대구지방법원 2025타경31742. 등기부상 대상은 대구광역시 달서구 호산동 712-18 엠에이치엘퍼스트호산동이며, 감정요항표는 204호·1103호·503호를 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재합니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 현재 감정가는 189,000,000원, 네 차례 유찰된 최저매각가는 45,378,000원입니다.

등기상 말소기준은 2024-09-27 부산치과의사신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 95,034,000원이고, 이후 2025-08-28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조가 복잡하지 않지만, 이 사건은 임차·점유관계가 가격보다 더 중요합니다. 세 명의 점유자 가운데 박소현의 전입이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

등기부상 2023-09-22 주식회사두금 명의로 소유권이 보존된 뒤 같은 날 주식회사코람코자산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2024-09-27 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 부산치과의사신용협동조합이 채권최고액 95,034,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024-11-18 김미혜에게 소유권이 이전됐고 2025-08-28 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인·점유관계 — 503호 선순위 전입이 핵심

최정윤의 2024-12-23 전입과 김석배의 2025-01-03 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박소현은 2024-08-22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’ 판정 금지

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 189,000,000원과 최저매각가 45,378,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세가 확인되지 않고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다.

따라서 “감정가 대비 24%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 경매에서 실제 매입원가는 낙찰가만이 아니라 인수되는 임차보증금까지 포함해 판단해야 하며, 이 사건은 그 핵심 금액이 아직 정해지지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,378,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 근저당 채권 95,034,000원 중 44,161,196원이 배당되고 50,872,804원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 박소현의 보증금·확정일자가 미상인 임차관계까지 해소됐다는 뜻으로 볼 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 호림공원 남측에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·숙박시설·산업단지 내 각종 규모의 공장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측으로 달서대로가 통과합니다. 교통시설과의 거리 및 대중교통 상황을 종합한 교통사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 업무시설(오피스텔)이며 사용승인일은 2023.09.19입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소화·기계식 주차·난방·도시가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 15미터 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 지방산업단지 지원시설용지, 가축사육제한구역에 해당하고 중로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,836,000원/㎡이며 토지는 평지의 세로장방 형태, 상업용으로 이용되고 있습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 현황 및 상태를 확인하지 못해 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 평가했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 503호 임대차 원문 확인. 박소현의 보증금·확정일자·실제 점유관계와 배당요구 내용을 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
• 204호·1103호 확인. 최정윤과 김석배는 전입일이 말소기준보다 늦지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 이용·계약·관리 상태를 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당 및 인수 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2026-09-03 발급 등기사항과 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 숫자가 있다

이 사건은 감정가 189,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 45,378,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 현재 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 박소현의 2024-08-22 전입이 말소기준 2024-09-27보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라는 점이 핵심입니다.

배당 시뮬레이션상 인수액은 0원으로 계산돼 있어도, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 실제 매수인 부담까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 선순위 점유자의 보증금과 임대차 내용을 확정해야 하는 물건입니다.