🏷️ 최근시세 98.5% 🛡️ 인수 0원 📉 추세 -37.9% 🏗️ 1회 유찰
303,800,000원
광주지방법원 2024타경8117. 광주 서구 광천동 남화아파트 11층 1102호입니다. 현 소유자는 이시우이며, 2014.11.24. 거래가액 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2020.09.01. 설정된 신흥새마을금고 근저당권 88,000,000원이고, 그 뒤 2022.03.28. 설정된 박현희 근저당권 750,000,000원과 2024.10.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없습니다.
다만 이 사건은 권리관계보다 재개발과 가격을 더 중요하게 봐야 합니다. 감정평가 기준으로 이 세대는 주택재개발 정비사업으로 인해 이미 이주한 상태입니다. 관리처분계획인가는 2023.07.07. 이루어졌지만, 현재 시공사와 공사비 등을 협의 중이고 사업시행계획변경인가·분양신청 변경 신청·관리처분계획변경인가를 앞두고 있어 신청 평형, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 납부할 금액 등이 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8117 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 광천효광길 6, 11층1102호 (광천동,남화아파트) |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 동일평형 59.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 11층 1102호 |
| 이용상태 | 아파트이나 주택재개발 정비사업으로 인해 이주 |
| 소유자 | 이시우 · 2014.11.24. 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 727,671,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 등기상 살아 있는 기준 권리는 2020.09.01. 신흥새마을금고 근저당권 88,000,000원입니다. 2022.03.28. 박현희 근저당권 750,000,000원과 2024.10.16. 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·광주북부새마을금고 관련 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 30% 할인처럼 보여도 최근 시세와는 거의 같다
남화아파트 동일 평형 59.96㎡의 실거래는 과거 고가 거래가 포함되어 전체 12건 평균이 418,354,166원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 308,450,000원, 최신 거래는 2026.03. 313,000,000원입니다. 현재 최저가 303,800,000원은 최근 12개월 평균의 98.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 313,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 4 | 302,250,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 7 | 313,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2025.04 | 59.96㎡ | 4 | 362,000,000원 |
| 2024.05 | 59.96㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2023.01 | 59.96㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2022.09 | 59.96㎡ | 12 | 495,000,000원 |
| 2022.03 | 59.96㎡ | 13 | 540,000,000원 |
| 2022.02 | 59.96㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 8 | 498,000,000원 |
| 2021.09 | 59.96㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 5건 | 308,450,000원 |
전체 12건 평균 418,354,166원만 보면 현재 최저가가 크게 할인된 것처럼 보이지만, 그 수치에는 2021년과 2022년의 498,000,000원~550,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 실제 최근 흐름은 이전 거래군 대비 -37.9%이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 98.5%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 1. 근저당 · 신흥새마을금고 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박현희 | 750,000,000원 | 210,746,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 838,000,000원 가운데 예상 배당액은 298,746,800원, 미배당액은 539,253,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 재개발 변수 — 이 물건의 핵심 리스크
감정평가서상 이 세대는 기준시점 현재 주택재개발 정비사업으로 인해 이미 이주한 상태이며 출입구도 폐쇄된 상태로 조사됐습니다. 따라서 일반 아파트처럼 현재 내부 사용가치나 임대수익만으로 판단하기보다, 매수인이 승계하게 될 재개발 관련 지위·권리·의무를 광천동주택재개발정비사업조합에 직접 확인하는 절차가 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효광초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 광천동 주택재개발 정비사업지구입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 주변에 종합버스터미널과 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역(광천동주택재개발), 상대보호구역, 도시지역, 지구단위계획구역, 전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 4,000㎡, 공시지가 911,800원/㎡이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 단지. 남화아파트는 125세대이며 사용승인일은 1997.08.30.입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 해당 세대는 재개발로 이주한 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율보다 최근 시세 확인. 최저가 303,800,000원은 감정가 434,000,000원의 70%이지만 최근 12개월 평균 308,450,000원의 98.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -37.9%로 낮아졌습니다. 전체 12건 평균 418,354,166원을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 재개발 금액 확인. 신청 평형·권리가액·조합원 분양가·추가 납부액이 확정되지 않았으므로 조합의 최신 기준을 직접 확인해야 합니다.
- 매수인 지위 확인. 매수인의 재개발 관련 지위·권리·의무에 관한 상세 사항을 광천동주택재개발정비사업조합에 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 박현희 근저당권에 539,253,200원의 미배당이 발생하는 계산이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 이주 상태 확인. 해당 세대는 재개발로 이미 이주했고 출입구 폐쇄 상태로 조사되었습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 최근 시세와 재개발 조건
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 등기 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 하지만 가격과 사업 변수가 결론을 바꿉니다. 감정가 434,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 303,800,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일 평형 평균은 308,450,000원이고 최신 거래도 313,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 98.5%로 사실상 최근 시세권입니다.
더구나 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 -37.9% 낮고, 이 세대는 광천동주택재개발정비사업으로 이미 이주한 상태입니다. 신청 평형·권리가액·조합원 분양가·추가 납부액까지 확정되지 않았으므로 권리는 비교적 깨끗하지만 가격 메리트는 제한적이고, 재개발 조건 확인이 선행되어야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
