서울남부지방법원 2025타경691. 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제102호입니다. 등기상 소유자는 한상현이며, 말소기준권리는 2020.03.31. 주식회사부산은행 근저당권 1,012,000,000원입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권 가등기, 추가 근저당권, 임의경매개시결정, 광주은행 가압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 점유자는 주식회사 에이치에스컴퍼니 1곳입니다. 전입일은 2023.01.17.로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않았고 월세는 100,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경691 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 4-2 세종앤까뮤스퀘어 제1층 제102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 기준시점 공실 · 종래 101호와 벽체 구분 없이 일체로 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 한상현 |
| 감정가 / 최저가 | 589,000,000원 / 193,003,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,020,326,139원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 관련 | 준공업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 공업용 · 공시지가 5,464,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스컴퍼니 | 전부 | 2023.01.17 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
말소기준권리 설정일은 2020.03.31., 확인된 전입일은 2023.01.17.입니다. 따라서 이 점유자는 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 보증금 액수는 확인되지 않았지만, 이 사건에서 매수인의 실질취득액은 현재 가정 매각가 193,003,000원에 인수액 0원을 더한 193,003,000원입니다.
③ 5회 유찰 — 낮은 최저가 자체를 시세 메리트로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 193,003,000원으로 감정가 589,000,000원의 32.77%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료는 제시되지 않았으므로, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 5회 유찰됐다는 사실과 101호·102호의 일체 이용 이력은 물건의 독립 사용성, 원상 구획 상태와 수요층을 먼저 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,042원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 (을구 1) | 1,012,000,000원 | 189,500,958원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 (을구 2) | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최상미 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 6,899,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,306,899,282원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 189,500,958원, 미배당액은 1,117,398,324원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 부족액이며, 현재 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근이며 오피스텔, 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 선유도역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정 기준시점 공실이지만 종래 101호와 102호가 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설로 이용된 것으로 조사됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 12층 건물이며 공용 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 주차장, 승강기, 시스템냉난방설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 공업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 2,714.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 도로에 접합니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰된 비주거 성격의 1층 물건이고 101호와의 일체 이용 이력이 있어 독립 구획 상태와 실제 수요층을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와의 구획 확인. 현재 102호가 독립적으로 벽체 구분·출입·설비 사용이 가능한지 현장을 직접 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 2020.11.25. 김선희 명의 소유권이전청구권 가등기의 성격과 말소 여부를 원본 등기로 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 현황조사상 주식회사 에이치에스컴퍼니가 전부를 점유하며 전입일은 2023.01.17.입니다. 현재 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약관계와 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 보완하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 32.77%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 용도·인근 근린생활시설의 최근 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 내부 현황. 감정 당시 내부조사가 제한돼 실제 구조와 평가 내용이 다를 수 있으므로 입찰 전 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020.03.31. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 2023.01.17.이라 대항력이 없습니다. 가등기와 후순위 담보권·가압류도 데이터상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격 메리트까지 확인되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 193,003,000원은 감정가의 32.77%지만 실거래 비교자료가 없고 이미 5회 유찰됐습니다. 더구나 102호는 종래 101호와 벽체 구분 없이 일체 이용된 이력이 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 독립 구획 상태·현재 점유·비주거 수요·실제 거래가격을 확인한 뒤 193,003,000원의 실질취득가가 합리적인지 판단하는 것입니다.
