241,254,000원
서울남부지방법원 2025타경691. 서울 영등포구 양평동6가 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제102호입니다. 등기상 소유자는 한상현이고, 신청채권자인 주식회사부산은행의 청구액은 1,020,326,139원입니다. 최초 감정가는 589,000,000원, 4회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 241,254,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.03.31. 설정된 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,012,000,000원이고 제101호와 공동담보입니다. 이후 설정된 부산은행 추가 근저당, 최상미 근저당, 김선희 가등기, 광주은행 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 김선희 가등기는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있어 원인과 성격을 입찰 전 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경691 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기준시점 공실, 종래 제101호와 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 한상현 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 241,254,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 1,020,326,139원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 관련 | 준공업지역 · 지목 대 · 공시지가 5,464,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스컴퍼니 | 전부 | 2023.01.17 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 에이치에스컴퍼니의 전입일은 2023.01.17로 말소기준권리인 2020.03.31보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상이라는 점 자체는 매각물건명세서에서 보완 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 41%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 589,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 241,254,000원, 감정가의 41% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
특히 4회 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장이 반복적으로 가격을 받아들이지 않았다는 결과이기도 합니다. 여기에 1층 근린생활시설 이용 이력, 제101호와의 일체 사용, 가등기 확인 필요, 임차보증금 미상까지 겹쳐 있어 감정가 대비 할인율 자체를 가격 가점으로 해석하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,177,556원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,012,000,000원 | 237,076,444원 |
| 2. 추가 근저당 · 주식회사부산은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최상미 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 6,899,282원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,306,899,282원 가운데 채권자 예상배당은 237,076,444원이며 미배당액은 1,069,822,838원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근으로, 오피스텔·지식산업센터·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 선유도역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 12층 건물의 제1층 제102호이며 급·배수·위생·화재탐지·소화전·주차장·승강기·시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 기준시점에는 공실이나, 종래 제101호와 제102호를 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설로 이용한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 2,714.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2020.11.25. 김선희 가등기의 담보가등기 여부와 실제 소멸관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 주식회사 에이치에스컴퍼니는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 101호와 경계 확인. 제101호와 벽체 구분 없이 일체로 사용된 이력이 있으므로 현장 벽체, 출입구, 설비와 독립 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 41%이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 반복 유찰 원인을 현장·상권·임대수요 측면에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 대규모 미배당액 1,069,822,838원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 이용상태 원본 대조. 내부구조는 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·건축물현황도·유사물건 평가사례 등을 토대로 조사돼 실제와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 589,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 241,254,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래나 시장 추세 자료가 없기 때문에 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리만 보면 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 임차인은 대항력이 없어 계산상 인수 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단에서는 김선희 가등기의 성격, 임차보증금 미상, 제101호와의 일체 사용 이력, 그리고 4회 유찰이라는 신호를 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 “감정가의 몇 %까지 내려왔느냐”가 아니라, 현재 이용상태와 법적 경계를 확인한 뒤 241,254,000원이 실제 시장가치보다 낮은지를 별도로 검증할 수 있느냐입니다.
