성, 건물 구조와 상태, 제시외 건물, 지분 소유관계에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현 시점에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저매각가가 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,382,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 16,224,330원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 하북농업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 하북농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 하북농업협동조합 | 455,000,000원 | 131,208,670원 |
| 4. 갑구 32번 가압류 · 이동권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액과 청구금액을 기초로 한 가정 배당표입니다. 집행비용 16,224,330원을 공제한 채권자 배당 예상액은 1,366,208,670원, 채권액 대비 미배당액은 473,791,330원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
④ 토지·건물 분석 — 원상회복과 지분매각
- 입지. 경상남도 양산시 어곡동 소재 경남외국어고등학교 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 공장과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 기호(가)는 제2종근린생활시설, 기호(나)는 제2종근린생활시설 및 기숙사로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 기호(가)는 철근콘크리트 및 경량철골구조의 2층 건물, 기호(나)는 지하 1층·지상 4층 건물입니다.
- 지역·지구. 일반공업지역이며 일부 토지는 하천 또는 하천구역과 관련된 제한이 있습니다. 가축사육제한구역도 확인됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 기호 8-1~8-4 및 12-1 제시외 건물이 포함됩니다. 각 건물의 현황·이용 가능성·인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록 3번·7번 토지는 지분매각입니다. 공유지분의 범위와 사용관계, 다른 공유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지현황 변경. 목록 2번·4번·5번 토지는 허가 없이 토지현황이 변경되어 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 다만 매수 시 농지취득자격증명은 불요한 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2017년 1월 26일 및 11월 27일 근저당의 존속·말소 여부, 배당순위, 공동담보 관계를 원본과 대조하세요.
- 매각목록 범위 확인. 어곡동 1124-11 대표주소와 어곡동 1172 건물 등기, 각 토지목록의 일치 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 임차인, 점유자, 사업자등록 및 임대차보증금 관련 권리관계를 확인하세요.
- 원상회복명령 가능성. 목록 2번·4번·5번 토지의 현황 변경 내용과 행정처분 가능성, 원상회복 범위를 확인하세요.
- 공유지분 권리관계. 목록 3번·7번 토지의 지분과 사용·관리관계, 공유자와의 분쟁 가능성을 검토하세요.
- 제시외 건물 확인. 기호 8-1~8-4 및 12-1의 구조, 적법성, 철거 가능성 및 이용상태를 확인하세요.
- 가격 상한 재설정. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 응찰하지 말고 현행 거래사례, 수익가치, 보수비 및 추가 부담 가능성을 반영하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.21 기준 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이 사건은 감정가 4,030,416,550원의 근린생활시설·기숙사 및 토지 관련 물건이 세 차례 유찰되어 최저가 1,382,433,000원까지 내려온 사례입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 선순위 근저당의 소멸 여부, 지분매각, 토지 원상회복 가능성, 제시외 건물, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원이나, 실제 입찰 판단에서는 등기부상 선순위 권리의 처리와 현장·행정상 부담을 별도로 검증해야 합니다. 또한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 가격 매력 판단은 보류, 권리 및 토지 이용관계 확인이 우선입니다. 이 조건들이 해소되기 전에는 낮아진 최저가만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
