인천지방법원 2023타경15273. 인천 서구 경서동 청라 스퀘어7 제1층 제120호입니다. 데이터상 용도 라벨은 도시형생활주택으로 잡혀 있으나, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 즉 아파트처럼 보면 안 되고, 1층 판매시설·상가성 물건으로 환금성과 실제 사용 가능성을 따져야 합니다. 감정가는 6.44억인데 15회 유찰 후 현재 최저가는 3,712만5천원까지 내려왔습니다.
권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2018년 권두원 씨가 거래가액 634,190,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당 768,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023년 임의경매개시결정과 페퍼저축은행 가압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 문제는 권리의 복잡성보다, 15회 유찰이 말해 주는 시장성과 오픈형 상가 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경15273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라루비로 76, 1층120호 (경서동,청라 스퀘어7) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 / 감정평가 이용상태: 판매시설(상점) |
| 소유자 | 권두원 (2018.03.23. 거래가액 634,190,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 37,125,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 609,982,448원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고 임차인 데이터는 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 현장방문 당시 이해관계인 부재로 임대여부를 파악하지 못했다고 되어 있으므로, 입찰 전에는 점유자·임대차·관리비 체납을 현장에서 다시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·전입일자 등이 확인되지 않은 점유자가 새로 확인될 경우에는 대항력 여부를 단정하지 말고 별도 검토가 필요합니다.
② 가격 해석 — 싸 보이는 이유는 ‘15회 유찰’이다
현재 최저가는 37,125,000원으로 감정가 644,000,000원의 5.76%입니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정 이용상태가 판매시설(상점)이고, 비고상 오픈형상가입니다. 실거래 비교 데이터가 없으므로 시세 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (15회 유찰) | 37,125,000원 | 5.76% | 791,118,374원 |
| 16회 유찰 시 | 29,700,000원 | 4.61% | 798,409,724원 |
| 17회 유찰 시 | 23,760,000원 | 3.69% | 804,242,804원 |
유찰이 계속될수록 매수인 인수액은 여전히 0원으로 표시되지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 이는 권리 인수 문제가 아니라 시장 참여자가 이 물건의 가격·용도·사용성에 보수적으로 반응하고 있다는 신호로 해석하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,125,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,068,250원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 768,000,000원 | 36,056,750원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 59,175,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 37,125,000원 기준으로 집행비용을 제외한 대부분은 우리은행에 배당되고, 페퍼저축은행 가압류는 배당 0원으로 잡힙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라2동 행정복지센터” 서측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 2개호 공히 판매시설(상점)입니다. 데이터상 본 리포트 대상은 제1층 제120호입니다.
- 건물 구조. 2018년 2월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 물건입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등으로 표시되어 있고, 공시지가 3,010,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈형상가 복원 확인. 벽체·경계표지·건물번호표지 등이 설치되지 않은 상태로 기재되어 있으므로, 건축물대장·건축물현황도면 기준 복원 가능 여부와 실제 비용을 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 신고 임차인 데이터는 없지만 감정평가 기타참고사항에는 임대여부를 파악하지 못했다고 되어 있습니다. 현장 점유자, 사용 현황, 보증금 주장 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납이 문제될 수 있으므로 관리주체에 미납 내역을 확인하세요.
- 환금성 점검. 15회 유찰은 단순 가격 하락이 아니라 시장의 외면을 뜻할 수 있습니다. 임대수요·전용 사용 가능성·재매각 가능성을 먼저 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “6% 가격”보다 “쓸 수 있는가”가 먼저다
이 물건은 권리분석만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 현재 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 사용성과 환금성입니다. 감정가 6.44억짜리가 3,712만5천원까지 내려온 이유를 가격 메리트로만 보면 안 됩니다. 감정 이용상태는 판매시설(상점), 비고는 오픈형상가, 유찰은 15회입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 비교적 단순, 물건성은 까다로움. 입찰 전에는 “낙찰받을 수 있느냐”보다 “복원해서 실제로 쓰거나 팔 수 있느냐”를 먼저 확인해야 합니다.
