서울남부지방법원 2025타경11669. 등기상 본건은 서울 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제710호입니다. 소유자 안민정은 2023.08.29. 거래가액 591,030,480원으로 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행에 채권최고액 597,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 압류·추가 근저당· 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 199,066,000원으로 감정가 486,000,000원의 약 41% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건에는 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 ‘4회 유찰 = 싸다’로 연결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11669 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제7층 제710호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 안민정 · 2023.08.29. 거래가액 591,030,480원 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 199,066,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 34,899,590원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2023.08.29. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025년 국세 압류, 강서구 압류, 안준용·이영우의 근저당, 임의경매개시결정, KB국민카드 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미향 | 222 | 2025.01.09 | 40,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.09.09 | 인수 없음 |
김미향의 전입일은 2025.01.09.로 말소기준일 2023.08.29.보다 늦어, 기재된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 40,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 배당요구일은 2025.09.09.입니다. 다만 점유부분이 222로 표시되어 본건 710호와 일치하지 않으므로, 본건 점유자로 단정하지 말고 호수 대조가 선행되어야 합니다.
② 가격 판단 — 41%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저가는 199,066,000원으로 감정가 486,000,000원의 40.96%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 159,252,800원, 6회 유찰 시는 127,402,240원입니다. 하지만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,924원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 597,600,000원 | 195,479,076원 |
| 3. 근저당 · 안준용 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이영우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 34,899,590원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,024,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 856,523,686원 중 예상 배당액은 195,479,076원이고 미배당액은 661,044,610원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강서소방서 북서측 인근이며, 주변은 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정요항에는 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 ‘오하나(OHANA)’로 기재되어 있습니다. 다만 해당 설명의 호수는 제2층 제222호입니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 서측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역 등 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 8,834,000원/㎡, 지목 공장용지, 토지면적 3,792.5㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 710호·222호 대조. 등기상 목적물은 710호인데 감정 이용상태·건물 설명·점유자 표시는 222호입니다. 현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 199,066,000원이 시세보다 낮다고 전제하지 말고, 동일 건물·유사용도의 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김미향의 보증금 40,000,000원·월세 1,000,000원·배당요구 사실은 확인되지만 점유부분이 222로 표시됩니다.
- 채권 과다 구조. 총 채권액 856,523,686원에 비해 현재 예상 배당은 195,479,076원으로 미배당액이 큽니다. 다만 후순위 미배당 채권이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
- 유찰 추가 시나리오. 5회 유찰 시 159,252,800원, 6회 유찰 시 127,402,240원으로 내려가지만 가격 판단은 반드시 실거래·수익가치 검증과 함께 해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하고 현재 점유·관리비·세금 관련 변동사항을 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 목적물 확인이 먼저다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.08.29. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 199,066,000원이라는 최저가는 감정가 대비 41%라는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래가 없어 시세 대비 저가라고 평가할 수 없습니다.
여기에 등기상 본건은 710호인데 감정 이용상태와 점유 관련 내용이 222호로 기재된 점이 가장 중요한 확인사항입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 목적물 특정·점유 확인·가격 검증이 입찰 판단을 좌우하는 사건입니다. 4회 유찰이라는 숫자 자체보다, 199,066,000원이 실제 710호의 이용가치와 시장가격에 비해 어느 수준인지 확인하는 것이 우선입니다.
