서울남부지방법원 2025타경691. 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제101호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 기준시점에는 공실로 조사됐지만 탐문 결과 종래 제101호와 제102호 사이를 벽체로 구분하지 않고 일체의 근린생활시설로 사용한 이력이 확인됩니다. 권리의 출발점은 2020.03.31. 설정된 부산은행 근저당 1,012,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 부산은행의 추가 근저당 88,000,000원, 김선희의 소유권이전청구권 가등기, 롯데카드·삼성카드·광주은행의 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요한 권리로 지적되어 있으므로, 단순히 후순위라는 이유만으로 원본 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경691 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 기준시점 공실 · 종래 제101호와 제102호를 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 한상현 |
| 감정가 / 최저가 | 682,000,000원 / 223,478,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,020,326,139원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2020.03.31. 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,012,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸 예정, 가등기 성격은 확인
말소기준은 2020.03.31. 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당, 김선희의 가등기, 세 카드·은행사의 가압류와 경매개시결정은 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 두 부산은행 근저당은 제102호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스컴퍼니 | 전부 | 2023.01.17 | 확인 필요 | 100,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
현황조사에는 주식회사 에이치에스컴퍼니가 전부를 점유하고, 2023.01.17. 전입신고, 월차임 100,000원으로 조사되어 있습니다. 전입신고가 말소기준인 2020.03.31.보다 늦으므로 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 가격·이용상태 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 223,478,000원으로 감정가 682,000,000원의 32.77% 수준입니다. 5회 유찰되어 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 가격 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 감정평가 기준시점에는 공실이었으나, 탐문 결과 제101호와 제102호의 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 사용된 이력이 있습니다. 제101호 단독으로 입찰하는 경우에는 현장 분리 상태·출입 동선·설비·내부구조와 제102호와의 경계가 실제 사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,478,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,928,692원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,012,000,000원 | 219,549,308원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 34,888,284원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,800,535원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 6,899,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 223,478,000원에서는 집행비용 3,928,692원을 제외한 219,549,308원이 1순위 부산은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권총액 1,159,588,101원 대비 미배당액은 940,038,793원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근으로, 오피스텔·지식산업센터·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 12층 건물의 제1층 제101호이며 공용 급·배수·위생설비, 화재탐지·소화전·주차장·승강기·시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측 약 10m, 북서측 약 8m, 북동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역의 평지·가로장방형 토지로, 토지면적은 2,714.7㎡이고 공시지가는 5,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 내부구조는 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·건축물현황도·유사물건 평가사례 등을 기초로 파악됐으므로 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2020.11.25. 김선희 가등기의 성격과 말소 조건을 등기부·매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 101·102호 경계 확인. 종래 두 호실이 벽체 구분 없이 일체로 사용됐던 만큼 현재 물리적 분리 여부와 독립 출입·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 주식회사 에이치에스컴퍼니의 실제 점유 여부, 보증금, 배당요구 여부, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 동일 유형의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에 제102호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보권의 집행·배당 관계를 원본 서류에서 함께 대조하세요.
- 배당 변동요인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 현장 실측. 감정평가 내부구조가 외부관찰과 탐문 등을 기초로 작성된 만큼 실제 구조·설비·마감 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 독립 사용성과 가격 검증
이 사건은 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 제공된 분석상 소멸 예정이며, 현황조사 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리승계 자체는 비교적 정리된 구조입니다.
하지만 5회 유찰된 현재 회차에서 더 중요한 질문은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 제101호가 제102호와 분리되어 독립적으로 정상 이용 가능한가, 가등기 성격은 명확한가, 점유 법인의 실제 임대차 내용은 무엇인가입니다. 최근 실거래 비교 수치가 없는 만큼 감정가의 32.77%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장과 원본 서류를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
