부산지방법원 2025타경100112. 이음 골든브릿지 2층 202호의 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 542,000,000원, 현재 최저매각가는 185,906,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2022.10.12. 당감신용협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 익수종합건설 근저당, 동아소방설비공사 가압류, 부산광역시 북구와 국의 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기부상 채권 규모는 매우 큽니다. 당감신용협동조합 근저당 채권최고액이 816,000,000원, 주식회사익수종합건설 근저당 채권최고액이 864,000,000원이며, 현재 회차 배당 시 채권자 총 미배당액은 1,579,380,254원으로 계산됩니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 매각대금 대부분이 선순위 담보권자에게 배당되고 소유자 잔여가 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022.10.12. 당감신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.11.03. 설정된 주식회사익수종합건설 근저당권, 2024.11.19. 동아소방설비공사 가압류, 2024.12.16. 부산광역시 북구 압류, 2024.12.19. 국의 압류, 2025.01.09. 당감신용협동조합의 임의경매개시결정과 2026.01.02. 익수종합건설 근저당권부채권 압류는 모두 기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

② 점유·임차 관계 — 201호 신고와 202호 공실을 구분

현황조사에서 확인된 점유자는 201호에 관한 신고입니다. 전입일은 2024.02.06.으로 말소기준권리 2022.10.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 한편 본건 202호는 매각물건명세서와 감정평가상 공실이며, 201호와 경계를 맞대고 있으나 현황상 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되어 왔습니다. 경계벽의 물리적 복원은 가능하고 그 비용도 과도하지 않을 것으로 추정됐지만, 입찰 전 실제 경계와 독립 사용 가능 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 더 중요하다

이음골든브릿지의 확인된 실거래는 3건입니다. 다만 본건 기준면적은 85.6073㎡이고, 아래 실거래는 23.61㎡·30.62㎡·48.41㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액 자체를 본건의 직접 시세로 치환하기보다는 시장의 거래 수준과 최근 방향성을 확인하는 참고자료로 보는 것이 안전합니다.

가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 137,496,666원보다 최근 12개월 평균 80,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 185,906,000원은 최근 12개월 평균의 232.4%이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -51.9%입니다. 면적 차이가 크다는 한계는 있지만, 적어도 “3회 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론을 뒷받침하는 자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,906,000원 가정)

현재 회차의 채권자 총 청구액은 1,761,883,570원, 배당액은 182,503,316원, 미배당액은 1,579,380,254원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 당감신용협동조합과 익수종합건설 근저당에는 201호가 공동담보로 기재되어 있어 실제 배당관계도 함께 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원

추가 유찰돼도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 판단에서는 4회 유찰 시 130,134,199원도 최근 12개월 거래 80,000,000원보다 높고, 5회 유찰 시 91,093,939원도 최신 거래 80,000,000원을 웃돕니다. 무엇보다 해당 실거래의 면적이 본건과 다르므로, 실제 응찰 전에는 85.6073㎡ 근린시설의 개별 임대수익과 매매사례를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구포시장 서측 인근으로 공동주택, 주거용 오피스텔, 시장, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 덕천역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
• 용도. 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물의 2층에 위치합니다.
• 경계. 201호와 202호는 현황 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용된 것으로 조사됐습니다. 경계벽 복원은 가능하고 비용이 과도하지 않을 것으로 추정됐으나 실제 복원 상태와 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 지목 대, 주상용 건부지이며 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다. 서측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인율만 보지 않기. 3회 유찰됐지만 현재 최저가가 최근 12개월 거래가격보다 높습니다. 감정가 대비 할인폭과 시장가격을 혼동하지 않아야 합니다.
• 면적 불일치 확인. 확인된 실거래 3건은 모두 본건 85.6073㎡와 면적이 다릅니다. 본건과 유사한 근린시설 면적·층·용도의 개별 사례 확인이 필요합니다.
• 201호 경계 확인. 현황상 201호와 벽체 없이 사용된 이력이 있어 실제 경계와 출입, 설비 분리, 복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 선순위 근저당권에 201호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 0.0%라는 경매 이력과 근린시설 용도를 감안해 향후 매도·임대 가능성을 가격보다 먼저 검토해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰 = 저가”는 아니다

이 물건은 권리 측면에서는 말소기준이 분명하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 185,906,000원으로 감정가에서는 크게 내려왔지만, 최근 12개월 거래 80,000,000원의 232.4%이고 최근 가격 추세도 -51.9%입니다. 실거래 면적이 본건과 일치하지 않아 정확한 단가 비교에는 한계가 있지만, 적어도 현재 자료만으로 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 부족합니다. 여기에 3회 유찰, 근린시설 용도, 201호와의 경계벽 문제, 평균 유찰 2.5회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 권리 인수 부담은 낮지만 가격·환금성 검증은 매우 보수적으로 해야 하는 물건입니다.