32,173,000원
의정부지방법원 2025타경6161. 고양시 일산동구 장항동 웨스턴돔1 3층 티2-312호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 우영대이며, 2007.03.22 소유권이전이 등기됐습니다. 권리분석의 기준점은 2009.01.08 주식회사신한은행 근저당권 123,500,000원입니다. 그 뒤 2025년 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 기준권리보다 뒤입니다. 현황조사상 코리아트랜스포트 주식회사, 오현수가 보증금 5,000,000원·월세 715,000원, 2018.10.30 신고로 확인됩니다. 기준권리인 2009.01.08보다 늦어 기록상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부, 배당요구 여부는 확인된 내용만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 867 웨스턴돔1 3층 티2-312호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 정발산로 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 우영대 · 2007.03.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 32,173,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 362,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2009.01.08 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 123,500,000원입니다. 이후 2025.09.05 신용보증기금 가압류 16,683,387원과 2025.10.27 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 코리아트랜스포트 주식회사, 오현수 | 2018.10.30 | 5,000,000원 | 715,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 신고는 1건입니다. 2018.10.30 신고는 말소기준일 2009.01.08보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 근거는 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 32,173,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 32,173,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 상업·업무용 물건인 만큼, 실제 매매 가능 가격과 임대수익 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 979,114원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 123,500,000원 | 31,193,886원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 16,683,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 140,183,387원 | 108,989,501원 |
현재 최저가 32,173,000원 가정 시 집행비용 979,114원을 제외한 31,193,886원이 신한은행에 배당되고, 신용보증기금 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 108,989,501원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 32,173,000원 | 31,193,886원 | 108,989,501원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 22,521,100원 | 21,715,720원 | 118,467,667원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 15,764,769원 | 15,081,003원 | 125,102,384원 | 0원 |
이 사건은 추가 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 가격 하락분이 임차보증금 인수로 상쇄되는 유형은 아닙니다. 다만 추가 유찰은 권리 안정성의 개선이 아니라 매각가격과 채권 회수액의 감소일 뿐이므로, 실제 시장가격과 임대수익을 모른 채 최저가만 좇는 접근은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동구청 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·판매시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 이용상태. 해당 호실은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m 내외 포장도로와 북동측 약 25m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방형·중로각지이며 공시지가는 4,811,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사상 임차인 신고 1건이 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 보증금 인수와 명도 구분. 대항력 없음·매수인 인수 0원이라도 점유자가 있다면 별도의 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 시세부터 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 업무시설의 실제 매매가격을 대조하세요.
- 임대수익 확인. 현황조사에는 보증금 5,000,000원·월세 715,000원이 확인돼 있으므로 실제 임대 지속 여부와 현재 조건을 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 관련 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “4회 유찰”은 가격 검증 신호
권리만 보면 구조는 단순합니다. 2009년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 신고는 2018년으로 뒤에 있어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 134,000,000원에서 4회 유찰돼 32,173,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다.
특히 감정상 용도가 업무시설(사무소)이고 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 매매가능가·임대수익·점유관계입니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편이지만, 가격 매력은 시세 확인 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
