부산지방법원 2025타경100112. 구포동 이음 골든브릿지 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설·현황 공실로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2022.10.12. 당감신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 816,000,000원입니다. 그 뒤 주식회사익수종합건설 근저당권 864,000,000원, 동아소방설비공사 가압류 81,883,570원, 국세·지방세 관련 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 현황입니다. 감정가 446,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 152,978,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균은 80,000,000원이고 최신 거래도 80,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 191.2%, 전체 거래평균 137,496,666원의 111.3%입니다. 여기에 실거래 면적이 30.62㎡·48.41㎡·23.61㎡로 가격 비교용 기준면적 70.4142㎡와 일치하지 않아, 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2022.10.12. 박지은 명의 소유권이전과 같은 날 당감신용협동조합 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 주식회사익수종합건설 근저당권과 근저당권부채권 압류, 동아소방설비공사 가압류, 압류, 현재의 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.02.06.은 말소기준권리 2022.10.12.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에는 임차인이 확인되어 있는 반면, 감정평가 이용상태는 201호와 202호 모두 공실로 기재되어 있으므로 실제 인도 상태는 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 유찰 횟수보다 최근 거래를 먼저 봐야 한다

이음골든브릿지 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 137,496,666원이지만, 최근 12개월 거래평균은 80,000,000원이고 표본은 1건입니다. 최신 거래도 2025.09. 80,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -51.9%로 하락 방향입니다.

현재 최저가 152,978,000원은 전체 거래평균의 111.3%, 최근 12개월 거래평균의 191.2%입니다. 따라서 감정가 대비 34%까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 볼 수 없습니다. 특히 가격 비교용 기준면적 70.4142㎡와 위 3건의 거래면적이 일치하지 않기 때문에, 최근 거래는 방향성을 확인하는 참고자료이지 동일면적의 직접 비교사례로 볼 수는 없습니다.

④ 회차 시나리오

유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반면 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 소유자 잔여금은 각 시나리오 모두 0원이며, 신청채권자 청구액 680,000,000원도 전액 충족되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 152,978,000원 가정)

현재 예상배당에서는 집행비용 2,941,692원을 제외한 150,036,308원이 당감신용협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 1,611,847,262원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 현황 핵심 — 201호와 202호가 벽체 없이 연결

매각물건명세서 비고에는 201호와 202호가 경계를 맞대고 있으나 현황상 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있으며 공실이라고 기재되어 있습니다. 감정평가도 201호와 202호가 복도에서 볼 때 벽체 없이 하나의 공간으로 사용되는 것으로 판단하고 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 구포시장 서측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 시장, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 덕천역이 있어 일반 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물의 2층이며 급·배수, 위생설비, 소화전·화재경보기, 승강기설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 주상용 건부지이며 서측으로 노폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
• 거래·경매 지표. 이음골든브릿지 거래표본은 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최근 거래와의 가격 차이. 현재 실질취득 152,978,000원은 최근 12개월 거래평균 80,000,000원의 191.2%입니다. 유찰 횟수만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
• 면적 불일치. 가격 비교용 기준면적 70.4142㎡와 확인된 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 거래금액을 그대로 동일면적 시세로 적용하지 말아야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -51.9%로 나타납니다. 전체 평균 137,496,666원만 근거로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
• 201·202호 경계. 두 호실 사이 벽체가 없는 현황과 경계벽 복원 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 임차·인도 상태. 현황조사상 임차인 1명이 기재되어 있으나 감정평가상 공실입니다. 현재 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 세금 배당. 국세·지방세 압류와 당해세 여부는 실제 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다

권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.10.12. 당감신용협동조합 근저당권이고, 후순위 권리와 대항력 없는 임차인의 보증금은 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다. 그러나 실질취득 기준금액 152,978,000원은 최근 12개월 거래평균 80,000,000원의 191.2%이고 최신 거래 역시 80,000,000원입니다. 거래 추세는 -51.9%이며, 가격 비교용 기준면적과 실제 거래면적도 일치하지 않습니다.

여기에 3회 유찰, 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·낙찰률 0.0%, 근린시설 공실, 201호와 202호 사이 벽체가 없는 현황이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소되는 후순위 채권이 아니라 현재 가격이 실제 이용가치와 거래수준에 맞는지, 그리고 독립된 201호로 정상 사용 가능한지를 확인하는 데 있습니다.