의정부지방법원 2025타경6161. 고양시 일산동구 성석동 청원네이처빌 104동 11층 1104호, 전용 79.86㎡ 아파트입니다. 소유자는 우영대이고, 말소기준은 2006.07.25. 설정된 신한은행 채권최고액 111,600,000원 근저당입니다. 이후 2009년·2023년 신한은행 근저당과 2024~2025년 카드사·신용보증기금·캐피탈 가압류, 2025년 임의경매개시결정까지 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
임차관계도 핵심 함정은 아닙니다. 코리아트랜스포트 주식회사, 오현수의 전입일은 2018.10.30.이고 보증금은 5,000,000원, 월세는 715,000원입니다. 전입이 말소기준일인 2006.07.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차보증금 때문에 실질취득비용이 최저가보다 높아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6161 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1077 청원네이처빌아파트 104동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 79.86㎡ · 12층 아파트 중 11층 |
| 소유자 | 우영대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 132,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 362,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 26,460,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2006.07.25. 신한은행 근저당권입니다. 2009년과 2023년 같은 신한은행이 추가 설정한 근저당권도 기준권리보다 뒤이고, 현대카드·신용보증기금·신한카드·엔에이치농협캐피탈의 가압류 및 임의경매개시결정도 모두 그 이후입니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 계산상 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 코리아트랜스포트 주식회사, 오현수 | 2018.10.30 | 5,000,000원 | 715,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 -4.1% 하락
청원네이처빌 전용 79.86㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 253,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 248,166,666원, 최신 거래는 2026.01. 250,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 132,300,000원으로, 최근 12개월 평균의 53.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 79.86㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 79.86㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 79.86㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2025.05 | 79.86㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2025.02 | 79.86㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2025.02 | 79.86㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2024.12 | 79.86㎡ | 10 | 273,000,000원 |
| 2024.09 | 79.86㎡ | 5 | 282,000,000원 |
| 2024.08 | 79.86㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 79.86㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 79.86㎡ | 8 | 278,000,000원 |
| 2023.11 | 79.86㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.86㎡ | 6건 | 248,166,666원 |
현재 실질취득 132,300,000원은 최신 거래 250,000,000원과 최근 12개월 평균 248,166,666원보다 크게 낮아 가격 할인폭 자체는 분명합니다. 다만 최근 구간 평균이 이전 구간보다 4.1% 낮아진 하락 추세라는 점은 반드시 함께 반영해야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 253,500,000원만으로 가격 가점을 주는 방식은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 111,600,000원 | 111,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 77,200,000원 | 18,047,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 49,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,013,590원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,833,327원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,534,113원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 28,036,051원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 315,117,081원 중 예상배당은 129,647,800원, 미배당은 185,469,281원입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 말소기준 이후 권리로, 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 185,469,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 224,574,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 251,856,968원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 12층 아파트 내 11층 1104호입니다.
- 주위환경. 북고양(설문)IC 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 청원네이처빌은 288세대, 2004.04.17. 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 253,500,000원보다 최근 12개월 평균 248,166,666원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 4.1% 낮습니다. 현재 할인율이 크더라도 시세 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인. 실제 임차인 1명의 전입일은 2018.10.30.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현장 점유 및 인도 상황은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 부족. 현재 가격 기준 채권 미배당액이 185,469,281원이나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 실제 부담 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 할인됐지만 하락장 보정은 필수
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2006년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 2018년 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 2회 유찰된 132,300,000원이 최근 12개월 평균 248,166,666원의 53.3%까지 내려와 실거래 대비 할인폭이 큽니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장은 최근 구간 기준 -4.1% 하락 추세이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮고 가격 메리트는 있으나, 하락장과 20% 입찰보증금 조건까지 반영해 응찰가를 정할 물건”입니다.
