인천지방법원 2023타경15273. 인천 서구 청라 스퀘어7 1층 163호입니다. 사건 데이터의 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 요항의 이용상태는 판매시설(상점)으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 아파트처럼 단순 주거용으로 보면 안 됩니다. 권리 흐름은 2018년 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 페퍼저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 가격이 아니라 팔릴 수 있는가입니다. 최저가는 510,000,000원 감정가에서 29,401,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 16회 유찰은 시장이 이 물건을 계속 외면했다는 데이터입니다. 특히 매각물건명세서 비고에 따르면 현재 벽체·경계표지·건물번호표지 등이 설치되지 않은 오픈형상가이고, 추후 건축물대장 및 건축물현황도면 등에 의해 복원이 가능할 것으로 판단된다고 되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경15273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라루비로 76, 1층163호 (경서동,청라 스퀘어7) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 판매시설(상점) |
| 소유자 | 권두원 (2018.03.23. 거래가 507,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 29,401,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 609,982,448원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2018.03.23. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 768,000,000원이고, 채무자는 권두원입니다. 이후 2023.11.09. 임의경매개시결정, 2023.11.30. 페퍼저축은행 가압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 5.8%, 그러나 16회 유찰
현재 최저매각가는 29,401,000원입니다. 감정가 510,000,000원의 5.8% 수준입니다. 그러나 이 데이터에는 실거래 비교값이 없으므로, 시세 대비 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 오히려 16회 유찰, 오픈형상가 상태, 임대여부 미파악이 결합되어 가격보다 환금성·사용가능성 검토가 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (16회 유찰) | 29,401,000원 | 5.8% | 798,703,342원 |
| 17회 유찰 시 | 23,520,800원 | 4.6% | 804,477,698원 |
| 18회 유찰 시 | 18,816,640원 | 3.7% | 809,097,184원 |
③ 예상배당표 (매각가 29,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 929,218원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 768,000,000원 | 28,471,782원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 59,175,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 827,175,124원, 총 배당액은 28,471,782원, 미배당은 798,703,342원입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라2동 행정복지센터” 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 아파트, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가 요항상 2개호 공히 판매시설(상점)입니다.
- 건물 구조. 2018년 2월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물입니다.
- 설비. 공용위생설비, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 상태 양호한 로폭 약 30m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈형상가 상태 확인. 벽체·경계표지·건물번호표지 등이 설치되지 않은 상태라는 비고가 핵심입니다. 복원 가능성과 실제 비용을 확인해야 합니다.
- 임대여부 확인. 제공 tenants 데이터는 0명이나, 감정평가 기타참고사항에는 이해관계인 부재로 임대여부를 파악하지 못했다고 되어 있습니다.
- 16회 유찰 사유 확인. 최저가가 낮은 이유를 단순 할인으로 보지 말고, 환금성·사용성·임대가능성 문제로 검토해야 합니다.
- 배당표 착시 주의. 매수인 인수 0원은 장점이지만, 채권자 미배당 798,703,342원이 발생하는 구조입니다. 권리보다 시장성 판단이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조해 물건 표시, 경계, 점유, 임대 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 5.8%”보다 “왜 16번이나 안 팔렸나”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 510,000,000원짜리가 29,401,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서 낮은 최저가가 항상 매력은 아닙니다. 이 사건은 이미 16회 유찰됐고, 감정 이용상태는 판매시설(상점), 매각물건명세서 비고는 오픈형상가 상태를 지적합니다. 제공 데이터 기준 인수액은 0원이지만, 결론은 보수적입니다. 권리는 비교적 단순, 물건성·환금성은 매우 까다로운 D급 검토 대상입니다.
