광주지방법원 2024타경74008. 광주 남구 주월동의 주월동마이다스빌 101동 1406호입니다. 전용면적 40.119㎡, 지상 15층 건물의 14층에 위치한 주거용 아파트입니다. 감정가 114,000,000원이었던 물건이 14번 유찰되면서 최저매각가가 4,388,000원까지 떨어졌습니다.
숫자만 보면 감정가 대비 약 96.2% 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 등기부 을구 8번에는 김현경 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 105,000,000원, 전입일은 2020.04.02.이며, 말소기준인 2024.06.20. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서에 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있다는 점입니다. 경매 최저가가 내려갈수록 배당으로 변제되는 보증금이 줄어들 수 있어, 매수인이 부담하는 잔여 보증금은 오히려 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경74008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 회재로1156번길 13, 101동 14층 1406호 (주월동, 주월동마이다스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 40.119㎡ · 지하 1층/지상 15층 중 14층 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 현주산업개발주식회사 (2018.03.30. 소유권이전, 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 | 114,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,388,000원 (14회 유찰 · 감정가의 약 3.85%) |
| 신청채권자 | 김현경 |
| 청구금액 | 107,619,951원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 말소기준권리 | 2024.06.20. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김현경 · 보증금 105,000,000원 · 을구 8번 |
| 매수인 인수 | 미배당 임차보증금 잔액 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행의 근저당권과 오준혁 명의 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 2023.09.07. 개시됐던 별도 강제경매도 2024.02.21. 말소됐습니다.
그러나 2024.03.25. 등기된 김현경의 주택임차권은 다릅니다. 임차인은 2020.03.27.부터 점유했고, 2020.04.02. 전입했으며, 2020.02.21. 최초 확정일자를 받았습니다. 2022.03.16.에는 보증금 5,000,000원을 증액하여 총 105,000,000원이 됐고, 증액분에 대한 확정일자도 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
|
김현경 건물전부 · 주거 을구 8번 임차권등기 |
전입 2020.04.02. 최초 확정 2020.02.21. 증액 확정 2022.03.16. |
105,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
잔액 인수
배당요구 있음 · 2024.03.25. |
등기부에 기재된 임차보증금은 최초 100,000,000원에서 2022.03.16. 5,000,000원 증액된 105,000,000원입니다. 임차인의 배당요구가 있더라도 배당금만으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미변제 잔액이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득액으로 판단
주월동마이다스빌101동의 전용 약 40.12㎡ 실거래와 비교합니다. 전체 12건 평균은 108,689,166원이지만, 과거 높은 가격에 거래된 사례가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.12㎡ | 4 | 96,270,000원 |
| 2025.02 | 40.12㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2023.03 | 40.12㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 40.12㎡ | 14 | 106,500,000원 |
| 2023.02 | 40.12㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 40.12㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 4 | 108,500,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 38.85㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 108,689,166원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 88,135,000원 |
최근 12개월 평균은 88,135,000원, 최신 실거래는 96,270,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -21.9%로 하락 방향입니다. 최근 표본은 2건으로 적지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 시세를 낙관하기는 어렵습니다.
여기서 비교해야 할 가격은 4,388,000원의 최저매각가가 아닙니다. 미배당 보증금 인수를 고려한 약 105,000,000원 수준의 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 478,984원 |
| 1. 경매신청채권자 · 김현경 | 107,619,951원 | 3,909,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | 107,619,951원 | 103,710,935원 |
예상배당액은 집행비용 추정과 신청채권자 청구금액을 기초로 한 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당순위, 집행비용, 당해세, 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액 103,710,935원 전체를 매수인이 인수하는 것으로 볼 수는 없으며, 인수 대상은 법적으로 승계되는 미변제 임차보증금 잔액입니다.
예상배당액 3,909,016원 전액이 임차보증금 원본 변제에 충당된다고 단순 가정하면 보증금 잔액은 101,090,984원입니다. 이때 낙찰가 4,388,000원과 합한 금액은 105,478,984원으로, 보증금 규모와 거의 같습니다.
다만 실제 배당 충당순서와 확정 채권내역에 따라 잔여 보증금은 달라질 수 있으며, 배당액이 전부 보증금 원본에 충당되지 않는다면 인수액이 더 커질 수 있습니다. 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 사라지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 4,388,000원 | 3,909,016원 | 103,710,935원 |
| 15회 유찰 시 | 3,510,400원 | 3,047,213원 | 104,572,738원 |
| 16회 유찰 시 | 2,808,320원 | 2,357,770원 | 105,262,181원 |
유찰이 반복되면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 배당으로 반환되는 보증금도 줄어들 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금이 매수인에게 승계되는 구조에서는 낙찰가 절감분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 회차만 늘어난다고 총취득비용이 비례해서 낮아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 금당중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 교육시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1999.12.20. 준공된 100세대 규모 단지입니다. 철근콘크리트 벽식구조, 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 14층이며 복도식·남향입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화재경보·소화전, 도시가스 및 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 서측 주출입구가 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,170,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 14.0회와 매각률 6.67%는 주의가 필요한 수치입니다. 최근 거래 추세도 -21.9%로 하락 방향이므로 보수적인 재매각 가능성 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권. 김현경의 전입일 2020.04.02., 확정일자 및 을구 8번 임차권등기를 원본으로 재확인하고, 보증금 잔액의 매수인 인수 범위를 확정해야 합니다.
- 배당충당 관계. 청구액 107,619,951원과 보증금 105,000,000원의 차이, 실제 배당충당 순서, 원금 변제액과 이자·비용 등을 구분해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인. 김현경의 임대차계약서, 전입 및 점유 이력, 임차권등기명령, 강제경매 신청채권의 근거를 상호 대조해야 합니다.
- 명도 및 보증금 반환. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다. 잔액을 인수할 경우 실제 명도에 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 문제. 과거 입주자대표회의의 강제경매 신청 이력이 있으므로 관리비 미납 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다. 과거 신청 이력만으로 현재 체납액을 단정할 수는 없습니다.
- 실질취득가 기준. 최저가 4,388,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 105,000,000원 수준을 최근 12개월 평균 88,135,000원 및 최신 거래 96,270,000원과 비교해야 합니다.
- 매각률과 시세 추세. 평균 유찰 14.0회, 매각률 6.67%, 최근 거래 추세 -21.9%를 반영하여 재매각과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 실거래 내역을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 떠안는 돈을 보라”
이 물건은 감정가 114,000,000원에서 최저가 4,388,000원으로 내려온 14회 유찰 아파트입니다. 표면적으로는 거의 공짜에 가까운 가격처럼 보일 수 있지만, 정작 가격을 결정하는 것은 최저매각가가 아닌 105,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고, 경매가격이 더 떨어져도 그에 상응하여 인수 부담이 커질 수 있습니다. 실질취득액은 보증금 규모에 근접하며, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 여기에 최근 거래가격의 하락 추세와 낮은 경매 매각률까지 겹쳐 있습니다.
결론은 권리 인수 고위험·가격 메리트 부족입니다. 임차보증금 인수 위험이 적법하게 해소되거나 실제 부담액이 확정되지 않는 한, 현재의 낮은 최저매각가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 선순위 임차보증금의 처리 여부입니다.
