인천지방법원 2025타경511230. 인천광역시 부평구 부평동 194-17 소재 부동산으로, 사건상 용도는 대지 + 토지, 감정평가 현황은 음식점 이용입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 음식점(가마솥순대국밥)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 안태성이고, 말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 신한은행 채권최고액 2,580,000,000원의 근저당입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤의 후순위 권리는 매각으로 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에는 회뜨는포차가 확인됐고, 전입신고일과 보증금이 알려지지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 없는 임차인이라고 볼 수 없고, 반대로 대항력 있다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511230 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 194-17 · 인천광역시 부평구 부평대로12번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 음식점 이용 |
| 소유자 | 안태성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,783,111,920원 / 1,853,724,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 637,978,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 음식점(가마솥순대국밥)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유권리는 별도 확인
말소기준은 2022.06.30. 신한은행 근저당 2,580,000,000원입니다. 이후 신한은행 추가 근저당 56,400,000원, 한국투자저축은행 근저당 720,000,000원, 김성민 근저당 324,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 74,030,219원, 우리카드 가압류 11,621,546원 및 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.01.14. 하나은행 근저당 1,005,600,000원은 이미 말소된 이력입니다.
② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 ‘미상’
| 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 회뜨는포차 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증금과 전입시점이 모두 불명확하므로 이 점유자를 대항력 有라고 단정할 수 없습니다. 동시에 보증금이 없거나 후순위라고 가정해서도 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조로 확인된다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 늘어 실질취득비용은 단순 최저가가 아니라 그 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 점유자의 계약관계 확인 전까지 최저가만으로 투자성을 판단하는 것이 위험합니다.
③ 가격 구조 — 49% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 해석하면 안 된다
감정가는 3,783,111,920원, 현재 최저매각가는 1,853,724,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,297,606,800원, 4회 유찰 시 908,324,760원입니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 동일 용도의 최근 실거래와 비교된 수치가 없으므로 49%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 게다가 점유자의 보증금과 대항력이 미상이라 실제 취득비용 자체도 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,853,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,937,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,580,000,000원 | 1,832,786,760원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김성민 | 324,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 74,030,219원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리카드 | 11,621,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 20,937,240원을 제외한 매각대금이 선순위 신한은행 근저당에 배당되고, 그 뒤 권리자와 소유자에게는 배당이 남지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당은 1,933,265,005원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 점유자의 미상 보증금에 따른 승계 가능성은 이 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역 북측 인근으로, 다수의 근린생활시설이 밀집한 역 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 부평역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 음식점으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 음식점(가마솥순대국밥)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 회뜨는포차의 전입·사업자등록 관련 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 미배당 보증금 승계액을 최저가에 더해 판단해야 합니다.
- 상호 불일치 확인. 현황조사의 회뜨는포차와 매각물건명세서의 가마솥순대국밥이 동일 점유관계인지 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각이라고 기재돼 있으므로 매각 대상의 범위와 등기·현황을 원본 기준으로 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말고, 실제 상권과 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당순위 확인. 현재 시뮬레이션에서는 선순위 신한은행 배당 후 후순위가 모두 미배당이므로, 당해세·임차인 우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 보증금이다
이 사건은 숫자만 보면 2회 유찰을 거쳐 감정가 3,783,111,920원에서 최저가 1,853,724,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 낮아진 최저가 자체보다 회뜨는포차의 권리관계가 우선입니다. 등기부상 말소기준 이후의 권리는 소멸 구조이고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 현황조사 점유자의 전입시점과 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기부는 비교적 정리되지만 실질 인수액은 아직 확정되지 않았다”입니다. 특히 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인될 경우에는 최저가가 내려가도 실질취득비용이 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 점유관계를 확인하기 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가하기 어렵고, 음식점 이용 부동산이라는 용도와 2회 유찰 이력까지 감안하면 보수적으로 접근할 사건입니다.
