광주지방법원 2024타경74008. 주월동마이다스빌 101동 14층 1406호, 전용면적 40.119㎡ 아파트입니다. 감정가는 114,000,000원이지만 13회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 5,483,812원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 수준이지만, 이 사건의 본질은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
현재 소유자는 현주산업개발주식회사로, 2018.03.30 매매를 원인으로 거래가액 109,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당과 오준혁 전세권 등은 이미 등기부상 말소되어 현재 경매에서 문제가 되는 권리는 아닙니다. 반면 김현경의 주택임차권은 2024.03.25 등기되었고, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자가 현 경매의 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경74008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 회재로1156번길 13, 101동 14층1406호 (주월동,주월동마이다스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(주거용) · 전용 40.119㎡ · 지하1층 지상15층 중 14층 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 현주산업개발주식회사 (2018.03.30 매매, 거래가액 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 5,483,812원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현경 / 107,619,951원 |
| 말소기준 | 2024.06.20 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 105,000,000원 임차권
이 사건의 실제 임차인은 김현경 1명입니다. 등기된 주택임차권의 임차보증금은 105,000,000원, 임대차계약일은 2020.02.21 및 2022.03.16, 점유개시일은 2020.03.27, 주민등록일은 2020.04.02입니다. 확정일자는 100,000,000원에 대해 2020.02.21, 증액된 5,000,000원에 대해 2022.03.16입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현경 건물전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2020.04.02 / 2020.03.27 | 2020.02.21 2022.03.16 | 2024.03.25 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 6.2%가 아니라 실질취득 약 105,000,000원으로 비교
주월동마이다스빌101동 전용 40.12㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 108,689,166원이지만, 과거 120,000,000원 거래들이 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 88,135,000원, 최신 거래는 2025.12의 96,270,000원이며 최근 시세가 과거 구간보다 -21.9% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.12㎡ | 4 | 96,270,000원 |
| 2025.02 | 40.12㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2023.03 | 40.12㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 40.12㎡ | 14 | 106,500,000원 |
| 2023.02 | 40.12㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 40.12㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 4 | 108,500,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 38.85㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 40.12㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 88,135,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 6.2%에 불과하지만, 이 비율은 투자 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 인수형 임차권을 반영한 실질취득 약 105,000,000원은 최근 12개월 평균 88,135,000원보다 높고, 최신 거래 96,270,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 시세 추세가 -21.9%이므로, 전체 평균 108,689,166원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 평가하면 하락장을 잘못 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,483,812원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 498,709원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김현경 | 107,619,951원 | 4,985,103원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권 총액 107,619,951원 중 예상 배당은 4,985,103원이고, 미배당은 102,634,848원입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 김현경으로 기재되어 있지만, 이 배당표의 신청채권 미배당액을 곧바로 임차보증금 미배당 잔액과 동일시할 수는 없습니다. 매수인 인수 판단은 매각물건명세서에 명시된 보증금 105,000,000원의 미배당 잔액 기준으로 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 금당중학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕, 지하1층·지상15층 건물의 14층 1406호, 복도식·남향입니다. 승강기·도시가스·개별난방·위생 및 급배수·화재경보·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류 접합, 상대보호구역이며 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 100세대, 사용승인일은 1999.12.20입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 13.0회, 낙찰률 7.14%이며 최근 시세 추세도 -21.9%로, 경매시장에서 유동성이 강한 물건으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,483,812원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실질취득 약 105,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 8번 주택임차권의 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금 105,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당충당 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 김현경으로 표시됩니다. 청구금액 107,619,951원이 어떤 원인채권인지, 실제 배당액이 임차보증금에 어떻게 충당되는지 확인해야 최종 인수액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 점유를 떠난 뒤에도 대항력을 보전하기 위해 이용될 수 있으므로, 실제 현장 점유자와 명도 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 88,135,000원, 최신 거래 96,270,000원, 최근 추세 -21.9%를 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다. 전체 12건 평균 108,689,166원만으로 가격을 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
맺으며 — “548만원 낙찰”이 아니라 “약 1억500만원 실질취득”
이 사건의 가장 큰 함정은 13회 유찰과 5,483,812원이라는 숫자가 만들어내는 초저가 이미지입니다. 그러나 김현경의 임차권은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있고, 매각물건명세서도 보증금 105,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 떨어져도 실질취득은 보증금 수준인 약 105,000,000원에 묶이는 구조입니다.
더 중요한 것은 이 실질취득액이 최근 12개월 평균 88,135,000원과 최신 거래 96,270,000원보다 높다는 점입니다. 최근 시세 추세도 -21.9%, 단지 경매 평균 유찰횟수도 13.0회입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 매우 낮지만 권리 인수를 반영한 실제 가격은 최근 시세보다 높습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “임차보증금 미배당 잔액을 정확히 얼마 인수하느냐”입니다.
