광주지방법원 2024타경8117. 광주광역시 서구 광천동 삼화맨션 제나동 제4층 제401호로, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 소유권은 이시우·이호현이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2019.11.01 신흥새마을금고 근저당권 159,600,000원이며, 이후 2022.03.28 설정된 박현희 근저당권과 2024.10.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다.
가격은 감정가 347,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 242,900,000원으로 내려와 있습니다. 이는 최근 12개월 평균 거래가 345,000,000원의 70.4%, 전체 거래 평균 365,200,000원의 66.5%입니다. 다만 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 345,000,000원, 최신 거래는 2023.12의 350,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -8.9% 하락한 흐름이므로 과거 고가 거래와의 단순 할인율만으로 접근하는 것은 경계할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경8117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 죽봉대로111번길 25, 나동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 77.15㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 |
| 단지 | 삼화맨션 · 61세대 · 1984.03.20 준공 |
| 소유자 | 이시우 2분의 1 · 이호현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청채권 | 727,671,232원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2019.11.01 신흥새마을금고 근저당권이고, 후순위인 박현희 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행, 동운새마을금고, 광주북부새마을금고 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
삼화맨션 전용 77㎡대 실거래 5건입니다. 전체 평균은 365,200,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 345,000,000원, 최신 거래 2023.12 · 350,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -8.9%를 우선 반영하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 77.21㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2023.10 | 77.11㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2022.04 | 77.21㎡ | 2 | 389,000,000원 |
| 2021.07 | 77.15㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.06 | 77.15㎡ | 2 | 382,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 345,000,000원 |
현재 최저매각가 242,900,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%입니다. 감정가 347,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 345,000,000원과 가까운 수준이지만, 한 차례 유찰로 최저가가 크게 내려왔습니다. 다만 거래가격 추세가 -8.9%이고 최신 거래가 2023.12이므로, 242,900,000원을 곧바로 현재 시장가 대비 확정적인 저가라고 단정하기보다는 실거래 공백과 하락 흐름을 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,200,600원 |
| 1. 근저당 · 신흥새마을금고 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 2. 근저당 · 박현희 | 750,000,000원 | 79,099,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 909,600,000원 중 238,699,400원이 배당되고, 미배당액은 670,900,600원입니다. 경매신청채권 727,671,232원에 대해 박현희 예상배당은 79,099,400원이며 전액 충족되지 않습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 242,900,000원 | 238,699,400원 | 670,900,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 170,030,000원 | 166,849,580원 | 742,750,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 119,020,999원 | 116,554,705원 | 793,045,295원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 후순위 박현희의 배당은 빠르게 감소합니다. 현재 회차 예상배당은 79,099,400원, 2회 유찰 시 7,249,580원, 3회 유찰 시에는 0원입니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 채권자의 미배당 확대와 매수인의 권리 인수는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광천시장 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 광천(삼화,성진) 지역주택사업지구 및 광천동 주택재개발 정비사업지구가 형성된 주변 환경입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 주변에 종합버스터미널과 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층이며, 위생·급배수·도시가스·난방시설이 갖춰진 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하며 정비구역과는 접하는 것으로 확인됩니다. 공시지가는 1,349,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 삼화맨션은 61세대, 1984.03.20 준공이며 확인된 실거래는 5건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 50.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액은 최저매각가 242,900,000원과 같습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 365,200,000원보다 최근 12개월 평균 345,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 거래 추세 -8.9%도 함께 반영해야 합니다.
- 거래 공백 확인. 최신 확인 거래가 2023.12이므로 실제 응찰 판단 전 인근 중개업소와 최근 매도호가·거래 가능가격을 교차 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가됐으나 조사된 임차인은 없습니다. 현장 점유자와 인도 상태는 매각 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 정비사업 영향. 주변이 지역주택사업지구·주택재개발 정비사업지구이고 토지정보상 정비구역과 접하므로 사업 진행이 가치와 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 조세채권도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 할인율만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 말소기준인 2019.11.01 신흥새마을금고 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 242,900,000원은 최근 12개월 평균 345,000,000원의 70.4%라 숫자상 가격 차이도 큽니다.
다만 가격의 질을 따져보면 한 가지 경고가 붙습니다. 최근 거래가격 흐름이 -8.9%이고 최신 확인 실거래는 2023.12입니다. 전체 평균 365,200,000원 대비 66.5%라는 큰 할인율에만 기대기보다는 최근 시세와 환금성을 보수적으로 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인을 전제로 검토. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 61세대·1984.03.20 준공 단지의 실제 매수 수요와 현재 가격 수준입니다.
