대구지방법원 2025타경31742. 등기상 소유자는 주식회사두금이고, 2024.12.31. 부산치과의사신용협동조합의 채권최고액 97,671,600원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.28. 임의경매개시결정, 2025.09.05. 국민건강보험공단 압류, 2025.11.26. 달서구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순히 “등기 깨끗, 인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 감정평가의 이용상태와 건물 구조에는 204호·1103호·503호가 함께 기재되어 있고, 점유조사에도 세 호실의 점유자가 각각 확인됩니다. 특히 204호와 503호의 전입일은 말소기준권리인 2024.12.31.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 두 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서도, 반대로 인수 가능성을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

2023.09.22. 주식회사두금 명의로 소유권이 보존된 뒤 같은 날 주식회사코람코자산신탁으로 신탁등기가 이루어졌고, 이 신탁은 2024.12.31. 말소되어 다시 주식회사두금 소유로 정리됐습니다. 같은 날 설정된 부산치과의사신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단·달서구의 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 1103호와 다른 호실을 구분해서 봐야 한다

점유조사에는 실제 점유자가 3명 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 현재 주소로 특정된 1103호 김석배는 2025.01.03. 전입으로 말소기준권리 2024.12.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 204호와 503호는 기준권리보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시하는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 비교는 유보

감정가 194,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 66,542,000원, 시나리오상 감정가 34% 구간입니다. 추가 유찰 시 제시된 금액은 46,579,400원과 32,605,579원입니다.

그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 값이 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 가격의 적정성은 별도의 시세 대조가 끝난 뒤 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,542,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 집행비용·근저당 중심의 시뮬레이션이며, 204호·503호의 임대차 조건이 확정되지 않은 상태에서 이를 전체 임차관계의 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대구광역시 달서구 호산동 소재 호림공원 남측. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 산업단지 내 각종 규모의 공장 등으로 형성되어 있습니다.
• 이용. 감정평가상 204호·1103호·503호는 모두 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층. 사용승인일자는 2023.09.19.입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측으로 달서대로가 통과하며, 교통시설과의 거리·대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 15미터의 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 지방산업단지 지원시설용지에 해당하고 중로2류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 518.7㎡, 공시지가 1,836,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 상태를 확인하지 못했습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 204호·503호 매각범위 확인. 감정평가에는 204호·1103호·503호가 함께 기재되어 있으므로, 실제 매각대상과 각 호실별 등기·명세서를 대조하세요.
• 선순위 전입자 확인. 204호 최정윤과 503호 박소현은 말소기준일 이전 전입입니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 가능성을 배제하지 마세요.
• 1103호 점유. 김석배는 2025.01.03. 전입으로 말소기준권리 뒤입니다. 배당요구일은 2025.10.23.입니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 자금 준비 기준을 잘못 잡지 않도록 확인하세요.
• 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 거래가를 별도로 대조하세요.
• 청구액 검증. 사건 청구액 660,000,000원과 근저당 채권최고액 97,671,600원의 차이를 신청채권 서류에서 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부현황을 직접 확인하지 못했으므로 현장 상태를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 유찰가보다 매각범위와 점유관계가 먼저다”

이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.12.31. 부산치과의사신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 주소상 1103호 점유자 김석배도 기준권리 뒤 전입이라 대항력은 없습니다.

하지만 사건 전체를 보면 결론은 한 단계 보수적으로 잡아야 합니다. 감정평가에는 204호·1103호·503호가 함께 적혀 있고, 204호·503호 점유자는 기준권리보다 먼저 전입했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 이들은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 동시에 현재 최저가는 감정가 34%까지 내려왔지만 비교할 실거래가가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

등기상 후순위 권리는 소멸, 1103호는 후순위 전입. 그러나 204·503호 임대차와 매각범위 확인 전에는 ‘인수 0·초저가’로 단순화하지 않는 것. 이것이 대구지방법원 2025타경31742의 핵심입니다.