인천지방법원 2025타경511230. 인천 미추홀구 용현동 165-1, 도로명 인하로 45 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가 이용상태는 음식점이고, 현황상 지층과 1층은 ‘회뜨는포차’라는 상호로 영업 중이며 2층은 사무실로 이용 중입니다. 현재 최저가는 441,046,000원으로 감정가 900,094,530원의 49% 수준입니다.
등기만 보면 핵심 구조는 비교적 분명합니다. 현 소유자는 김문희이고, 2024.04.18. 설정된 한국투자저축은행 근저당권 720,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류 59,720,238원, 김성민 근저당 72,000,000원, 그리고 한국투자저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸과 임차인 대항력 문제는 별개입니다. 영업점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 ‘인수 없음’으로 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 165-1 · 인천광역시 미추홀구 인하로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 음식점 이용 |
| 토지 | 117.2㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 소유자 | 김문희 |
| 감정가 / 최저가 | 900,094,530원 / 441,046,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 637,978,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.18. 한국투자저축은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 2025.01.21. 인천신용보증재단 가압류 59,720,238원, 2025.01.24. 김성민 근저당권 72,000,000원, 2025.08.11. 경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — ‘회뜨는포차’ 대항력 미상
| 점유자 | 점유·이용 | 전입신고 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 회뜨는포차 | 지층·1층 영업 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사만으로는 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인할 수 없습니다. 특히 상가 영업점유는 주민등록 전입 여부만으로 결론내릴 사안이 아니므로, 점유 개시 시점과 사업자등록, 임대차계약 내용을 함께 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력과 우선변제 여부 모두 미상입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 441,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 720,000,000원 | 434,235,540원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 59,720,238원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김성민 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 851,720,238원 중 434,235,540원이 배당되고 417,484,698원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 가격 자체보다 ‘권리 미상’ 해소가 우선
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 441,046,000원 | 49% | 417,484,698원 |
| 3회 유찰 시 | 308,732,200원 | 34% | 548,110,289원 |
| 4회 유찰 시 | 216,112,540원 | 24% | 639,433,274원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래·최근 12개월 시세 자료가 없어 441,046,000원이 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 건물·토지 체크 — 음식점 이용 + 위반건축물 등재
- 이용상태. 감정평가상 음식점으로 이용 중입니다. 현황상 지층과 1층은 ‘회뜨는포차’, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 연와조 스라브즙 2층 건으로 외벽은 치장벽돌쌓기·몰탈위수성페인트 마감, 내벽은 벽지·타일·몰탈위수성페인트 마감, 창호는 샷시 등입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 117.2㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,870,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 도로 및 광로2류에 접합니다.
- 입지. 인하대학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차계약 원본 확인. ‘회뜨는포차’의 점유 개시일, 사업자등록, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일·보증금이 모두 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 위반건축물 내용 확인. 어떤 부분이 위반인지, 이행강제금·원상복구 가능성·영업 이용에 미치는 영향을 일반건축물대장과 관할청에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 평가대상과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 두 가지
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2024.04.18. 한국투자저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, ‘회뜨는포차’의 전입·보증금·확정일자·점유 개시가 미상이라 대항력 및 인수 가능성이 아직 닫히지 않았습니다. 둘째, 매각물건명세서에 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 최저가 441,046,000원의 시장가 대비 적정성도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 후순위 소멸은 확인, 그러나 임차·건축 리스크 해소 전 입찰 보류”가 적절합니다.
