서울남부지방법원 2025타경11669. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제222호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 오하나(OHANA)입니다. 소유자 안민정은 2023.08.29. 소유권을 이전받았고 거래가액은 854,687,280원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 484,800,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 국세 압류, 안준용·이영우 근저당, 장예영의 강제경매개시결정, 강서구 압류, 국민은행의 별도 임의경매개시결정, KB국민카드 가압류가 순서대로 붙었습니다. 제공된 권리관계상 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제222호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 이용 중 · 오하나(OHANA) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조 · 15층 건물 내 제2층 제222호 |
| 소유자 | 안민정 · 2023.08.29. 소유권이전 · 거래가액 854,687,280원 |
| 감정가 / 최저가 | 940,000,000원 / 385,024,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장예영 / 34,899,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.08.29. 국민은행 근저당입니다. 그 뒤의 압류·근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 안민정입니다. 배당액이 부족해 후순위 채권자에게 미배당이 생기더라도, 그것이 곧 매수인의 인수채무로 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미향 · 222호 | 2025.01.09. | 40,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.09.09. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가 41%
감정가 940,000,000원에서 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 385,024,000원입니다. 현재 회차 표기 기준 감정가의 41% 구간입니다. 한 번 더 유찰되면 308,019,200원(감정가 33%), 여섯 번째 유찰 구간은 246,415,360원(감정가 26%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 385,024,000원 | 378,833,664원 | 399,789,612원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 308,019,200원 | 302,906,931원 | 475,716,345원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 246,415,360원 | 242,165,545원 | 536,457,731원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 385,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,336원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 484,800,000원 | 378,833,664원 |
| 3. 근저당 · 안준용 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이영우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 장예영 | 34,899,590원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 34,899,590원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,024,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 778,623,276원 중 채권자 배당액은 378,833,664원, 미배당은 399,789,612원입니다. 후순위 미배당은 매수인 인수액과 별개이며 현재 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서소방서 북서측 인근으로, 주변은 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 제222호는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 오하나(OHANA)입니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 약 30미터, 서측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업기타, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 뒤 점유 이전과 명도 협의는 별도로 준비해야 합니다.
- 우선변제 확인. 김미향은 배당요구를 했으나 확정일자와 우선변제 여부가 확정되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국 및 강서구 압류가 등기돼 있으므로 당해세·우선징수 조세 여부와 배당관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득액 385,024,000원을 기준으로 인근·동일 건물 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 상가 이용성. 현재 근린생활시설 이용 상태와 건축물대장상 허용용도, 관리규약, 업종 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2023.08.29. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김미향도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 385,024,000원입니다.
다만 이 물건은 근린생활시설로 이용 중이고 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 940,000,000원에서 385,024,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 유찰률 자체가 시세 할인율은 아닙니다. 이 사건은 “인수 위험”보다 “현재 385,024,000원이 실제 상가 가치에 맞는가”를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격은 시장 확인 전까지 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
