372,890,000원
인천지방법원 2025타경798. 강화일반산업단지 안에 있는 강화인더스타운2 1층 111호 근린시설입니다. 현재 소유자는 심준섭이며, 2024.04.05. 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 그날 국민은행이 채권최고액 942,000,000원의 새 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김영희 근저당 30,000,000원, 케이비국민카드 가압류 20,654,181원, 하나카드 가압류 21,565,256원과 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 배철휴 명의 당시의 국민은행 근저당과 2023년 임의경매는 2024.04.05. 종전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서 봐야 할 기준점은 과거 2021년 근저당이 아니라 심준섭 취득일과 같은 날 설정된 2024.04.05. 국민은행 근저당입니다. 현재 최저가 기준 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층111호 도로명: 인천광역시 강화군 강화읍 강화산단로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 심준섭 (2024.04.05. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 372,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 803,213,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 사건의 말소기준은 을구 4번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 942,000,000원으로 현재 최저매각가 372,890,000원을 크게 웃돌지만, 경매에서 근저당 채권이 미배당된다는 사실과 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 별개입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 시세 판단은 보류
감정가 761,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 372,890,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 372,890,000원 | 366,869,540원 | 647,349,897원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 261,022,999원 | 256,568,677원 | 757,650,760원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 182,716,099원 | 179,358,074원 | 834,861,363원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라, 실제 상가 가치와 공실·영업 재개 가능성, 110호와의 통합사용 상태를 현재 가격과 비교하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,020,460원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 942,000,000원 | 366,869,540원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 김영희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,654,181원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,565,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권총액 1,014,219,437원 중 채권자에게 366,869,540원이 배당되고 647,349,897원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 강화일반산업단지 내에 있으며, 주변은 공장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 중로의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있으며, 110호와 111호를 내부구획 없이 일단의 근린생활시설로 사용했습니다.
- 영업상태. 목록 1·2를 합하여 편의점 이마트로 영업했으나 현재는 미영업 상태로 기재돼 있습니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역이며, 제한보호구역 및 역사문화환경보존지역에 저촉되고 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 310,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110호와의 통합사용 확인. 110호·111호를 내부구획 없이 함께 사용했다는 기재가 있으므로 실제 벽체·출입구·설비·전기·수도 분리 상태와 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 미영업 상태와 실제 점유자가 동일한 의미는 아니므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가 372,890,000원은 감정가의 49%이나 실거래 비교 자료가 없습니다. 주변 유사 근린시설의 매매가·보증금·월세·공실기간을 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 산업단지 내 근린시설은 실제 영업수요와 배후 이용자 규모가 중요합니다. 현재 미영업이라는 사실을 감안해 재임대 또는 직접사용 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 647,349,897원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 사용상태가 승부처
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 2024.04.05. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설 경매는 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 투자가 되지 않습니다. 이미 2회 유찰됐고, 현재 최저가는 372,890,000원까지 내려왔지만 이를 비교할 실거래 시세가 없으며, 110호와 통합해 편의점으로 사용했던 공간이 현재 미영업 상태이고 임대관계도 미상입니다.
등기상 권리는 합격, 가격 판단은 보류. 입찰 전 확인해야 할 핵심은 실제 점유 상태, 110호와의 물리적 통합 정도, 독립 사용 가능성, 주변 근린시설의 매매·임대 시세와 공실 수요입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 현재 이 공간이 얼마의 임대수익과 재매각 가능성을 만들 수 있는지가 더 중요한 사건입니다.
