서울남부지방법원 2025타경691. 영등포구 양평동6가 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제101호입니다. 등기상 소유자는 한상현이고, 2020.03.31 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,012,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당권 88,000,000원, 김선희 명의 소유권이전청구권 가등기, 롯데카드·삼성카드·광주은행 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 가등기는 종류 확인 필요 메모가 있어 원문 성격을 다시 대조할 필요가 있고, 감정평가상 101호와 102호가 종래 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 사용된 것으로 조사됐습니다. 현재 감정 기준은 공실이므로, 입찰 전 실제 벽체·출입·설비 및 102호와의 구분 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제101호 · 감정 기준 공실 · 종래 101호와 102호 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 한상현 · 2020.03.31 소유권이전 등기 (원인 2018.04.27 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 279,347,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,020,326,139원 |
| 말소기준 | 2020.03.31 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 1,012,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
말소기준 이후의 부산은행 추가 근저당, 김선희 가등기, 카드사·은행 가압류, 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 갑구 4번 가등기는 소유권이전청구권 가등기로 등기되어 있고 말소기준보다 늦지만, 별도 메모에 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 다시 확인할 항목입니다. 부산은행의 두 근저당에는 102호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스컴퍼니 | 전부 | 2023.01.17 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.01.17은 말소기준인 2020.03.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 40.96%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 279,347,000원으로 감정가 682,000,000원의 40.96% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 매각가와 같은 279,347,000원입니다. 5회 유찰 시 223,477,600원, 6회 유찰 시 178,782,080원으로 매각가가 내려가더라도 자료상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,710,858원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,012,000,000원 | 274,636,142원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 34,888,284원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,800,535원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 6,899,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,159,588,101원 중 274,636,142원이 배당되고, 미배당은 884,951,959원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·지식산업센터·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 가로장방 형태이고 공업용으로 이용되며, 남서측 약 10m·북서측 약 8m·북동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 5,464,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 12층 건물의 제1층 제101호이며, 감정 기준 공실이나 종래 102호와 함께 근린생활시설로 이용된 이력이 있습니다.
- 환금성. 현재까지 4회 유찰된 사실과 근린생활시설 이용 이력, 호실 구분 확인 필요성을 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 4번 김선희 명의 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후로 소멸 표시돼 있지만, 종류 확인 필요 메모가 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 101·102호 구분 상태. 감정평가상 두 호실이 종래 벽체 없이 일체로 이용됐습니다. 현재 벽체·출입구·전기·급배수·냉난방 등 실제 독립성이 확보돼 있는지 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 기준 공실과 현황조사의 임차인 기재가 함께 존재하므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 주식회사 에이치에스컴퍼니의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 40.96%지만 최근 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 판단하지 말고 주변 동일·유사 상업용 호실의 실제 임대·매매 가능성을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에 102호가 공동담보로 기재돼 있으므로 102호의 경매·배당 진행 관계도 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.03.31 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당·가등기·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이므로 대항력이 없고, 현재부터 6회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 279,347,000원으로 감정가의 40.96%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 최근 실거래 비교 근거가 없으며, 101호와 102호의 통합 근린생활시설 이용 이력과 실제 내부구조 확인 문제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·현황 검증 없이는 적극적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
