281,750,000원
인천지방법원 2025타경798. 강화일반산업단지 안에 있는 강화인더스타운2 1층 110호 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용중이며, 주위에는 공장과 근린생활시설이 혼재합니다. 현재 소유자는 심준섭이고, 2024.04.05 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 942,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 김영희 근저당 30,000,000원, 케이비국민카드·롯데카드·서민금융진흥원·하나카드의 가압류, 강화군 압류, 이번 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 국민은행의 이번 청구액은 803,213,034원이고, 현재 회차 예상배당에서도 전액 변제되지 않지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경798 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층 110호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 강화군 강화읍 강화산단로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상5층 중 1층 110호 |
| 소유자 | 심준섭 |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 281,750,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 803,213,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수는 0원
핵심은 2024.04.05 을구 4번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 942,000,000원이고 공동담보로 강화인더스타운2 제1층 제111호가 함께 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김영희 근저당과 각 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘거래 근거’가 먼저다
현재 최저매각가는 281,750,000원으로 감정가 575,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 다만 이 사건은 근린시설이고, 동일·유사 물건의 최신 실거래 가격과 최근 거래 추세를 대조할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 만들 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 281,750,000원 | 49% | 764,857,369원 |
| 3회 유찰 시 | 197,225,000원 | 34% | 848,199,019원 |
| 4회 유찰 시 | 138,057,500원 | 24% | 906,538,174원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 내려가지만 국민은행을 포함한 채권자 미배당액은 764,857,369원 → 848,199,019원 → 906,538,174원으로 커집니다. 그래도 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,744,500원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 942,000,000원 | 277,005,500원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 김영희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,654,181원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,643,432원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,565,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,041,862,869원 중 예상배당은 277,005,500원이고, 미배당은 764,857,369원입니다. 집행비용 4,744,500원을 먼저 공제한 뒤 국민은행 근저당에 잔여 매각대금이 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 강화일반산업단지 내에 소재하며, 주변은 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로의 포장도로에 접하며, 토지는 중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 제한보호구역과 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용 이용, 평지·세로장방이며 토지면적은 1,318.2㎡, 공시지가는 310,100원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비와 승강기설비가 되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 현황. 목록 1·2는 내부구획 없이 일단의 근린생활시설로 이용되었고, 편의점 이마트로 영업하였으나 현재 미영업중인 상태로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·열쇠 인도·인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 110호·111호 관계. 국민은행 근저당은 제111호와 공동담보로 기재되어 있고, 목록 1·2가 내부구획 없이 사용된 이력이 있으므로 물리적 구획과 사용관계를 대조하세요.
- 현재 영업 여부. 편의점 이마트로 영업하였다가 미영업중인 상태라는 기재와 현장 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 주변 근린시설의 매매·임대 조건과 실제 영업 가능성을 별도로 비교하세요.
- 공동담보·배당. 국민은행 채권최고액 942,000,000원과 공동담보 관계, 이번 사건 청구액 803,213,034원을 원본 서류에서 대조하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제 등 현재 예상배당에서 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “가격 매력”은 다른 문제다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.04.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 인수액도 0원입니다.
다만 물건은 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 목록 1·2를 내부구획 없이 합쳐 편의점 이마트로 영업하였다가 미영업중인 상태가 기재되어 있습니다. 최저가 281,750,000원이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 바꿀 실거래 근거는 없습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형·인수 0원, 가격은 현장과 수익성 확인 후 판단입니다.
